Cedolare secca contratti commerciali - Non è chiaro

[uva]

quale delle due?

Ho citato un'interpretazione dell'Agenzia delle entrate: vedi miei post n. # 38 e n. #40.

 

[basty]

Oppure basta un accordo tra le parti concordato in qualsiasi momento, per poter risolvere il contratto vecchio oggi e farne uno nuovo domani in cedolare secca?

Mai mi è stata richiesta la controprova della lettera RR di disdetta da una delle due parti: il problema sorge se non c'è accordo tra le parti.
Poi potrebbero inventarsi la produzione della prova della volontà di risolvere: ma non so su che basi.

E' invece più complesso dimostrare per quale ragione lo stesso conduttore decide oggi di chiudere la locazione, (e l'attività) e ci ripensa qualche giorno o mese dopo....

 

[Nemesis]

E' invece più complesso dimostrare per quale ragione lo stesso conduttore decide oggi di chiudere la locazione

L'interruzione anticipata oggi, impedirebbe al locatore, nel caso di nuova locazione (qualche giorno dopo, o svariati mesi dopo...), di optare per la cedolare secca.

 

[anna p.]

L'interruzione anticipata oggi, impedirebbe al locatore, nel caso di nuova locazione (qualche giorno dopo, o svariati mesi dopo...), di optare per la cedolare secca.

credo che @basty stesse parlando della cessazione di un contratto a scadenza naturale oggi, non di una interruzione anticipata. E il dubbio di @uva ,che è anche il mio, è se sia valido a tal fine un accordo tra le parti, in mancanza della raccomandata di disdetta inviata 12 mesi prima.

 

[basty]

decide oggi di chiudere la locazione, (e l'attività) e ci ripensa qualche giorno o mese dopo....

Nessuna delle due presunzioni.
Con Oggi non mi riferivo al letterale significato, bensì ad una risoluzione fiscale datata ad es. 30/10 corrispondente alla naturale scadenza di un contratto, che fiscalmente non viene prorogato, per poi rinascere come nuovo il 01/01/2019.

Nel frattempo l'esercizio resta chiuso? Lo si potrà dimostrare?

 

[Nemesis]

La scadenza naturale non va comunicata. Non è una risoluzione anticipata.

 

[uva]

Ho anche un dubbio circa l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.

Siccome stiamo parlando di negozi (cat. catastale C/1), se il locatore invia disdetta al conduttore per impedire il rinnovo tacito del contratto alla scadenza naturale, è quasi certo gli debba pagare tale indennità.
Generalmente i proprietari inviano la disdetta per rientrare in possesso del locale e deciderne la destinazione: la vendita, o un'altra locazione (magari allo stesso inquilino ma ad un canone più remunerativo).
E' credibile che il locatore (dopo aver inviato la disdetta osservando il preavviso di 12 mesi) cambi idea decidendo di continuare il rapporto locativo con lo stesso inquilino, non gli paghi l'indennità suddetta, e stipuli un nuovo contratto con lo stesso canone? O con un canone inferiore, dato che il locatore avrebbe il vantaggio fiscale del regime cedolare secca?

L'ipotesi di disdetta inviata dal conduttore per non rinnovare il contratto alla scadenza naturale dei 6 o 12 o 18 ecc. anni mi pare ancora meno credibile, se poi quel conduttore rimane nello stesso locale con un nuovo contratto che ha la decorrenza il giorno successivo alla risoluzione di quello precedente.
Se invece tra la data di risoluzione del vecchio contratto e quella di inizio del contratto nuovo passa qualche mese, verrebbe da pensare che l'inquilino non si è spostato da quel negozio e il proprietario ha incassato l'affitto in nero...

 

[uva]

La scadenza naturale non va comunicata. Non è una risoluzione anticipata.

Questo è vero, ma i funzionari dell'Agenzia delle Entrate non sono proprio ingenui!

Seguendo l'esempio di @basty poniamo che esista un contratto tra il locatore A e il conduttore B giunto a scadenza naturale il 30/10/2018 e non rinnovato; poi esiste un nuovo contratto tra gli stessi soggetti per lo stesso locale con decorrenza dal 01/01/2019; da una visura camerale risulta che quel conduttore ha continuato ad esercitare la sua attività in quel locale senza interruzioni.

La domanda è: cosa è successo in quel locale tra A e B nel periodo dal 31/10/2018 al 31/12/2018?
Il negozio è stato rilasciato, oppure la locazione è continuata "in nero" tra gli stessi soggetti?

 

[basty]

Se invece tra la data di risoluzione del vecchio contratto e quella di inizio del contratto nuovo passa qualche mese, verrebbe da pensare che l'inquilino non si è spostato da quel negozio e il proprietario ha incassato l'affitto in nero...

Ecco: hai sintetizzato ciò che intendevo.
Ovviamente non si parla di risoluzione anticipata, e nemmeno di comunicazione per fine locazione.

peccato che venga fuori un buco fiscale di qualche mese, con i medesimi attori...: che Agenzia delle Entrate non sia sollecita e zelante è vero....; ma hanno 5 anni di tempo per pensarci su....; e nel dubbio, lasciano a te l'onere di dimostrare con documenti la correttezza dell'operazione.