Cedolare secca, cosa fare per cambiarla con un normale contratto

[claudio edmondo]

Buongiorno,

Chiedo gentilmente a questa rete di aiutarmi e consigliarmi su cosa devo fare per rinunciare a un contratto di affitto con cedolare secca e ritornare con contratto normale.
La situazione e come segue: ho affittato una casa per quattro anni il 12 di agosto 2022 , ora mi sono accorto che non è più conveniente la cedolare secca per questo contratto.

1. Vi chiedo quali passi e cosa devo fare con il mio dell'affittuario.
2. Attualmente il costo dell'affitto è bloccato per quattro anni essendo cedolare secca.
3. Se non sbaglio un mese prima della scadenza del 12 agosto 2024 ( chiedo una vostra conferma !) cosa devo mandare al mio inquilino? Quali passi devo intraprendere per cambiare il contratto?
4. Quale norma o articolo di legge mi da la possibilità di cambiare il contratto da cedolare secca a contratto normale?
5. In questo contesto posso alzare il costo dell'affitto in base all'attuale inflazione della vita? se sì, quale dovrebbe essere l'importo? oppure posso alzarlo a mio piacimento?

Vi ringrazio in anticipo a tutti quelli che possono darmi un più conveniente suggerimento per non incorrere in errori di natura burocratica.

Saluti
Zardo Edmondo Claudio

 

[uva]

per rinunciare a un contratto di affitto con cedolare secca e ritornare con contratto normale.

Non occorre "rinunciare" al contratto, basta cambiare il regime fiscale passando da cedolare secca a regime IRPEF ordinario.
Lo puoi fare all'inizio di ogni annualità contrattuale.
Devi avvisare preventivamente l'inquilino, inviandogli una raccomandata ar o pec.
Quando comunichi l'annualità successiva all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI (RLIWeb se utilizzi Fisconline) devi compilare anche il Quadro D e versare contestualmente l'imposta di registro calcolata sul canone aggiornato.

L'imposta di registro è a carico del locatore e del conduttore in parti uguali, quindi comunica all'inquilino che ti deve rimborsare il 50%.

 

[uva]

posso alzare il costo dell'affitto in base all'attuale inflazione della vita?

Puoi aggiornare il canone in base all'indice Istat solo se tale possibilità è prevista da apposita clausola contrattuale.
Per i contratti concordati 3 + 2 l'aggiornamento non può superare il 75% dell'indice Istat.

posso alzarlo a mio piacimento?

No
Devi utilizzare l'indice foi pubblicato dall'Istat:

Indice dei prezzi al consumo per le rivalutazioni monetarie

Aggiornati gli indici dei prezzi per adeguare affitti, assegni dovuti al coniuge separato, TFR. Aggiornati i file con i coefficienti per tradurre i valori monetari dal 1861 in valori del 2022

www.istat.it

 

[uva]

Per sapere se puoi legittimamente aggiornare il canone di locazione, controlla la clausola di quel contratto.
Dovrebbe essere specificato il riferimento al mese di pubblicazione, e al 100% dell'indice Istat foi se si tratta di un contratto libero 4 + 4.

Se quella clausola non c'è (ma nei contratti si scrive sempre) non puoi applicare alcun aumento senza un accordo in tal senso con l'inquilino.

 

[claudio edmondo]

Non occorre "rinunciare" al contratto, basta cambiare il regime fiscale passando da cedolare secca a regime IRPEF ordinario.
Lo puoi fare all'inizio di ogni annualità contrattuale.

annualità significa un mese prima della scadenza del contratto fatto, cioè 12 agosto 2024?

Devi avvisare preventivamente l'inquilino, inviandogli una raccomandata ar o pec.
Quando comunichi l'annualità successiva all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI (RLIWeb se utilizzi Fisconline) devi compilare anche il Quadro D e versare contestualmente l'imposta di registro calcolata sul canone aggiornato.

L'imposta di registro è a carico del locatore e del conduttore in parti uguali, quindi comunica all'inquilino che ti deve rimborsare il 50%.

 

[claudio edmondo]

Grazie Uva, ti spiego in breve la mia posizione.
Vivo in provincia di Vicenza dove si trova una grossa base militare Americana, qui molte persone affittano a personale militare americano e gli affitti sono più che raddoppiati per questi inquilini per il fatto che il contratto una parte e soggetto alla legge Italiana 4 anni + altri anni da decidere consensualmente con nuovo contratto aggiuntivo ma con la clausola che il militare può lasciare in ogni momento la casa per motivi di improvviso trasferimento nei vari scenari di guerra.
Nel mio caso sfortunato ho locato la casa a un civile americano ( che ho sbagliato) che lavora come insegnante nella base Americana con un contratto di 4 anni che include il costo di tutte le utenze a suo carico incluso anche i rifiuti.
Purtroppo il civile americano non si comporta bene mantenendo la casa dentro e fuori sporca e in disordine e caos internamente, esternamente con continue rotture di utenze interne e esterne come spine , ventilatori, taglio erba, rottura della lavastoviglie etc.. con oneri a mio carico, tutto questo che il precedente ufficiale militare si era comportato veramente bene.
Ora sto trovando un cavillo per annullare il contratto, e se hai qualche idea o motivazioni di legge , fammelo sapere.
Ti ringrazio

 

[uva]

annualità significa

che puoi applicare l'aggiornamento Istat per il periodo dal 12/08 al 11/08 dell'anno successivo, avvisando l'inquilino con almeno un mese di anticipo.
Lo puoi fare se ricorre la condizione che ho già scritto nel post #3.

 

[uva]

il contratto una parte e soggetto alla legge Italiana 4 anni + altri anni da decidere consensualmente con nuovo contratto aggiuntivo

Non capisco quale tipo di contratto hai stipulato.
In Italia si possono fare contratti liberi della durata di 4 anni + 4, oppure concordati di minimo 3 anni + 2.
I contratti transitori e quelli per studenti universitari hanno durata max rispettivamente 18 mesi e 36 mesi.

Per cui la durata di 4 anni senza tacito rinnovo è anomala, e non è chiaro cosa sia l'eventuale "contratto aggiuntivo".
Forse è una modalità specifica riservata ai militari / civili americani in base alle leggi USA?

sto trovando un cavillo per annullare il contratto

Se il contratto è stato stipulato regolarmente (dovresti specificare in base a quale legge) e registrato all'Agenzia delle Entrate, non si può annullare.
Puoi tentare di risolverlo (= chiuderlo, finirlo) anticipatamente per inadempienza dell'inquilino se i suoi comportamenti vìolano delle clausole contrattuali.
Potresti iniziare mandandogli una diffida tramite il tuo avvocato, e poi vedi la sua reazione.
Se lui la ritiene infondata non ti resta che portare la questione davanti al giudice, col rischio che ritenga le tue motivazioni non sufficienti.

 

[claudio edmondo]

Scusa, ti rispondo in ritardo per aver controllato meglio il tipo di contratto che e uguale alla legge italiana.
Ora ti voglio chiedere come risolvere il contratto anticipatamente e quali sono le inadempienze dell'inquilino che incorre per dover mandare la disdetta prima della scadenza.
Nella casa che ho affittato ho installato gratuitamente una lavastoviglie semi nuova del costo di circa euro 650, l'inquilino sempre americano me la distrutta o inservibile, dopo appena un anno e mezzo di utilizzo, cosa posso fare? devo chiedere il rimborso?
Una cosa molto importante, allo scadere del contratto di questi 4 anni cioè 12.08.2026 sono obbligato intendo dire per legge a dare altri 4 anni? sebbene io non voglio, oppure devo per forza rinnovare per altri 4 anni?
Cosa dice la legge?
Ti ringrazio

 

[Nemesis]

devo per forza rinnovare per altri 4 anni?

Potrai avvalerti della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i motivi elencati nell'art. 3 della legge n. 431/1998:

LEGGE 9 dicembre 1998, n. 431 - Normattiva

Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.

www.normattiva.it