Cedolare secca, cosa fare per cambiarla con un normale contratto

[claudio edmondo]

Ti ringrazio, ma essendo ignorante in materia e leggendo diversi articoli che mi hanno messo in confusione, ti chiedo: ho fatto il contratto di locazione il 12.08.2022 il termine del contratto scadrà 12.08.2026 come dicevi , se mando disdetta sei mesi prima della scadenza 12.02.2026 non ho nessun vincolo o obbligo di rinnovare per altri 4 anni? questa è la mia preoccupazione.
Voglio essere sicuro che l'inquilino lasci la casa alla scadenza fissata cioè 12.08.2026 senza problematiche di qualsiasi natura.

 

[Nemesis]

se mando disdetta sei mesi prima della scadenza 12.02.2026

Lo potrai fare solamente se esiste uno dei motivi elencati nella norma che ti ho "linkato".

 

[uva]

il tipo di contratto che e uguale alla legge italiana.

Quindi è un contratto "libero" della durata di 4 anni + 4.
Ossia soggetto al tacito rinnovo alla fine del quadriennio, salvo disdetta inviata dal locatore o dal conduttore alla controparte.

 

[uva]

se mando disdetta sei mesi prima della scadenza 12.02.2026

La tua eventuale disdetta per evitare il tacito rinnovo alla fine del primo quadriennio deve essere motivata.

I motivi che ti permettono di non rinnovare il contratto di locazione sono tassativi: li trovi elencati nell'art. 3, comma 1, legge 431/1998.

Copio e incollo l'elenco:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione,

Se nel tuo caso non ricorre alcun motivo tra quelli suddetti, non puoi legittimamente disdire il contratto di locazione.
Per cui esso si rinnoverà per altri 4 anni.

Al termine dell'ottavo anno la disdetta del locatore, inviata con preavviso di almeno 6 mesi, non necessita di alcuna motivazione.

 

[uva]

lavastoviglie semi nuova del costo di circa euro 650, l'inquilino sempre americano me la distrutta o inservibile, dopo appena un anno e mezzo di utilizzo, cosa posso fare?

Avresti dovuto allegare al contratto di locazione un inventario dei mobili ed elettrodomestici, e firmarlo insieme all'inquilino.
Suppongo tu l'abbia fatto.

devo chiedere il rimborso?

Se alla fine della locazione ci saranno mobili e/o elettrodomestici (come quella lavastoviglie) danneggiati, potrai rivalerti sull'inquilino.
Eventualmente trattenendo in tutto o in parte il deposito cauzionale.
"Danneggiati" significa in condizioni peggiori rispetto alla normale usura che si verifica nel corso di tutti gli anni in cui l'inquilino ha abitato in quella casa.

E' un argomento un po' complicato.
Perché se alla fine della locazione il proprietario e l'inquilino non trovano un accordo sulla quantificazione e risarcimento dei danni, la questione rischia di finire davanti al giudice a cui spetta la valutazione.

 

[uva]

@claudio edmondo :

Le risposte che ti abbiamo dato si riferiscono alla legge italiana.

Incuriosita da questo thread, ho cercato e trovato in rete info sulle locazioni ai militari nella zona di Vicenza.
E' un contratto diverso da quello italiano, stipulato col Governo USA alle condizioni imposte dagli Americani (durata, risoluzione, requisiti dell'immobile, ecc).
Il contratto è redatto in inglese, con "traduzione di cortesia" in italiano.

Se questo fosse il tuo caso (ma forse no, perché il tuo inquilino non è un militare), dovresti attenerti a tutte le clausole statunitensi.

Mi riferisco a questo contratto:

https://www.nau.usace.army.mil/Portals/71/Richiesta%20di%20Offerte%20IT-21-002%20%28Vicenza%29.pdf

 

[claudio edmondo]

La tua eventuale disdetta per evitare il tacito rinnovo alla fine del primo quadriennio deve essere motivata.

I motivi che ti permettono di non rinnovare il contratto di locazione sono tassativi: li trovi elencati nell'art. 3, comma 1, legge 431/1998.

Copio e incollo l'elenco:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione,

Se nel tuo caso non ricorre alcun motivo tra quelli suddetti, non puoi legittimamente disdire il contratto di locazione.
Per cui esso si rinnoverà per altri 4 anni.

Al termine dell'ottavo anno la disdetta del locatore, inviata con preavviso di almeno 6 mesi, non necessita di alcuna motivazione.

@claudio edmondo :

Le risposte che ti abbiamo dato si riferiscono alla legge italiana.

Incuriosita da questo thread, ho cercato e trovato in rete info sulle locazioni ai militari nella zona di Vicenza.
E' un contratto diverso da quello italiano, stipulato col Governo USA alle condizioni imposte dagli Americani (durata, risoluzione, requisiti dell'immobile, ecc).
Il contratto è redatto in inglese, con "traduzione di cortesia" in italiano.

Se questo fosse il tuo caso (ma forse no, perché il tuo inquilino non è un militare), dovresti attenerti a tutte le clausole statunitensi.

Mi riferisco a questo contratto:

https://www.nau.usace.army.mil/Portals/71/Richiesta%20di%20Offerte%20IT-21-002%20%28Vicenza%29.pdf

In riferimento a questo Thread la locazione a militari e civili americani e molto diversa da quella menzionata, questa e per militari di alto grado e deve avere tutte le clausole richieste come fosse un bando di locazione, nel mio caso il militare e il civile visiona la casa e decide sulla base della mia richiesta del costo affitto se accettare o no .

 

[claudio edmondo]

La tua eventuale disdetta per evitare il tacito rinnovo alla fine del primo quadriennio deve essere motivata.

I motivi che ti permettono di non rinnovare il contratto di locazione sono tassativi: li trovi elencati nell'art. 3, comma 1, legge 431/1998.

Copio e incollo l'elenco:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione,

Se nel tuo caso non ricorre alcun motivo tra quelli suddetti, non puoi legittimamente disdire il contratto di locazione.
Per cui esso si rinnoverà per altri 4 anni.

Al termine dell'ottavo anno la disdetta del locatore, inviata con preavviso di almeno 6 mesi, non necessita di alcuna motivazione.

Ho compreso, dopo 4 anni anche avendo mandato disdetta , devo motivare la disdetta se l'inquilino vuole rinnovare per ulteriori 4 anni. Ho compreso bene?

 

[claudio edmondo]

Lo potrai fare solamente se esiste uno dei motivi elencati nella norma che ti ho "linkato".

Ho compreso bene, fortunatamente io sono proprietario usufrutto della casa, ma è la figlia la titolare, ho sempre la soluzione (A) di articolo di legge, anche perchè questo inquilino americano mi sta distruggendo la casa e come sentito da altre locatori sono persone non curanti della casa altrui e grossi inquinatori, c'è un ufficio preposto per reclami ma sembra che le soluzioni siano difficili da risolvere e per questo motivo che sto cercando una soluzione o un cavillo di legge che posso mandare via l'inquilino prima della scadenza del contratto come dicevo 12.08.2026. se avete una idea ben venga!!

 

[claudio edmondo]

Avresti dovuto allegare al contratto di locazione un inventario dei mobili ed elettrodomestici, e firmarlo insieme all'inquilino.
Suppongo tu l'abbia fatto.


Se alla fine della locazione ci saranno mobili e/o elettrodomestici (come quella lavastoviglie) danneggiati, potrai rivalerti sull'inquilino.
Eventualmente trattenendo in tutto o in parte il deposito cauzionale.
"Danneggiati" significa in condizioni peggiori rispetto alla normale usura che si verifica nel corso di tutti gli anni in cui l'inquilino ha abitato in quella casa.

E' un argomento un po' complicato.
Perché se alla fine della locazione il proprietario e l'inquilino non trovano un accordo sulla quantificazione e risarcimento dei danni, la questione rischia di finire davanti al giudice a cui spetta la valutazione.

Hai ragione su questo punto, quando si affitta ad americani c'è un ispettore che documenta lo stato della casa prima della consegna con elettrodomestici inclusi con foto, infatti ora sto richiedendo il pagamento della lavastoviglie installata nuova come prevedeva il contratto e già fatta fuori ,vedremo se riesco ad ottenere almeno un possibile rimborso!!