Cedolare secca per affitti estivi

Sono un privato cittadino (lavoro come dipendente, senza P.IVA)
Riguardo gli affitti estivi (stagionali) del mio appartamento (affittato tramite agenzia)
posso sfruttare la cedolare secca ?

Devo fare qualcosa prima o basta compilare il mod.730 ?

 

Sì. A condizione che anche il conduttore non agisca nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Se il contratto è stipulato con scrittura privata non autenticata e prevede una durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno (durata che deve essere determinata tenendo conto di tutti i contratti stipulati con il medesimo conduttore), non c'è obbligo di registrazione, se non in caso d'uso. Pertanto puoi esercitare l'opzione per la cedolare secca con la dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta in cui si è prodotto il reddito da locazione. In tal caso, l'opzione è efficace anche ai fini dell'imposta di registro nel caso in cui la registrazione volontaria o il caso d'uso del contratto siano successivi alla dichiarazione.
Se invece la registrazione del contratto sia obbligatoria, o provvedi alla volontaria registrazione del contratto, o vi sia il caso d'uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi, l'opzione per la cedolare secca andrà esercitata in sede di registrazione del contratto.

 

Io dato mandato (per iscritto) ad un'ag. immobiliare di affittare l'appartamento.

che intendi per "registrazione del contratto"

chi è il "conduttore" ?

 

I proprietari di immobili dati in locazione ad uso turistico potranno optare per il regime fiscale della cedolare secca. Il chiarimento è stato fornito il 12 marzo 2014 dal Ministro dell'Economia.
Al paragrafo 1.2, la circolare n. 26/E del 1 giugno 2011 dell'Agenzia delle Entrate stabiliva che «In presenza dei presupposti, non osta all'esercizio dell'opzione per la cedolare secca da parte del locatore l'intervento di un’agenzia che operi come mero intermediario tra locatore e conduttore». Per prassi consolidata, è questo il caso specifico dei contratti di locazione di immobili a uso turistico, nell'ipotesi in cui il proprietario si avvalga di un'agenzia di mediazione immobiliare.
Il Ministero ha ritenuto applicabile il regime della cedolare secca anche in presenza di un'agenzia operante tramite un mandato senza rappresentanza, limitandone gli effetti alle imposte dirette. L'opzione per la cedolare secca può essere effettuata nell'ipotesi di conferimento di un mandato con rappresentanza all'agenzia immobiliare, in quanto il contratto di locazione è concluso in nome e per conto del proprietario dell'immobile, che assume direttamente diritti e obblighi nei confronti del conduttore. In detta ipotesi, l'opzione per il regime sostitutivo della cedolare secca comporta l'esclusione dall'applicazione dell'IRPEF, per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, delle imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione. La possibilità di accesso al medesimo regime deve essere riconosciuta al proprietario anche nei casi di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, situati in zone turistiche, conclusi da agenzie immobiliari in esecuzione di un mandato senza rappresentanza.

Il locatore è il proprietario dell'immobile, che affitta
Il conduttore è colui che prende in locazione l'immobile, che paga l'affitto.

 

Il deposito del contratto presso l'Agenzia delle Entrate.
Che ha l'effetto di:
- attestare l’esistenza dell'atto (*);
- attribuire all'atto la data certa di fronte ai terzi ex art. 2704 del codice civile;
- conservare l'atto in un archivio pubblico.
(*) attestare l’esistenza dell'atto, nel senso che viene conferita certezza all’effettiva stipulazione del negozio giuridico. Non nel senso che l’effettuazione della registrazione costituisce condizione di validità o di efficacia del negozio stesso.

Chi "conduce" in locazione il tuo immobile. Il soggetto al quale concedi il tuo immobile in locazione, detto anche "locatario".

 

"intervento di un’agenzia che operi come mero intermediario tra locatore e conduttore"
ossia ??? Un commercialista (o CAF ???)

Come debbo procedere ?

 

Semplifichiamo le cose:
- L'intermediario è l'Agenzia a cui hai dato l'incarico di trovarti un inquilino per l'estate. L'Agenzia è abilitata a registrare il contratto di Locazione, basta chiederglielo.
- Il Conduttore è l'inquilino, cioè la persona che prende in locazione la tua casa durante l'estate.

Come vedi è semplicissimo.

 

più che la registrazione che penso debba fare l'Agenzia in ogni caso, la mia domanda è:
come procedo per la cedolare secca ?

 

Hai letto la mia prima risposta?
Se il contratto non è da registrare -> opzione nella dichiarazione dei redditi (Mod. Unico o Mod. 730)
Se il contratto è da registrare -> opzione all'atto della registrazione del contratto.

 

io firmo il contratto/delega/mandato a inizio stagione, con l'Ag. Immobiliare.
Suppongo sia lei a provvedere alla registrazione o meno dei clienti, in base alla normativa.
Ma sta cosa della cedolare secca la richiedo contestualmente al mandato all'Ag. Immob. (ipotesi marzo 2014, per la cedolare del 2014, quindi col 730 2015) o l'anno successivo ?

 

Devi chiarirlo tu con l'Agenzia. se
-Ti prepara il testo del contratto
- Se nel contratto viene specificato che si applica la cedolare (ti consiglio di farlo).
- Se l'Agenzia provvede alla registrazione (ti consiglio di obbligare l'agenzia a farlo)
- Se l'Agenzia registra il contratto, trascorsi 30 giorni dall'inizio della locazione, fatti consegnare (sempre dall'Agenzia) la ricevuta di trasmissione della richiesta di registrazione.
Tale Ricevuta ha un numero che dovrà essere inserito nel 730 o Mod. Unico.
Cerca di essere deciso, non star lì a chiedere SE questo o SE quell'altro. Pretendi le risposte dall'Agenzia.
Non devi supporre nulla, devi essere solo certo, in fondo l'AGENZIA DELLE ENTRATE, IN CASO DI ERRORI OD OMISSIONI, VIENE A CERCARE TE E NON L'AGENTE IMMOBILIARE.

 

grazie.

Quindi se ho capito bene:
non avendo specificato/chiarito nulla con l'Ag.Imm. nel 2013 non posso fare la cedolare secca.
Invece se ora faccio scrivere nel contratto qcs in relazione alla cedolare, nel 2015 (x il 2014) posso invece farlo.

 

I contratti del 2013 erano stati registrati ? O erano tutti contratti di durata inferiore ai 30 giorni ?
In quest'ultimo caso puoi ancora recuperarli e farli tassare con cedolare secca con il 730 o Unico.

Ti conviene dare istruzioni precise all'Agenzia, oltre all'inserimento nel contratto, l'agenzia deve curare anche gli altri aspetti della registrazione.

 

erano 6 clienti diversi (1 settimana a testa). Quindi non serviva la registrazione, giusto ???
Non penso si calcoli il totale, nel mio caso 42 gg

Poi che intendi x altri aspetti della registrazione ?

 

Giusto.

Trasmissione entro i termini se supera i 30 giorni.
Concludendo: se fai il 730 devi dichiarare al CAF che applichi la Cedolare Secca.

 

al CAF l'anno scorso non sapevano come fare..........
E' meglio che me lo studio da solo il 730
grazie

 

ho visto, ma è complicato

 

Il 730 lo puoi consegnare al CAF precompilato (è gratis per te) oppure porti tutti i documenti a tua disposizione: CUD per lo stipendio, dati catastali della abitazione ( o abitazioni se sono di più) i dati di tutte le locazioni dell'anno scorso ed i giorni,etc.. In questo caso ti faranno pagare qualche decina di Euro.

 

so so.
Ma siccome l'anno scorso il CAF ne sapeva meno di me, volevo studiarlo da solo.
grazie

 

Devi compilare il quadro B Sezione I -Redditi dei Fabbricati
Concentrati su quello.
Invece , se i contratti sono inferiori ai 30 giorni e non sono stati registrati la Sezione II non dovresti compilarla.