Coefficienti correttivi

[malabra]

salve a tutti,
io abito all'ultimo piano, sotto un terrazzo che non ha interventi di coibentazione perchè il palazzo è stato cortuito negli anni 70.
nella redazione delle tabelle il tecnico non ha tenuto conto del coefficiente di isolamento termico. Secondo voi posso pretendere che mi venga considerato e in base a cosa?
grazie

 

[raflomb]

Ritengo per il tuo caso non ci siano gli estremi per invocare la revisione delle tabelle, salvo che non ci siano altri condomini scontenti delle medesime, per motivi più gravi dei tuoi, o che la maggioranza dei condomini accetti volontariamente di riconoscerti una riduzione per il motivo edotto:
Costituiscono errori essenziali e possono, quindi, dar luogo a revisione delle tabelle millesimali, in materia di condominio di edificio, in base all’art. 69, n. 1, disp. att. cod. civ., gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l’estensione, l’altezza, l’ubicazione, ecc.), siano errori di diritto (ad esempio, erronea convinzione che nell’accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, ai sensi dell’art. 68, ultimo comma, disp. att. cod. civ. sono irrilevanti a tale effetto); non possono, invece, qualificarsi essenziali gli errori determinati soltanto dai criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta, poiché l’errore di valutazione, in sé considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, non costituendo un errore sulla qualità della cosa, a norma dell’art. 1429 cod. civ.

* Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1982, n. 116, Cond. V. S. Grego c. Soc. Manif. Pesar

 

[malabra]

grazie per la risposta raflomb,
ma non sono molto daccordo, perchè il tecnico nella valutazione delle caratteristiche degli immobili ha del tutto omesso di verificare tale dato che, soprattutto oggi conla normativa sul risparmio energetico è ancora più importante. Peraltro, ritengo, che la omessa considerazione di tale coefficiente altera il rapporto tra i diversi piani, in quanto non dà la necessaria valutazione ai vantaggi che il piano secondo ha rispetto all'ultimo.
cosa ne pensi?

 

[raflomb]

E' vero che i criteri di valutazione si evolvono e mutano in relazione alla presa di coscienza dell'importanza di nuovi fattori, come giustamente tu dici (risparmio energetico), ma è altrettanto vero che la redazione delle tabelle millesimali non è una scienza esatta, anzi dirrei molto soggettiva anche se con riferimenti di coefficcienti variabili.
A riprova di ciò, se dai incarico a 5 tecnici di redigere le tabelle, avrai come risultato 5 tabelle differenti tra loro.
Ciò premesso occore che l'omissione compiuta dal tecnico rivesta carattere di "errore essenziale," io non sono un tecnico edile, ma giuridico, pertanto non ho la conoscenza per qualificare l'errore in oggetto.
Comunque, come ti ho anticipato, solleva il problema in sede assembleare, cercando eventualmente delle alleanze, anche trasversali tra i condomini insoddisfatti delle tabelle, visto che da recente sent. della Corte di Cass. per revisionare le tabelle e la sua approvazione non occorre più l'unanimità, ma la maggioranza qualificata.
Nell'ipotesi in cui non trovi il quorum necessario per rivedere le tabelle, l'unica strada che ti rimane è la revisione in via giudiziaria, a mezzo CTU nominato dal giudice, ma bada bene, prima devi avere la certezza che l'errore da te invocato abbia il requisito dell'essenzialità, pertanto necessita assumere informazioni certe da un tecnico specializato nella redazione delle tabelle millesimali.
Anzi, nell'ipotesi in cui l'assemblea non accetti spontaneamente la revisione, fatti fare una relazione dal tecnico ove affermi la rilevanza dell'errore, e poi comunica all'amministratore copia della relazione, di modo che nella successiva assemblea potrai essere più convincente nel momento in cui affermerai che ove non si intenda procedere a revisione sarai costretto ad adire le vie giudiziarie.