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  1. mentologo

    mentologo Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Condominio di 5 piani anni 70, è dotato di tabelle millesimali approvate in sede assembleare all'unanimità.
    A seguito della modifica di 2 balconi in veranda e di un locale a piano terra che è diventato commerciale, un condomino, d'accordo con alcuni altri che insieme hanno 530 millesimi, in una assemblea hanno preteso la revisione delle tabelle millesimali. Un geometra loro amico e compiacente ha elaborato delle tabelle millesimali che, non considerando in alcun modo la circolare ministeriale n 12480 del 1966, sfruttando la grande libertà di impostare dei valori diversi ai coefficienti (es. coeff. di orientamento era da 0,80-1,00 sono diventati 0,90-1,00, coeff. di piano diversi, ed altri casi) ha fatto si che lui ed i suoi amici che sono dallo stesso lato del palazzo paghino meno mentre gli altri di più. Si è verificato addirittura che con le nuove tabelle quelli che hanno fatto le verande vanno a pagare meno mentre chi non ha fatto alcun lavoro paga di più.
    Domande:
    - Poichè le tabelle fatte negli anni 70 non sono errate
    - la variazione avuta con le nuove tabelle comunque non è superiore al 20% (Solo il locale commerciale aumenta del +18% )
    è sufficiente 501 millesimi per approvare queste nuove tabelle ?
    è possibile rifiutarsi di approvare le tabelle? e quindi continuare ad usare le vecchie tabelle ?
    è possibile richiedere che le variazioni vengano calcolate con lo stesso sistema degli anni 70 ?
     
  2. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    1. Che cosa dice la circolare?
    2. Chi sono quelli che hanno chiesto la revisione delle tabelle?
    3. Come è stato nominato il geometra?
     
  3. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se si è resa la necessità di fare le nuove tabelle mm. di pp. per avvenuta variazione dei locali dovevano indire una assemblea e deliberare l'aggiornamento delle tabelle e a maggioranza qualificata approvarle, la scelta del tecnico deve avvenire in assemblea con visura di eventuali preventivi e la spesa deve essere a carico di chi a variato i mm. di pp.
     
  4. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    l'assemblea in fase di approvazione delle tabelle può contestare i valori assunti dal professionista per il calcolo del peso dei coefficienti impiegati per ciascuna voce considerata. Ed a maggioranza (possibilmente qualificata) deciderne le variazioni.
    I dissenzienti possono comunque avvalersi di un consulente.
     
  5. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se non erro (la nuova legge del condominio dice altro?) ognuno dei condòmini deve approvare le tabelle millesimali affinché queste entrino in forza. Se così è, l'approvazione deve essere all'unanimità dei condòmini.
     
  6. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Io ho parlato di determinazione dei valori da applicare per il calcolo dei vari coefficienti non di approvazione delle tabelle cioè del risultato: per quello ci vuole l'unanimità.
     
  7. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questa frase non l'ho mai sentita. Che significa? Grazie.
     
  8. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Per forza non l'ho detta: l'ho solo scritta
     
    A meri56 piace questo elemento.
  9. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    @jaco cercherò di spiegarmi meglio. Uno dei parametri che si analizzano per determinare il valore di una unità immobiliare è l'esposizione delle sue stanze componenti. Questo calcolo si fa basandosi sui punti cardinali che sono 4: Nord-Est-Sud-Ovest. Tuttavia l'orientamento dei muri talvolta è a Nord-Est piuttosto che a Nord-Ovest: quindi se consideriamo l'orientamento intermedio, ci troviamo 8 esposizioni rispetto ai punti cardinali. Ora c'é chi concorda con l'assegnare il coefficiente max= 1 all'esposizione a Sud, ritenuta la migliore, e di assegnare il coefficiente min= 0,8 all'esposizione Nord, ritenuta la peggiore. Ovviamente tutte le altre esposizioni saranno comprese tra il coefficiente max e quello min. Quello che volevo dire è che la maggioranza qualificata della assemblea può chiedere al professionista al quale si è rivolta per la redazione delle tabelle millesimali di variare i valori dei coefficienti. Questo perché ogni professionista usa un suo programma ed è il programma che ha già installato dei valori per ogni coefficiente; questo non significa che i valori assegnati valgano per tutti i tipi di edifici.
    Inoltre ci sono locali con due o tre esposizioni alcuni programmi non tengono conto di questo e del fatto che ci sono esposizioni intermedie rispetto ai 4 punti cardinali. Per esempio un conto è avere una stanza con 3,5 m esposti a Nord Est e 8,0 m esposti a Sud Est; un altro conto è avere la medesima stanza con le stesse esposizioni ma le misure invertite.
    Come vedi calcolare i mm di pp non è una cosa semplice.
     
  10. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Allora avevo intuito bene, si vota la variazione dei coefficienti, questo significa che la maggioranza mette bocca sui valori dei coefficienti. Se è così è come dire al fisico:
    " Guarda la legge di gravità, P = m * g, non ci piace, vogliamo P = m * g : 2 "
    Questo è pazzesco!!!
     
  11. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    No, non è pazzesco. La forza di gravità è oggettiva, la determinazione dei coefficienti è soggettiva e variabile.
    Ad esempio in un condominio in città dove tutti gli appartamenti si affacciano su delle vie il coefficiente di veduta è ininfluente. In un condominio vicino al mare, dove magari una parte degli appartamenti sono fronte mare e una parte fronte strada questo coefficiente diventa molto influente sul valore di ogni singola unità immobiliare.
    Se ti piace la montagna sostituisci la vista mare con vista sul Cervino.
     
  12. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ma che ne sanno i condòmini dei coefficienti! Possono solo approvare, magari a maggioranza, l'affidamento ad un geometra del rifacimento delle tabelle: niente di più, ossia non possono mettere becco sui valori.
     
  13. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Lascia perdere i coefficienti, anche un condomino totalmente inesperto può capire che vedere il mare o vedere un muro comporta una differente valutazione del valore di un immobile. Ai tecnici lasciamo pure i coefficienti, ma ai condomini anche minimamente informati la possibilità di contestarli se ritenuti inesatti.
    Quanto all'approvazione va fatta all'unanimità e secondo me è logico perchè così si garantisce che una maggioranza interessata non possa vessare la minoranza.
     
  14. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    riepilogando. Se a @mentologo la cosa non va giù, non passerà mai con le regole che vi sono tutt'ora, essendo il tutto da approvare all'unanimità. al 100% per capirci bene. Secondo poi, questa come jac0, non la sapevo. Capisco quanto sia influente vista monti e vista mare, ma che questo possa influire sulle spese condominiali no. l'ultimo piano paga di più perchè bisogna arrivarci, il piano terra non ha bisogno di ascensore, di ulteriori piani sopra di lui etc. Davvero non capisco i motivi additati per le spese da affrontare.
     
  15. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La tabella millesimale di proprietà assegna ad ogni unità i millesimi in proporzione al suo valore. Se il mio appartamento vista mare (magari!!!!) vale 100 e il tuo vista muro vale 50 (volevi mica che me lo accollassi io?!) le tabelle millesimali terranno conto anche della differenza di valore (oltre che della metratura, della disposizione, dell'esposizione, del piano ecc. ecc.). Per la determinazione del valore non si tiene invece conto delle migliorie apportate all'interno delle unità immobiliari. Cioè se tu ti rifai il bagno tutto in marmo di Carrara con sanitari placcati oro e io ho un vecchio bagno di vent'anni fa questo non incide sulle tabelle millesimali.
    Il bagno posso rifarlo anch'io, ma tu non puoi girare la casa per avere la vista mare!
     
    A Elisabetta48 piace questo elemento.
  16. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non capisco cosa c'entri il valore con le spese da affrontare. Ho un appartamento di lusso ed uno di poco conto eppure le spese sono sempre quelle.
     
  17. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'attribuzione di valori ai coefficienti per la determinazione dei valori millesimali non ha nulla a che vedere con le leggi che regolano la fisica.
    Sto pensando: "Scarliga merlüss che l'è minga el tò üss" = "Vai altrove questa non è la tua entrata"
     
  18. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La differenza da quel che so il e che sarebbe la più giusta e' che per arrivare all'ultimo piano dovrò mettere una impalcatura al piano terra no. Idem per la pulizia e per l'ascensore
     
  19. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Certo che per arrivare al terzo piano ci sono tre rampe di scale e per arrivare al primo ce n'è solo una. Il discorso del valore riguarda principalmente la tabella di proprietà generale. Tra due appartamenti allo stesso piano, di identica metratura, quello con vista mare avrà più valore e quindi più millesimi di quello con vista muro. Di conseguenza pagherà in misura maggiore le spese che vengono ripartite in base a tale tabella.
    La differenza di millesimi sarà inferiore per le tabelle scale e ascensore che dovrebbero essere calcolate per metà in base al valore millesimale della tabella di proprietà e per metà in base all'altezza del piano.
     
    Ultima modifica: 16 Gennaio 2014
  20. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Guarda che se dici le bugie ti vengono le gambe storte.
     

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