Come posso tutelarmi contro il consolidamento dell'ipoteca?

[barbara1]

salve,sto per firmare un compromesso di vendita e leggendo la bozza vengo a conoscenza del fatto che al momento del rogito nn avrò tutti i soldi poichè la banca si prende tempo per l'erogazione al consolidamento dell'ipoteca
come posso tutelarmi?
grazie anticipate

 

[gennaro63]

verrai tutelato con il mandato irrevocabile di pagamento emesso dalla tua banca in tuo favore...ora non so' se e' stato specificato...io oltre a scrivere quello che tu hai detto io nel preliminare faccio scrivere che il possesso avverra' al momento del materiale incasso della somma...che seguendo i tempi tecnici delle banche mediamente e' di 10/15 giorni.....ma alcune volte ( pochissime ) si e' arrivati a quasi un mese.....quindi quando avro materialmente i soldi sul conto....ti consegno il bene....perche' tu davanti al notaio hai trasferito la proprieta'...ma i soldi devono ancora arrivere....quindi essendo tutti bravi e onesti......io lo specifico.......e non aver timore alcuno......questa e' la procedura...auguri.

 

[barbara1]

grazie ...hai confermato la mia idea .farò così..

 

[infante]

verrai tutelato con il mandato irrevocabile di pagamento emesso dalla tua banca in tuo favore...ora non so' se e' stato specificato...io oltre a scrivere quello che tu hai detto io nel preliminare faccio scrivere che il possesso avverra' al momento del materiale incasso della somma...che seguendo i tempi tecnici delle banche mediamente e' di 10/15 giorni.....ma alcune volte ( pochissime ) si e' arrivati a quasi un mese.....quindi quando avro materialmente i soldi sul conto....ti consegno il bene....perche' tu davanti al notaio hai trasferito la proprieta'...ma i soldi devono ancora arrivere....quindi essendo tutti bravi e onesti......io lo specifico.......e non aver timore alcuno......questa e' la procedura...auguri.

A me sembra una precauzione eccessiva e che va a tutto discapito dell'acquirente. Chi vende ha gia' il mandato irrevocabile che, come dice la parola stessa, non puo' essere revocato per alcun motivo. Semmai se io acquirente sentissi una cosa del genere potrei temere che chi vende abbia qualcosa da nascondere.
Faccio questo discorso da persona che sta per vendere e comprare e non mi sognerei mai di mettere una clausola del genere su uno qualsiasi dei due compromessi/rogiti che sto per andare a firmare. Il bonifico irrevocabile e' la maggior garanzia che il venditore possa avere. Oltretutto, chi garantisce l'acquirente che il venditore non possa andare a manomettere in qualche modo l'immobile di cui non ha trasferito il possesso? Ancora di piu': io che divento proprietario (a meno di accordi diversi) devo anche diventare possessore dell'immobile. Ho pieno diritto di entrarci e stabilirci la mia dimora/residenza. A maggior ragione in considerazione del fatto che, ad esempio, l'ICI sulla prima casa non va pagata ma solo dal giorno in cui si stabilisce la residenza nella casa. Se io compro oggi e divento proprietario oggi, ma mi ci posso trasferire solo tra 2/3 settimane (se non di piu'), per quelle 2/3 settimane devo pagare l'ICI e mi pare una bella fregatura.

 

[gennaro63]

infante se queste cose vengono sopratutto spiegate correttamente i problemi non sussistono....devi capire che questo e' un modo in cui imposto la trattativa....potrebbe anche essere non condivisibile... ma nel momento in cui lo specifichi prima a chiare lettere il giorno del preliminare e dell'atto......ti posso garantire che non subentrano problemi....io il giorno dell'atto con la famosa firma...ho venduto.....ma materialmente non ho i soldi...la procedura e' questa...ma e' capitato che le banche ritardano....ma ti dimentichi forse la cosa piu' importante.....se devi ricomprare........ed i soldi del mandato irrevocabile non sono ancora arrivati....non credo che la tua banca di dia il circolare.....per controsaldare l'acquisto della nuova casa....ricordati che la banca aspetta mediamente dai 4/6 giorni prima che tua abbia la disponibilita' sul conto....sono ti ripeto procedure......ed io non voglio che l'acquirente ed il venditore poi iniziano a dire che la colpa e ti tizio o di caio....o dell'agente immobiliare.....e se ti posso dare un piccolissimo consiglio accertati bene.......ma molto bene......delle procedure che la banca attuera' del tuo futuro acquirente..( che non sono uguali per tutte ) per quando venderai la tua casa....ricordati i tempi sulla carta sono quelli......poi capita che il funzionario che seguiva la pratica sia andato in ferie...e' in malattia...etc..etc... e poi subentra il casino.....e poi per mediamente per un ordine di 20/30 giorni stiamo parlando di 30/40euro...che su un controvalore mediamente di 200/300.000 euro e' una stupidaggine....se e' una seconda casa..( l'ICI e' stato tolto ) euro a seconda della consistenza catastale da pagare eventualmente....e non parliamo delle spese condominiali... se sia l'acquirente e il venditore sono seguiti correttamente non ci saranno mai problemi....grazie...e auguri per la vendita e il riacquisto.

 

[Jrogin]

Personalmente ritengo che se il venditore non vuole accettare il mandato irrevocabile, la via migliore, quando percorribile, sia quella del prefinanziamento da parte dell'acquirente, dove in pratica alla firma dell'atto di compravendita e di mutuo, la banca rilascia immediatamente l'assegno circolare.

 

[infante]

Personalmente ritengo che se il venditore non vuole accettare il mandato irrevocabile, la via migliore, quando percorribile, sia quella del prefinanziamento da parte dell'acquirente, dove in pratica alla firma dell'atto di compravendita e di mutuo, la banca rilascia immediatamente l'assegno circolare.

Ricordo che se ne parlo' qualche giorno fa, sempre su questo forum. In pratica si tratta di fare la compravendita in due atti successivi: prima l'atto di mutuo e poi, qualche giorno dopo e al consolidamento dell'ipoteca, l'atto di compravendita vero e proprio. Questa gia' mi sembra una soluzione piu' equa per ambo le parti e penso che potrebbe essere un buon modo di proporre la compravendita al mio acquirente. Il venditore invece da quel che ho capito non ha difficolta' ad attendere, e' un costruttore e il denaro non gli fa difetto

Aggiunto dopo 2 minuti :

infante se queste cose vengono sopratutto spiegate correttamente i problemi non sussistono....

Beh, ovviamente le cose vanno dette subito, ci mancherebbe
Penso cmq che piu' che tempi bancari quelli in questione siano i tempi dell'ufficio del registro che deve iscrivere l'ipoteca... quindi forse il rischio di allungamenti indesiderati puo' essere anche piu' concreto. A me hanno parlato di 20 giorni al max, ma io non sono "soggetto fallibile" quindi per me le cose sono piu' semplici e i tempi piu' rapidi.

auguri per la vendita e il riacquisto.

GRAZIE!!!

 

[gennaro63]

infante fino a circa 10 anni le procedure erano quelle...atto del mutuo...e poi successivo rogito....ma sono state le banche a cambiare la procedura....ti posso garantire che ci sono stati notai che fatto l'atto di lunedi.....hanno aspettato il venerdi' successivo per portare tutte gli atti fatti nell'arco della settimana e poi i tempi si allungavano...ora si fa' tutto tramite internet...e i tempi si sono abbreviati ancora....siamo perfettamente d'acordo che le procedure oggi sono innumerevoli....sta a noi convicerci e risolverli...

 

[infante]

sta a noi convicerci e risolverli...

"noi" in generale, o fai parte di una categoria "tecnica"?
Cmq alla fine fare l'atto in due volte non e' cosi' disdicevole... in questo modo al momento del rogito ci sono tutte e due le "voci" importanti: la casa da vendere ed i soldi per comprarla

 

[gennaro63]

cerco di svolgere il mio lavoro correttamente sono un semplice agente immobiliare che svolge questa attivita da 20 anni...con il proprio nome e cognome.....e la mia onorabilita' come quella di tutti per me ha ancora un grandissimo valore.