Compenso all'Amministratore per spese straordinarie

[basty]

Mi piacerebbe leggere una vostra opinione in merito ai seguenti quesiti.
1) E' consueto chiedere il 2% sull'importo di spese straordinarie?
2) In caso di lavori di intervento in facciata e relativo bonus, in cui è previsto lo sconto in fattura, la percentuale adottata è corretto riferirla alla entità dell'appalto o alla entità della spesa/fattura che rimane a carico del condominio?

Sul secondo quesito c'è un orientamento della giurisprudenza?

 

[Franci63]

1) si, anche il 3%
2) direi sul totale dell'appalto, visto che il lavoro dell'amministratore non diminuisce grazie allo sconto in fattura , rispetto ad un intervento pagato in toto dal condominio.
Ma è solo il mio punto di vista.

 

[basty]

Essendoci un DL, il lavoro amministrativo rimane quello di raccogliere le quote dai condomini, pari a quanto rimane fatturato e gestire la pratica per la detrazione: operazioni che non mutano rispetto all’importo. Mi sembrava più “elegante” rapportare la competenza a quanto risulta in fattura.
Un conto sarebbe gestire la cessione del credito, altro lo sconto in fattura del caso indicato.
Ovviamente è solo una mia sensazione

 

[chiacchia]

Basty anche in altre discussioni si è parlato di questo argomento e manco a farlo a posta ho ripreso una discussione rimasta senza seguito riprendendo il discorso facciate dalle quali sorgono diversi interrogativi, la discussione che Vi segnalo è:
Le spese aggiuntive per i bonus sono inglobate?
ma ritorniamo alla tua domanda, in quella discussione Meri56 faceva notare che l'amministratore in caso di lavori straordinari con l'aggiunta del bonus, deve fare più lavoro, C'è tutta una contabilità straordinaria da tenere, ci sono i rapporti con i fornitori e con le banche se si tratta di cedere il credito, ecc. l'ho evidenziato perché sono parole di Meri56 e faceva notare che l'amministratore deve essere più attivo a controllare e fare gli interessi dei condomini che in caso contrario non farebbe e si prenderebbe l'obolo dalla ditta, questa affermazione per la categoria è offensiva ma se viene detta certamente non è inventata.
Ora cosa dire l'amministratore lavora di più? e quando non fa niente ci restituisce qualcosa? qui siamo in Italia e certe cose se vanno a toccare i sentimenti di qualcuno si apre il finimondo, vedi come hanno criticato il bacio della bella addormentata nel bosco, pertanto paghiamo e apriamo gli occhi.
HO andate all'altra discussione e parliamone che interessa a molti di noi.

 

[basty]

I
Non dubito che il compenso all’amministratore gli spetti.
Mi chiedo però se spetti sull’ammontare dell’appalto o sull’importo fatturato a carico del condominio.
La differenza è reale, nel caso dello sconto in fattura: non si pone invece questo aspetto se ci fosse la cessione del credito, anzi in questo caso sarebbe anche giustificato un maggior onere amministrativo

 

[Sjlvia]

Un conto sarebbe gestire la cessione del credito, altro lo sconto in fattura del caso indicato.

Tra la cessione del credito e lo sconto in fattura non passa molta differenza: c'è la stessa documentazione da preparare, le stesse comunicazioni da inviare all'Agenzia delle Entrate, e in tutti e due i casi è necessario raccogliere da tutti i condòmini l'autorizzazione a cedere il credito.
Perché anche lo "sconto in fattura" non è altro, alla fine, che una cessione del credito alla ditta fornitrice; sia per lo "sconto", sia per la "cessione" si tratta di una scelta personale di ogni condòmino, che potrebbe decidere anche in modo diverso.
L'unica diversità: la cessione del credito chiede che l'amministratore si attivi per trovare a "chi" cederlo (quindi confrontare le condizioni dei vari Istituti/Finanziarie ecc.) e proceda poi alla stipula del contratto.
Per questo a mio parere sarebbe corretto che l'amministratore prevedesse un compenso un po' inferiore nel caso di sconto in fattura rispetto alla cessione del credito; comunque di solito è sempre calcolato sull'importo dell'appalto (al netto di IVA).

Meri56 e faceva notare che l'amministratore deve essere più attivo a controllare e fare gli interessi dei condomini che in caso contrario non farebbe e si prenderebbe l'obolo dalla ditta,

L'amministratore ha sempre il dovere di fare gli interessi dei condòmini; non è professionale e non è eticamente corretto che riceva percentuali dai fornitori.
Non dovrebbe mai succedere, ma a volte s'incontrano queste situazioni; quando succede è quasi sempre conseguenza di preventivi al ribasso fatti per strappare qualche nomina (oppure di amministratori avidi, ma penso e spero siano una stretta minoranza).

 

[basty]

Perché anche lo "sconto in fattura" non è altro, alla fine, che una cessione del credito alla ditta fornitrice; sia per lo "sconto", sia per la "cessione" si tratta di una scelta personale di ogni condòmino, che potrebbe decidere anche in modo diverso.
L'unica diversità: la cessione del credito chiede che l'amministratore si attivi per trovare a "chi" cederlo (quindi confrontare le condizioni dei vari Istituti/Finanziarie ecc.) e proceda poi alla stipula del contratto.

Non mi pare che l'unica differenza sia quella indicata: innanzi tutto la differenza sta nella esposizione finanziaria del condominio.

Nel caso di cessione del credito, l'esposizione è tutta a carico del condominio, che anticipa tutti i denari connessi all'appalto, eventualmente mitigata dai contributi percepiti a SAL, ma sempre a posteriori.

Nel caso di sconto in fattura l'esposizione del condominio, salvo incidenti e sottovalutazione di intoppi, si limita alle voci non beneficianti dei bonus e dello sconto: c'è una bella differenza : da 100% a 10-20% dell'appalto

Che poi sia una scelta personale, hai ragione solo sul piano teorico:
- nel momento che si prospetta lo sconto in fattura, i prezzi quotati sono ampiamente maggiorati (non c'era bisogno della Gabanelli e il suo meritevole Dataroom sul tema, per capirlo): sarebbe folle che a fronte di tale preventivo, il singolo optasse per la cessione del credito.
- di fatto diventa una scelta condominiale, e la gestione della pratica passa per la maggior parte degli adempimenti burocratico-fiscali tra l'impresa e la banca eventualmente finanziatrice dell'impresa (almeno da quel che ho capito dalal APP predisposta.

Comunque grazie a tutti per le risposte: diciamo che è una situazione nuova, visto che era finora impossibile che le fatture fossero inferiori alla entità degli appalti. Mi sembrava ragionevole retribuire il servizio amministrativo in relazione soprattutto alla cifra realmente sborsata, specie quando esistono figure specifiche per la DL e Sicurezza.

 

[Sjlvia]

Che poi sia una scelta personale, hai ragione solo sul piano teorico:
- nel momento che si prospetta lo sconto in fattura, i prezzi quotati sono ampiamente maggiorati (non c'era bisogno della Gabanelli e il suo meritevole Dataroom sul tema, per capirlo): sarebbe folle che a fronte di tale preventivo, il singolo optasse per la cessione del credito.

E' e rimane sempre una scelta personale: su diversi condòmini, alcuni potrebbero optare per lo sconto in fattura, altri per la cessione del credito e altri ancora per la detrazione in dichiarazione (con comprensibile disperazione da parte dell'amministratore)
Che lo sia solo teoricamente non comporta un minore impegno lavorativo, poiché sempre e comunque sarà necessario avere da parte di ogni interessato una dichiarazione con la quale attesti di essere nelle condizioni oggettive e soggettive di poter disporre del credito e di optare per lo sconto in fattura (oppure per la cessione) oltre ad affrontare le relative pratiche fiscali.

sarebbe folle che a fronte di tale preventivo, il singolo optasse per la cessione del credito.

Non sempre manca la convenienza per il singolo a scegliere la cessione del credito (o addirittura la detrazione in dichiarazione): alcune ditte trattano gli oneri finanziari conseguenti all'applicazione dello "sconto in fattura" considerandoli una loro spesa e aumentando di conseguenza i prezzi, ed è il tuo esempio; altre ditte li fatturano a parte, mantenendo i prezzi più bassi, e in questo caso li oneri finanziari andranno ripartiti solamente tra i condòmini che hanno aderito allo "sconto in fattura".

la gestione della pratica passa per la maggior parte degli adempimenti burocratico-fiscali tra l'impresa e la banca eventualmente finanziatrice dell'impresa (almeno da quel che ho capito dalal APP predisposta

Per quanto riguarda il minor carico di adempimenti burocratici è vero, mancano tutti quelli intercorrenti tra cedente e cessionario; ed è per questo, secondo me, che il compenso amministratore non può essere uguale per le due situazioni ma proporzionato al diverso impegno.
Gli adempimenti fiscali a carico del Condominio (e quindi dell'amministratore) sono però gli stessi.

Non mi pare che l'unica differenza sia quella indicata: innanzi tutto la differenza sta nella esposizione finanziaria del condominio.
Nel caso di cessione del credito, l'esposizione è tutta a carico del condominio, che anticipa tutti i denari connessi all'appalto, eventualmente mitigata dai contributi percepiti a SAL, ma sempre a posteriori.
Nel caso di sconto in fattura l'esposizione del condominio, salvo incidenti e sottovalutazione di intoppi, si limita alle voci non beneficianti dei bonus e dello sconto: c'è una bella differenza : da 100% a 10-20% dell'appalto

L'esposizione finanziaria del Condominio rimane la stessa.
Se affrontiamo un intervento di 100.000 euro con lo "sconto in fattura" (mettiamo) del 90% per "bonus facciate", i condòmini NON pagheranno 10.000 euro come si è portati facilmente a credere. Il pagamento è sempre di 100.000 euro: 10.000 euro mettendoli di tasca propria, 90.000 euro "cedendo" il loro credito al fornitore.
E' questa la cifra "materialmente sborsata", della quale rimangono responsabili: se il beneficio dovesse decadere per qualche errore, magari fatto in buona fede, saranno loro a dover materialmente pagare l'Erario restituendo quei 90.000 euro (più sanzioni e interessi). Motivo in più per pretendere dal proprio amministratore preparazione e approfondimento affinché tratti la materia con sicurezza, oltre a serietà, attenzione e precisione.

Si dovrebbe inoltre tener conto che l'amministratore, in qualità di committente a nome del Condominio, è sempre (D.Lgs. 81/2008) responsabile dei lavori;, che è una figura diversa da D.L. e Coordinatore sicurezza; unica eccezione se venisse appositamente nominata una terza persona retribuendola a parte (poiché sarebbe un'ulteriore spesa i condòmini di solito, per non dire sempre, non lo fanno).
Spesso sfugge che ognuno di noi, anche nel privato, quando siamo committenti e appaltiamo un lavoro (per tinteggiare la casa, per sistemare un impianto idraulico, per ... qualsiasi cosa) diventiamo automaticamente, per la normativa della sicurezza sul lavoro, "responsabili dei lavori" con relativi compiti e responsabilità; lo stesso è per chi rappresenta il Condominio committente.
Questa responsabilità non cambia con l'applicazione o meno dello "sconto in fattura" da parte della ditta.
E infine, l'estensione della polizza assicurativa professionale, che da normativa l'amministratore ha obbligo di integrare con apposita appendice specifica per "ogni" lavoro straordinario affrontato nei Condomini, nel calcolare la maggiorazione di premio tiene conto del valore totale del cantiere, non del valore "scontato".

Considerato che anche nella gestione della contabilità relativa al lavoro straordinario non c'è differenza tra avere lo "sconto in fattura" oppure no, penso sia corretto mantenere come "base" l'imponibile totale dei lavori e non l'importo scontato; mentre troveri giusto diversificare le percentuali a seconda dell'effettivo impegno richiesto dalle varie situazioni.

Grazie a te per aver posto l'argomento; probabilmente ognuno di noi manterrà la sua idea, ma è sempre piacevole il confronto.

 

[Sjlvia]

e quando non fa niente ci restituisce qualcosa?

A tanti sembrerà impossibile, ma .... ho conosciuto amministratori che, avendo "saltato" un'assemblea a causa dell'emergenza sanitaria, hanno decurtato volontariamente il loro compenso annuale di una quota pari alla durata media dell'incontro.

 

[basty]

Carissima @Sjlvia: come vorrei avere un Amministratore come te: ti sembrerà strano , ma sfondi una porta aperta.

La tua risposta è ineccepibile, condivisibile, auspicabile. Però....

Il però riguarda gli amministratori reali, e spesso i "consultori" condominiali che pilotano ed approntano le situazioni, in accordo con l'amministrazione: chi in buona fede ma ignoranza, chi conoscendo benissimo i risvolti che enunciavi, ma facendo orecchie da mercanti.
Arrivando a rispondere (non a me) ai dissenzienti di minoranza, che l'amministrazione "fa gli interessi della maggioranza": io ingenuamente pensavo che la maggioranza facesse naturalmente i propri interessi, e se quindi c'è una parte da proteggere, sia proprio quella dei diritti delle minoranze.

Sono in ballo con due casi opposti.
In entrambi i casi si sono guardati bene dal far presente le varie alternative fiscali cui può accedere il singolo condomino. In un caso non era chiaro e certo se veniva offerto lo sconto in fattura o la cessione del credito: chiarito solo dopo sollecitazione.
Al tema dell'adeguamento assicurativo si sono guardati bene dal rispondere.
Riguardo al chiarimento sugli aspetti fiscali, la risposta è stata che non sono dei commercialisti....

In entrambi i casi è stata presentata una unica soluzione, ed in un caso con una approvazione pilotata, raccogliendo insolitamente le deleghe necessarie.
Personalmente non sono toccano direttamente: ma mi spiace vedersi trincerare dietro meccanismi formali, pur di osteggiare alcune richieste sollevate da una consistente (in millesimi) minoranza, considerate di disturbo, pur avendo chiesto formalmente la riconvocazione di una assemblea. Le "guerre delle due rose" non fanno bene a nessuno.

Tutto questo esula dal mio quesito iniziale, ma è uno spaccato della realtà, meno idilliaca e rosea di quella da te descritta.


ps: sulla equivalenza di esposizione monetaria tra cessione e sconto, non condivido il tuo ragionamento. E' certamente vero che in caso di sottovalutazione delle problematiche il rischio di perdere il 90% è uguale in entrambe i casi.

Ma se parliamo di "liquidità", con la prima è il condominio a doverla mettere a disposizione: con lo sconto, in assenza di incidenti di percorso, il condominio si adopera per coprire solo il 10-20% costituito da ciò che rimane fuori dal bonus e dallo sconto. Sulle grosse cifre che di solito sono in gioco, la differenza è sostanziale.