Compilazione RLI e F24 Elide da parte di eredi non presenti nel contratto in caso di risoluzione contratto locazione

[oculista]

Buongiorno,
io e le mie 2 sorelle abbiamo ereditato dalla zia un appartamento che è in affitto dal 1998 (il locatore che figura sul contratto è la zia defunta). Il funzionario dell'agenzia delle entrate mi ha detto che, pur essendo il contratto registrato regolarmente, essendo del 1998, non è possibile fare modifiche (subentro, cessione) per via telematica (come ho fatto con un altro contratto più recente) e che deve essere disdetto il contratto e rifatto nuovo con gli eredi come locatori. Premesso che l'inquilino è d'accordo, dovrei compilare RLI + Modello F24 Elide per risoluzione contratto pagando 67 Euro.
Le domande sono:
1) Nell'RLI da consegnare ad Agenzia Entrate x rosoluzione contratto (visto che non posso fare modifiche telematiche) alla voce locatore devo inserire come locatore i dati della zia anche se defunta?
2) Stessa cosa relativamente al Modello F24 Elide: devo inserire i dati di mia zia defunta e poi nel campo COOBBLIGATO il mio codice fiscale inserendo il codice 7 come erede (perchè in alcune guide ho letto che va inserito nel campo coobligato il codice fiscale del conduttore)?

Un grazie in anticipo a chi mi risponderà.

Umberto

 

[uva]

pur essendo il contratto registrato regolarmente, essendo del 1998, non è possibile fare modifiche (subentro, cessione) per via telematica

Però è possibile comunicare il subentro ex lege (per il quale non è dovuto il versamento dell'imposta di 67 euro) presentando il mod. RLI cartaceo allo sportello dell'Ufficio territoriale dell'Agenzia dove fu registrato il contratto nel 1998.

deve essere disdetto il contratto e rifatto nuovo con gli eredi come locatori.

Mi pare una risposta sbagliata.
Non hai detto di quale tipologia contrattuale stiamo parlando: forse un contratto abitativo 4 + 4?
Dovreste avere la documentazione di quando vostra zia locatrice comunicò all'Agenzia l'ultima proroga.
Ora subentrate voi come eredi locatori e il contratto può proseguire.

Qui la scheda dell'Agenzia:

Schede - Adempimenti successivi alla registrazione dei contratti di locazione dei beni immobili - Cessione - Agenzia delle Entrate

Cessione

www.agenziaentrate.gov.it

(il vostro caso è subentro ex lege)

 

[oculista]

Grazie per la risposta. Il contratto è 4 + 4 ma purtroppo non ho pressochè nulla relativamente alla documentazione di mia zia (presumo che non abbia fatto proroghe e neppure pagato F23 negli ultimi anni, per cui mi aspetto poi anche sanzioni del pregresso)... Il funzionario in realtà mi ha proprio detto che in pratica sui loro sistemi risulta solo la registrazione ma che essendo un contratto datato è meglio fare tutto nuovo. Io ho provato tramite sito Agenzia Entrate ed in effetti non mi fa accedere al contratto e dice di rivolgermi all'Agenzia.... I 67 Euro non sono un problema... Vorrei mettere tutto in regola anhe perchè i contratti simili sono altri 3...

 

[uva]

Le domande sono:

Per rispondere alle tue domande, nel caso voi eredi e l'inquilino abbiate deciso di risolvere il contratto in essere e stipularne uno nuovo:

1) e 2)
La risposta ad entrambe è negativa.
Perché non potete svolgere adesso delle pratiche come delegati di una persona già defunta.

Prima dovete subentrare al contratto in essere.
Solo dopo il subentro potete, in qualità di locatori, risolvere anticipatamente il contratto previo accordo con l'inquilino, comunicare la risoluzione anticipata all'Agenzia, stipulare e registrare un nuovo contratto.

Modello F24 Elide

Nel campo coobbligato si deve indicare il codice fiscale del conduttore, col codice identificativo 63.

 

[uva]

presumo che non abbia fatto proroghe

Questo cambia lo scenario!

Se la zia non ha comunicato l'ultima proroga, quel contratto è risolto alla scadenza naturale del quadriennio (dell'ultimo per il quale la locatrice comunicò all'Agenzia la proroga).

Se nulla viene comunicato, per l'Agenzia quel contratto è risolto alla scadenza del periodo contrattuale.

 

[oculista]

Ok, grazie per le info. Un'ultima cosa: la zia però ha incassato regolarmente l'affitto ed ha pagato IRPEF su affitto incassato (di questo sono sicuro)... Quindi (a parte altre possibili problematiche fiscali) non è che incassando affitto è come se si trattasse di un implicito rinnovo?

 

[uva]

incassando affitto è come se si trattasse di un implicito rinnovo?

Dal punto di vista fiscale ritengo di no.
Perché un controllo incrociato tra le dichiarazioni dei redditi del locatore e le comunicazioni fatte (o non fatte) all'Agenzia delle Entrate non è automatico.
Il controllo non è neppure certo, potrebbe non avvenire mai.

Dal punto di vista civilistico è evidente che il contratto è stato rinnovato e il rapporto locatizio tra tua zia e l'inquilino non si è mai interrotto. Ma questo è un "binario" diverso, scisso da quello fiscale col quale non si interseca.

Per cui ti suggerirei di concordare con l'inquilino la risoluzione del contratto in essere.
Firmate un accordo scritto (lui come conduttore e voi come eredi della locatrice defunta) col quale stabilite consensualmente la risoluzione del contratto stipulato il....(data del 1998) tra il locatore Sig.ra...(la zia) deceduta in data ......e il conduttore Sig. ....(l'inquilino).
Poi stipulate un nuovo contratto.

Se il funzionario dell'Agenzia delle Entrate ti conferma che non risulta alcuna comunicazione di proroga relativa a quel contratto, è implicito che per l'Agenzia esso è risolto.
Quindi dovrai solo registrare il contratto nuovo, con RLIWeb se operi telematicamente.

 

[oculista]

Grazie di tutto. Precisissimo e soprattutto gentilissimo!