Consigli su come variare contratto di locazione

[fuschetto]

Buongiorno a tutti,
è la prima volta che scrivo anche se leggo spesso ed il forum mi è stato di molto aiuto. Chiedo un consiglio sulla mia situazione e su come procedere. Mia madre e tre figli sono rispettivamente proprietari di un immobile per il 67+11+11+11 per cento. Questo immobile è stato dato in locazione a canone concordato e senza cedolare secca. Fino all'anno scorso non pagavo l'ICI. Ora si paga circa 600 Euro di IMU come seconda casa. Abbiamo degli ottimi inquilini.
Sto valutando queste opzioni:
1) Mantenere lo stesso contratto (470 Euro mensili) e passare alla cedolare secca. Se ho ben capito devo inviare raccomandata ad inquilino e Mod. 69 ad agenzia entrate. Dai conti fatti non esiste una grande convenienza fiscale. Mia madre ha imponibile di 21000 + diverse detrazioni (36%). Un figlio ha un reddito basso e gli altri due 30000 e 25000.
2) Chiudere quel contratto, farne uno nuovo direttamente con cedolare secca e a canone libero con gli stessi inquilini chiedendo un po' di aumento considerando che non ho mai chiesto l'adeguamento Istat nei 2 anni passati. In questo caso dovrebbe esserci un po' di convenienza fiscale.
E' giusto in generale quello che sto dicendo, il punto 2 è in teoria fattibile o rischio qualcosa tipo elusione?
Grazie a chi vorrà darmi un consiglio

 

[mapeit]

Puoi attuare sia il punto 1) che il punto 2).
Per attuare il punto 2) dovrai registrare una risoluzione anticipata del contratto di locazione versando 67 euro con il mod. F23 e portando un mod. 69 con copia del versamento all'Agenzia delle Entrate. Poi potrai registrare il nuovo contratto, sempre all'Agenzia delle Entrate con il mod. 69 perché i locatori sono più di 3 ed in tale occasione eserciterai l'opzione per la cedolare secca. Se inserisci tale opzione nel contratto non occorre inviare la raccomandata agli inquilini. L'opzione deve valere per tutti i 4 proprietari.

 

[jac0]

Parlando in generale, la cedolare secca conviene a chi ha anche redditi diversi da quelli da fabbricati e a chi non ha spese da detrarre (le detrazioni potrebbero superare l'imposta lorda e quindi parte di esse non sarebbero 'utili'). Occorre fare dei conteggi di convenienza.