Gli accordi territoriali di categoria per la determinazione dei canoni concordati hanno come finalità principale quella di evitare la pattuizione di canoni superiori a quelli fissati dalle organizzazioni sindacali, non già di vietare la previsione di canoni inferiori ai minimi stabiliti.
Nel caso che hai illustrato, però, non si tratta di una ipotesi di affitto al ribasso prevista da accordi locali integrativi per le grandi proprietà, finalizzati a favorire particolari categorie di conduttori, ai sensi del quinto comma dell’art. 1 del d.m. 16 gennaio 2017, su cui si fonda anche l’accordo di Verona (cfr. punto 11 dell’accordo), se l’immobile è ivi posto, bensì di riduzioni temporanee del canone fuori fascia minima concordate da piccoli soggetti privati.
In tali situazioni, canoni inferiori al minimo di fascia possono essere ammessi - generalmente entro limiti percentuali predeterminati e non in modo libero - solo se previsti da apposite convenzioni oppure, in via eccezionale, in presenza di circostanze oggettive da giustificare e documentare (ad esempio, pessime condizioni dell’immobile o situazioni di particolare disagio del conduttore o della sua famiglia), ipotesi che non ricorrono nel caso di specie.
In questi casi specifici il contratto non perde la propria natura: rimane un contratto a canone concordato, ma l’asseverazione sindacale resta tuttavia sempre obbligatoria e i benefici fiscali non vengono meno.
La soluzione più semplice, ma anche la più rischiosa, qualora lo studente rimasto, dopo la laurea, non lasci l’immobile potrebbe essere quella di risolvere consensualmente il contratto a canone concordato e stipulare con lui un quadriennale abitativo a canone libero che non prevede fasce di oscillazione, senza costi se si opta per la cedolare secca, ma con la conseguente perdita delle agevolazioni fiscali ai fini IMU.
Ma sia che il canone sia libero sia che sia concordato, rimane comunque un profilo di rischio: quello del rispetto delle soglie minime fiscali.
Qualora il canone di locazione di un’abitazione sia inferiore alle soglie previste dalle fasce di oscillazione (se fosse entro fascia l'accertamento non scatterebbe) o comunque risulti eccessivamente basso, per evitare l’accertamento ai sensi dell’art. 41-ter del d.p.r. 600/1973 e dell’art. 52-bis del d.p.r. 131/1986, il reddito del fabbricato deve risultare inferiore al maggiore tra il canone di locazione ridotto del 15% e il 10% del valore dell’immobile che è determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata per 120 e per il numero di mesi di locazione, e anche l’imposta di registro deve essere pari almeno al 10% del valore dell’immobile: la dichiarazione di importi inferiori ai minimi espone pertanto a rischi di accertamento.
Diversamente, nel caso di un contratto asseverato con un canone pienamente rientrante nella fascia, qualora il canone dopo stipula venga successivamente ridotto, le associazioni di categoria, di regola, non richiedono una nuova asseverazione, in quanto non si è in presenza di un nuovo contratto.
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