Contratto d'affitto commerciale

[mast]

buona sera.dal 2005 ho in affitto dei locali che ho adibilto io ad uso artigiano.il contratto scade il 6\2\2011.Ne contratto c'e' una voce che dice,(L'AMMONTARE del canone è stato determinato dalle parti tenendo conto delle migliorie già apportate dal conduttore dell'immobile,il quale,pertanto, allascadenza del contratto nulla potrà pretendere,a qualsiasi titolo,per le migliorie apportate all'immobile locato). io posso smontarmi tutto,tipo:impianti eletrici, porte,purquet,climatizatori,contro soffitti?grazie

 

[maidealista]

Dalla tua descrizione non è possibile fornire una risposta "certa", ti riporto due articoli del Codice Civile :
1592. (Miglioramenti). Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata (975, 985). Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.
Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore (1588, 1593).


1593. (Addizioni). Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.
Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell’articolo precedente.

Auguri :daccordo:

 

[raflomb]

Nella fattispecie concreta proposta dall'istante necessita fare due precisazioni:
1) il contratto ha avuto inizio nel 2005, pertanto non comprendo come possa avere termine nel 2011 essendo per legge un 6 + 6, salvo recesso per giusta causa alla prima scadenza. Ne consegue che il contratto dovrebbe avere la sua scadenza nel 2017.
2) In virtù della clausola contrattuale sopra citata non potrai rimuovere le migliorie apportate in quanto sarebbero compensate da un canone applicato in misura ridotta a quello richiesto inizialmente.

 

[mast]

grazie per l'attenzione.il proprietario dell'immobile ha donato lo stabile al figlio ed il figlio mi ha chiesto l,aumento di 200 euro mensile,lo possono fare?

 

[maidealista]

1) Il passaggio di proprietà non influisce sul contratto in essere
2) L' aumento massimo del canone previsto dalla legge, per i contratti "commerciali", è del 75% dell' indice Istat
3) L' eventuale volontà del locatore di non rinnovare il contratto, al termine dei primi 6 anni, deve essere comunicata con preavviso di 12 mesi sulla scadenza sessennale e rispettare la L. 392/78 :
Art.29. (Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza). Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:
a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;
d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191 ), modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Il locatore può altres“ negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628. Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27 e per le attività alberghiere. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s'intende rinnovato a norma dell'articolo precedente.
SUNIA Salerno, legge 392/78

Auguri di Felice 2011 :daccordo:

 

[raflomb]

Il figlio, donatario, succede nel contratto, dal che ne consegue che nulla può variare fino alla scadenza naturale del contratto, salvo quanto ha espresso nel punto 3) "maidealista" nel precedente post.

 

[mast]

buona sera ,auguri.vorrei capire se : porte esterne(smontabbili senza recare danno alla struttura e con le vecchie saracinesche allinterno del controsoffitto ),impianti eletrici,contro soffitti, laminato (avendo sotto la vecchia pavimentazione )sono tutte addizzioni e quindi removibili da parte mia ?

 

[raflomb]

Ne contratto c'e' una voce che dice,(L'AMMONTARE del canone è stato determinato dalle parti tenendo conto delle migliorie già apportate dal conduttore dell'immobile,il quale,pertanto, allascadenza del contratto nulla potrà pretendere,a qualsiasi titolo,per le migliorie apportate all'immobile

Normalmente queste addizioni sono removibili in quanto lasciano inalterato il locale come ti era stato offerto all'inizio del contratto.
Ma nel tuo caso affermi che dette migliorie avrebbero, se ho ben compreso, una riduzione del canone, in quanto il locatore avrebbe rinunciato ad una parte del canone preteso inizialmente in cambio del tuo intervento migliorativo. Se le cose stanno in questi termini avresti in qualche modo ottenuto un compenso per le spese sostenute, e quindi, non sarebbe corretto asportarle. La frase da te riportata ritengo che riproduca fedelmente una clausola contrattuale, se è così, dammi conferma, non è stata ben costruita perchè lascia ampi margini interpretativi, ovvero:
1) da una parte sarebbe corretta la mia interpretazione che intravede una riduzione del canone con significato compensativo delle spese da te sostenute;
2) da altra parte, vedi fine della frase, si preoccupa che tu alla scadenza del contratto non avanzi alcuna pretesa, il che sottintende comunque, che le migliorie resteranno lì nell'immobile locato.
In verità puoi dirmi se questa è stata una clausola di stile oppure realmente il locatore allinizio chiedeva una canone di locazione maggiore e di quanto è stato effettivamente ridotto?

 

[toscogroup]

La cosa principale e' che non devi andare via dai locali a meno che tu non abbia ricevuto la disdetta nei tempi corretti (a me e' arrivata 45 giorni dopo e l'immobile l'ho tenuto per altri 6 anni). Il nuovo proprietario non puo' chiederti nessun aumento particolare se non l'ISTAT (a meno della famosa disdetta). Le migliorie le devi lasciare, ma le migliorie sono l'impianto elettrico e l'eventuale rifacimento dei muri, cio' che e' asportabile senza lavori murari puoi portarlo via, viene considerato come arredamento.

In ultimo vorrei dirti che quando si fa un contratto di locazione commerciale e' sempre meglio inserire una clausola dove il proprietario rinuncia sin dalla stipula alla rivalsa dopo i primi 6 anni, per me e' condizione doverosa visti gli investimenti e il tempo che ci vuole per ammortizzarli.

Ciao, Marco.