Costituire una SaS con un impresa edile o permutare il miol terreno con cessione dell'edificato?

[giannidenta]

Buongiorno a tutti sono nuovo del forum e faccio i complimenti a tutto lo staff per le risposte piu che esplicative ai quesiti.
Sono proprietario di un terreno in parte edificabileper (880 mc) e in parte agricolo e ho intenzione di realizzare una villa bifamiliare.
Contattata un'impresa edile, con cui sono in buoni rapporti, mi ha proposto di costituire una sas dove io comparirei come socio accomandante in quota da stabilire fornendo ovviamente il terreno in cui sorgera' appunto la villa bifamiliare.
I quesiti sono seguenti:
-mi conviene edificare come sas o come privato (attraverso la permuta del terreno all'impresa in cambio di costruito)?;
-in caso di permuta quanto deve essere rapportato il mio terreno con il costruito che mi verra' ceduto?;
-in caso di sas quale quota mi assicura che comunque vadano le cose(bene o male) sia tutelato per ottenere la mia porzione di casa realizzata totalmente;
Il discorso della sas è venuto fuori in quanto ho posto il vincolo all'impresario che la sua porzione di villa bifamiliare fosse destinata esclusivamente a sua residenza per almeno 5 anni e comunque a fine di questa realizzazione se tutto va come previsto si potrebbe continuare con il business immobiliare.
Ringrazio anticipatamente e saluto tutto lo staff e la comunita' di questo stupendo forum.Grazie!!!

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Pare di capire che trattasi di permuta: cessione del terreno al 100% ed a corrispettivo riceverà una villetta
Se l'operazione è fine a se stessa,nel senso che Lei si limita a questa sola operazione a mio avviso l'operazione è da impostare concettualmente cosi':
Lei acquista dal costruttore una cosa futura e pertanto incerta (villetta ) e come corrispettivo Lei cede (in maniera certa ) il terreno. Cio' premesso l'operazione è delicata : Il preliminare và redatto con con l'aiuto di un esperto della materia ( atto giuridicamente e fiscalmente articolato) e da un geometra ( per la cura del capitolato e dei materiali che confluiranno nella villetta a lei spettante ), seguendo le linee indicate dal del dlgs. 122/2005 ( questa norma si applica anche alle permute), procedendo alla trascrizione già del preliminare ex art. 2645 bis, o meglio ancora con il rilascio di una fidejussione.
Attento perchè la cessione del terreno è tassata pesantemente; spero che lei abbia operato la rivalutazione del terreno secondo perizia giurata riferita al 1-1-2010 pagando una imposta sostitutiva del 4% , opzione che scadeva il 2.11.10

Se invece Lei intende ripetere l'operazione ed operare professionalmente Lei puo' anche costituire una società.
La transazione non è cosa semplice ed implica risvolti giuridi e fiscali rilevanti: Và attentamente ponderata analizzando il caso specifico ed i relativi costi fiscali. Sto assistendo un cliente in prov. di Treviso (a Spresiano) proprio in questi giorni e
concretamente mi stò accorgendo delle continue problematiche emergenti

 

[Adriano Giacomelli]

Non mi è chiaro esattamente tutta la situazione ma con un mio buonsenso ti sollevo queste perplessità:
A) perchè entrare in società con un impresario, quando questo non è il tuo lavoro?
B) non è meglio cedere il terreno in cambio di una unità immobiliare?
Con un bravo notaio troverai il modo di essere tutelato.

 

[Marco Costa]

L'idea della SAS puo' essere allettante anche per scaricare i costi,

ma contatta un BUON commercialista che ti illustri oltre alla tutela che avresti riguardo all'esecuzione totale della villetta anche tutti i rischi che corri
- dal punto di vista fiscale (fallimento,sanzioni fiscali)
- contributivo/sicurezza verso i dipendenti della Sas
- nonche' verso il nuovo proprietario della seconda parte di villetta passati i 5 anni di utilizzo diretto del 2°costruttore come da te richiesti (nella tua qualita' di co-costruttore responsabile per i difetti di costruzione)

saluti, mi sono un po' aggrovigliato nel discorso .... ma sono ancora un po nel dormiveglia spero mi capiate Marco

 

[giannidenta]

Cerchero' di essere piu' dettagliato.
-il vincolo che io pongo al costruttore di portare nella villa bifamiliare la sua residenza mi assicura una realizzazione del tutto a piu che perfetta regola d'arte;
-la costituzione di una sas comporterebbe una riduzione totale dei costi di realizzazione molto favorevole che mi vedrebbe,eventualmente, da privato, come acquirente di una villa (ovviamente sempre detraendo dal tutto gli oneri fiscali e quant'altro che comporta avere una sas);
-in caso di sas, se non c'è sintonia tra i soci quest'ultima verrebbe sciolta a fine edificato oppure in caso contrario potrebbe proseguire e fare altri business;
Il quesito che vi pongo,ovviamente in linea generale,conviene con questa opportunita' realizzare l'edificato da privato o come sas?Se si, in che percentuale posso apprezzare il mio risparmio?
Si deve considerare che tra le parti vi è la massima collaborazione affinchè il terreno che io apporto debba essere stimato con valori correnti di mercato senza alcun ricarico e contemporaneamente non vi sara' alcun ricarico sui materiali e sulla manodopera fornita dall'impresa edile.
Grazie ancora

 

[Marco Costa]

mi pare quasi impossibile definire una "percentuale di apprezzamento del tuo risparmio" in quanto le variabili sono veramente tenate
Sicuramente sara' maggiore:
- se non avrete disaccordi tra i soci con successivo intervento di periti e avvocati
- se non coinvolgerete molti professionisti esterni per parizie. progetti, contabilita' ecc (questo in caso ad es. che la Sas costituenda abbia al suo interno come socio un Geometra/Ingegnere ed un bravo Contabile)
- se il volume di lavoro precedente dell'impresa conferita nella SAS e' tale da poter ottenere consistenti sconti dai fornitori di materiale edile
- ed in base alle capacita' imprenditoriali sua e del socio costruttore

Inoltre se c'e' la prospettiva di fare ulteriori businnes puo' essere un buon banco di prova e nello stesso tempo una ulteriore garanzia di impegno del socio costruttore

In fondo secondo me, da come espone l'argomento (in modo dettagliato preciso ed un po'.. entusiasta) .... non e' una scelta che fara' totalmente in base al lato economico ... ma dipende molto dalla sua curiosita'/desiderio di intrapprendere una nuova attivita' ..... o mi sbaglio ? ?

 

[giannidenta]

Grazie della risposta pallinoalba,lei ha colto nel segno tutto cio a cui miro comprese le mie emozioni.Non le nascondo che questo progetto sta andando avanti e nonostante la mia puntigliosita' non ho ancora trovato difetti o inconveniente che mi facciano desistere a questa qpportunita'.Ho gia' parlato con un commercialista,dopodomani vado in banca per la fattibilita' dopodiche se tutto torna pronti dal notaio per la costituzione della sas.
A proposito il computo metrico e il progetto di massima di cio' che intendo costruire( da presentare al commercialista per il calcolo delle imposte derivanti dagli utili della sas e succesivamente alla banca per il prestito avanzamento costruzione) a chi spetta? Alla sas o all'aquirente?E a quanto potrebbe ammontare, curando al massimo il dettaglio il computo stesso?

 

[Marco Costa]

Presumo che essendo il calcolo delle imposte un'onere della Sas e l'ottenimento del prestito un'esigenza/vantaggio della stassa Sas ... anche l'onere del computo e relativo progetto di massima sia a carico della costituenda Sas
... ma e' solo un mio ragionamento non una certezza

riguardo all'intrapprendere la costituzione della Sas ...........riprendo uno spot tormentone attuale .....
"e comunque libero si scegliere"

(passo al tu come prospettato dai mediatori per rendere meno freddo il rapporto virtuale del forum) per dirti di non tapparti gli occhi e ovattare la ragione con l'entusiasmo, e d'altro canto a non essere solo e sempre sospettoso, ma penso non sia un tuo problema dato che traspare un certo equilibrio dato che alla fine del post sottolinei
"curando al massimo il dettaglio del computo stesso" punto che definirei di importanza vitale

Quindi per i dati tecnici ed i costi attendi altri post piu' professionali
un grosso in bocca al lupo Marco