Dare in locazione commerciale solo alcune stanze di un bene indiviso?

[dike]

Tizio è proprietario di un immobile, che consta di un unico piano molto grande.
Al suo interno una ditta ed una associazione culturale vorrebbero svolgere le loro attività.
1) posto che questo immobile non è diviso in diversi appartamenti, accatastati autonomamente, ma è un unico grande edificio di un piano, Tizio può dare in locazione commerciale alla ditta solo alcune stanze di questo locale indiviso, in cui le diverse stanze sono separate solo da normali porte ?

2) qui si complica: l'area in oggetto dovrebbe ospitare in un'ala la ditta con le sue attività; in un'altra l'associazione culturale.In teoria si potrebbe fare così: il proprietario dà in locazione commerciale tutto l'immobile alla ditta e la ditta dà in comodato alcune stanze e sale all'associazione.
Se non che-inghippo-la ditta userebbe in parte anche i locali destinati alla associazione culturale, perchè vi sono alcuni locali in cui si troverebbe ad esempio un'unica reception ed un' unica sala attesa.Quindi almeno una stanza è in comune.Se la ditta dà in comodato una parte dell'immobile all'associazione, questa è costituita custode di quella parte. Dunque com'è che quella parte poi la usa la stessa ditta?

3) le mie ipotesi: la ditta potrebbe concedere in comodato alla associazione alcune stanze, ma apporre un modus al comodato(se si può) cioè che sia consentito l'uso comune di una stanza. Oppure : Tizio dà in locazione commerciale solo un'ala dello stabile alla ditta e dà in comodato l'altra ala congiuntamente a ditta e associazione.(ma la vedo complicata).

MI BASTA UNA RIPOSTA ANCHE SOLO AL PRIMO QUESITO....GIà SAREBBE UN AIUTO.

 

[celefini]

Non so se ti può essere di aiuto, ma comunque te la sottopongo. Alcuni miei amici, un avvocato, un commercialista, ed un consulente del lavoro, hanno preso in affitto un appartamente, nel quale hanno aperto uno studio associato. Tra di loro hanno creato una società di fatto, ripartendosi le spese del canone, luce , gas e condominiali in proporzione all'utilizzo delle stanze dell'appartamento.

 

[bolognaprogramme]

Noi, invece, abbiamo una soluzione diversa.

Uno dei due soggetti prende in affitto l'immobile per intero e poi fa un contratto di "service" all'altro soggetto, comprensivo appunto di servizi, quali segreteria, arredamento, utilizzo dei mezzi informatici, ecc, dietro corresponsione di un canone mensile onnicomprensivo.

 

[celefini]

Ottima la soluzione di Bolognaprogramm, l'unico problema, che i miei amici non hanno voluto tener conto, era quello che, uno di loro dovesse farsi carico del contratto di locazione. Infatti, sarebbe di più difficile soluzione, nel momento in cui, quest'ultimo, intestatario della locazione, si ritirasse dallo studio , lasciando l'appartamento agli altri utilizzatori rimasti.

 

[bolognaprogramme]

Possono anche intestarsi insieme il contratto.

Noi dove siamo abbiamo due intestatari diversi del contratto e due contratti di service.

 

[dike]

Grazie davvero per le ottime risposte. Il problema che mi è stato posto è che l'associazione culturale non avrebbe mezzi per pagare la locazione dell'immobile. Ma l'idea del contratto di service che mi ha dato bolognaprogramme potrebbe forse andare lo stesso, magari facendo un contratto di serive gratuito, o meglio che comprenda solo il rimborso spese, ammesso che esista.
IO al momento sto facendo così, vorrei sapere che ne pensate: la ditta loca tutto l'immobile e dà in comodato d'uso gratuito NON ESCLUSIVO alcune stanze di esso all'associazione culturale (la ditta è disposta a farlo perchè in realtà l'associaz è fondata dai titolari della ditta). In questo modo metà delle stanze sono utilizzate solo dalla ditta e l'altra metà è utilizzata da entrambi i soggetti. Nel contratto di locazione tra il proprietario e la ditta c'è naturalmente il consenso a che l'immobile sia dato in comodato.
Pensate possa andare?
L'unico problema è che di solito il comodatario è costituito custode dell'immobile.
Qui , siccome il comodato è non sclusivo, il comodatario risponderà solo per i danni fatti da lui, mentre il conduttore risponde verso il proprietario per TUTTi i danni, ivi compresi quelli derivanti dal comodato.
Ciò significa che per il fatto che non si sa a chi sia imputabile ( si trova un danno e non si sa chi è stato) viene a rispondere il conduttore. Che ne pensate?

 

[bolognaprogramme]

E' l'altro lato della medaglia.