Buongiorno a tutti!
Sono un nuovo utente, capitato qui, cercando spunti e soluzioni per alcuni dubbi su come gestire la mia proprietà e i nuovi vicini.
Ho aperto una nuova discussione vista la doppia "questione".
Da circa 10 anni abito sullo spazio indicato con la lettera "A" sotto. Il lotto è diviso in edificabile ed agricolo (parte verde nell'immagine). Quando abbiamo costruito casa (bifamiliare) abbiamo anche recintato con muretta tutto il lotto (edificabile ed agricolo) a ns. spese. Il terreno B era vuoto ed il precedente proprietario ci aveva dato autorizzazione ma senza mettere denaro. nessun problema.
Adesso un nuovo proprietario ha acquistato il lotto e ha iniziato la costruzione della sua abitazione. Bene..
Come detto nel lotto A c'è una bifamiliare. Lato mio nessun problema, ma l'altro proprietario lamenta che per passare nel lotto B con i macchinari (scavatori ecc) sono passati dietro la ns. recinzione su un pezzo che è ns. (finita la recinzione c'è un canale con relativo argine che è di ns. proprietà ma naturalmente il passaggio è libero.
I nuovi proprietari del lotto B possono passare dietro tranquillamente o non potrebbero?
Seconda domanda: come detto sopra, noi abbiamo costruito la muretta perimetrale a ns. spese sul confine. Il nuovo vicino può fissare, sul suo lato ma comunque sulla ns. muretta staffe, ganci ecc per un cancello?
Come anticipato, per me non ci sono problemi, ma il secondo proprietario del lotto A non è d'accordo. Vorrei quindi capire cosa dice "la legge" così da evitare possibili malintesi e compromettere eventuali rapporti di buon vicinato.
Grazie a tutti!
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Buongiorno
Se il muro è in parte su proprietà di B, allora tale parte del muro, in base al codice civile, si presume essere di proprietà di B.
Se il muro è su proprietà di B e non vi è accordo scritto che riservi ad A la proprietà dell'intero muro, allora B può usare il proprio pezzo di muro per appoggiarvi altra costruzione (il cancello) appendervi cose, ecc. B non può invece - a stretto rigore - usare la parte di proprietà di A.
Se invece il muro fosse interamente su proprietà di A, allora B non sarebbe proprietario di nessuna parte del muro e non avrebbe titolo per usarlo in nessun modo (costruzione di cancello in appoggio o altro uso).
In pratica, ovviamente, per dimostrare che il muro sia interamente su proprietà di A occorrerebbe un rilievo e tale rilievo dovrebbe essere così preciso, da non lasciare dubbi sulla posizione rispetto alla linea di confine. Vista la scarsa precisione delle mappe catastali, si può considerare pressoché impossibile arrivare a tale risultato. Inoltre esistono vari motivi logici che in caso di contenzioso farebbero propendere per la tesi che un muro "di confine" fra fondi privati, sia da intendersi costruito con il proprio asse esattamente sul confine e dunque appartenga per metà a ciascun proprietario. Se A non ha una prova evidente che non sia così (come sarebbe un accordo scritto che lo chiarisca), gli sconsiglierei di inerpicarsi su interpretazioni diverse.
Quanto sopra risponde al secondo quesito.
Rispetto al primo quesito, l'illustrazione data da fbuffolo chiarisce parecchio ma non tutto.
"Per passare nel lotto B con i macchinari (scavatori ecc) sono passati dietro la ns. recinzione su un pezzo che è ns. (finita la recinzione c'è un canale con relativo argine che è di ns. proprietà ma naturalmente il passaggio è libero"
La questione è se B abbia diritto per passare sul tratto di argine appartenente al fondo A.
E' chiaro che vi sono almeno due fatti che inducono a pensare che la striscia di terreno in questione sia destinata al transito:
- si tratta dell'argine di un canale, laddove occorre considerare che di norma gli argini sono transitabili almeno da parte dell'ente che provvede alla loro manutenzione (sfalcio erba, operazioni di controllo idraulico del canale, ecc.);
- la recinzione è stata arretrata rispetto al corpo arginale che è rimasto aperto al transito ("il passaggio è libero").
Ciò rende difficile dimostrare che quell'argine non sia oggettivamente destinato al transito. Vi sono dei motivi oggettivi per credere che vi sia tale destinazione "oggettiva".
Chiaramente la destinazione oggettiva dell'argine per il transito non dimostra ancora che tale percorso sia oggettivamente a servizio del fondo B.
Alcune circostanze (il fatto che ora B sta realizzando un cancello prima inesistente e che il fondo B abbia anche un altro accesso nella parte bassa dell'immagine) fanno pensare che B intenda usare il percorso di accesso che usa la striscia di argine di proprietà di A solamente d'ora in avanti mentre in precedenza non vi fosse tale uso.
Chiaramente se in passato non vi fosse stato un uso continuativo almeno ventennale della striscia appartenente ad A da parte del fondo B e non vi fossero state, già prima dei lavori del cancello, opere che dimostrano che la striscia era destinata oggettivamente a servire il fondo B, allora il proprietario di B non avrebbe titolo per usare la striscia d'ora in avanti.
In caso di assenza di tali requisiti (uso continuativo+presenza di opere oggettivamente destinate a tale uso in favore del fondo B) che sono quelli per l'usucapione della servitù, il proprietario di B non ha titolo per usare la striscia di terreno appartenente ad A.
In caso di contenzioso nascerebbe una negatoria servitutis o una confirmatoria servitutis. L'onere di provare la sussistenza dei requisiti per l'usucapione della servitù graverebbe su B interessato ad avere una pronuncia sull'esistenza di una servitù che attualmente non risulta agli atti.
