Durata massima locazione commerciale

[rosalia63]

Salve a tutti e vi ringrazio anticipatamente di eventuali risposte e commenti.
Ho stipulato un contratto d'affitto commerciale alla fine degli anni ottanta (1987) che è stato tacitamente rinnovato ogni 6 anni diverse volte sempre con adeguamento istat. La durata massima (penso 30 anni) è stata ormai superata da qualche anno. Non è intervenuta disdetta per cui ho continuato a usufruire del locale versando regolarmente il canone con bonifico.
La mia domanda è questa:
superato il limite trentennale il contratto precedente è da intendersi tacitamente rinnovato e per quanto tempo?
Come ci si regola in queste situazioni?
Occorre necessariamente rifare ex novo il contratto oppure si può andare avanti a tempo indeterminato e il contratto cesserà solo per disdetta di una delle parti da farsi nei tempi e nei modi determinati dalla legge?
Grazie.

 

[Nemesis]

La durata massima (penso 30 anni)

L'art. 1573 c.c. recita:
Salvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto.
Quindi significa che la durata iniziale non può superare trenta anni. Salvo diverse norme di legge (come per esempio la legge n. 392/1978).

 

[basty]

In sostanza un contratto commerciale può durare anche 60 anni complessivi. Ma la durata contrattuale rimane sempre di 6: ogni volta si tratta di una nuova proroga

 

[rosalia63]

Scusate la mia ingenuità ma continuo a non capire e spero che qualcuno mi dia chiarimenti semplici e definitivi. Mi sembra di aver inteso che l'art. 1573 escude proroghe oltre il trentennio. Il limite è definitivo e non superabile. Un contratto sottoscritto nel 1987 non è più valido e la mia sarebbe una situazione irregolare nonostante abbia pagato i canoni regolarmente per 3 anni. Un ipotesi alternativa è che la cosa venga regolata dall'art. 1597 cod. civile che riporto testualmente:

"La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato [1574], non è stata comunicata la disdetta a norma dell'articolo precedente.
La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato [1574].
Se è stata data licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto."

Basta presumere che la scadenza cui si riferisce sia quella finale dei 30 anni e non solo una scadenza inferiore fissata. Il proprietario non avendo manifestato la volontà di cambiare le cose, anche accettando i pagamenti, fa si che queste restino cosi come sono.
Non essendoci quindi opposizione avrei il diritto di continuare nel possesso almeno fino a disdetta eventuale. La durata legale sarebbe quindi 1 anno rinnovabile di continuo.
Sono considerazioni giuste secondo voi?
Confido nella vostra benevolenza e nel vostro acume giuridico.

 

[Nemesis]

Mi sembra di aver inteso che l'art. 1573 escude proroghe oltre il trentennio

Hai inteso male. Rileggi la mia prima risposta. La durata iniziale e quella dei successivi rinnovi taciti del tuo contratto sono regolate dalla legge n. 392/1978, e non dal codice civile.

 

[rosalia63]

Allora vediamo se ho ben capito...
Se per durata intendiamo il periodo stabilito inizialmente, quella massima è 30 anni.
Con i periodi ( di 6 anni) di rinnovo tacito è invece possibile superare il limite. quindi non c'è un numero massimo di rinnovi a un contratto commerciale inizialmente della durata di 6 anni. Il mio inizialmente stipulato nel 1987 è dunque prorogato fino al 2023 e poi ancora oltre in mancanza di disdetta.
Sono nel giusto questa volta?
Grazie per la pazienza.

 

[Nemesis]

Sono nel giusto questa volta?

Sì.