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tattyn

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno,
sono proprietaria di un negozio con locazione commerciale 6+6 in scadenza (12 anni) al 30 maggio 2019.
L'agenzia delle entrate mi dice che se non presento rinnovo il contratto verrà automaticamente considerato concluso. Leggendo però su vari siti, vedo che tutti dicono che se non c'è disdetta da parte di una delle parti, come nel mio caso, il contratto è da intendersi tacitamente rinnovato di altri sei anni. Potete darmi chiarimenti? Grazie davvero
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Sono vere entrambe le affermazioni.

Se né locatore né conduttore disdicono il contratto, esso si rinnova automaticamente per i prossimi sei anni.

E' necessario però comunicare all'Agenzia delle Entrate che il contratto è stato effettivamente rinnovato, presentando il mod. RLI per la proroga.
Se l'Agenzia non riceve alcuna comunicazione, considera quel contratto risolto (cioè concluso) alla scadenza naturale del periodo contrattuale (nel tuo caso al dodicesimo anno).

All'Agenzia delle Entrate si comunicano, oltre alle proroghe, solo le risoluzioni anticipate; non la risoluzione per scadenza naturale del contratto non rinnovato dalle parti.
 

tattyn

Membro Attivo
Proprietario Casa
Grazie. Ma se una delle parti non vuole la prosecuzione del contratto e l'altra presenta comunque la proroga all'Agenzia delle Entrate cosa succede? Basta che lo faccia una delle parti?
Io penso di sì ma forse sbaglio. Perchè se il conduttore vuole lasciare, avrebbe dovuto dare recesso con A/R o sbaglio?
Grazie
 

tattyn

Membro Attivo
Proprietario Casa
Mi spiego meglio. Nel mio caso il conduttore non vuole la proroga ma vuole lasciare che il contratto decada per poi fare un contratto nuovo (insiste per un affitto più basso). Io invece vorrei una proroga e sarei disposta ad abbassargli il canone, cosa che peraltro ho già fatto negli ultimi due anni.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
il conduttore non vuole la proroga ma vuole lasciare che il contratto decada per poi fare un contratto nuovo (insiste per un affitto più basso). Io invece vorrei una proroga
Chi non vuole il rinnovo del contratto deve inviare la disdetta alla controparte, con raccomandata ar, rispettando il preavviso di legge.
Leggi attentamente le clausole contrattuali che regolano il recesso e il rinnovo tacito; considerando anche l'indennità per la perdita di avviamento commerciale a cui ha diritto (in determinati casi) il conduttore in caso di disdetta inviatagli dal locatore.

Nel tuo caso pare di capire che né tu né il tuo inquilino vi siate attivati per impedire il rinnovo.
Quindi adesso o vi accordate per una risoluzione consensuale (indipendentemente dal mancato preavviso) del contratto in essere; oppure quel contratto si rinnova tacitamente per ulteriori 6 anni alle condizioni attuali.

Tu puoi comunque concedere al conduttore una riduzione del canone mediante sottoscrizione di un accordo in tal senso, che è opportuno registrare all'Agenzia delle Entrate.
 

tattyn

Membro Attivo
Proprietario Casa
Scusa ma non mi è chiara una cosa. Tu hai detto nel primo messaggio che per l'Agenzia delle Entrate il contratto si conclude se non c'è una proroga. Invece nel tuo ultimo messaggio dici che comunque si protrae per altri sei anni tacitamente. . Devo quindi chiedere una proroga se voglio che continui ? anche se il conduttore non la vuole?
Grazie
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Devi considerare due aspetti:

1) Dal punto di vista civilistico: per risolvere (cioè chiudere) un contratto di locazione occorre che una delle parti (locatore o conduttore) invii all'altra disdetta. Oppure che vi sia un accordo consensuale tra le parti.
Leggi bene sul contratto le clausole che riguardano il rinnovo tacito e la disdetta: si scrivono sempre, su tutti i contratti, controlla il tuo!

2) Dal punto di vista fiscale: dopo e se il contratto non è stato risolto come indicato al punto 1), occorre comunicare all'Agenzia delle Entrate la proroga.

NON è la comunicazione o meno all'Agenzia delle Entrate della proroga che determina il rinnovo o la risoluzione del contratto!


All'Agenzia delle Entrate si devono comunicare:

a) Le proroghe (nel caso di contratto commerciale ogni 6 anni), altrimenti per l'Agenzia quel contratto è finito allo scadere del sesto, dodicesimo, diciottesimo, ecc anno. L'Agenzia non può sapere se fra le parti vi è stato accordo per risolvere il contratto, oppure se vi è stato rinnovo tacito.

b) Le risoluzioni anticipate (ad esempio al quinto anno, oppure al nono, ecc)

Le comunicazioni si devono inviare all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI entro 30 gg dall'evento (proroga o risoluzione anticipata).
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
se non presento rinnovo il contratto verrà automaticamente considerato concluso.
A questo punto mi sorge un dubbio:

alla fine del sesto anno (30 maggio 2013) avevi presentato il mod. RLI all'Agenzia delle Entrate per comunicare la proroga del contratto?

Lo chiedo perché temo che tu stia confondendo l'aspetto civilistico con gli adempimenti fiscali.
 

meri56

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Comunque per la riduzione del canone, rimanendo invariate tutte le altre clausole del contratto, non occorre stipulare un nuovo contratto. Basta registrare presso l'Agenzia delle Entrate una scrittura privata nella quale si fa riferimento al contratto e si indica il canone ridotto concordato e il periodo di riduzione. Si compila poi il modello RLI per la proroga e si paga l'imposta di registro. Io per la registrazione della scrittura privata non ho pagato nulla. In questo modo il contratto si rinnova per sei anni e non si riparte da sei + sei anni.
 
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tattyn

Membro Attivo
Proprietario Casa
Si. Alla fine del sesto anno ho presentato mod. RLI e ho fatto la proroga.
Ormai sono due anni che gli concedo un affitto ridotto, registrato gratuitamente presso Agenzia delle Entrate.
Comunque non so cosa fare adesso visto che il conduttore non vuole una proroga ma vuole un nuovo contratto e io no. Grazie per tutte le informazioni
 
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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
non so cosa fare adesso visto che il conduttore non vuole una proroga ma vuole un nuovo contratto e io no
Il conduttore non può importi la sua volontà.
Se non vuole la proroga, può disdire il contratto e rilasciare il locale.
Ma rispettando quanto previsto dalle clausole contrattuali (termine di preavviso) o comunque trovando un accordo con te.
Ricorda che se il conduttore va via a seguito sua disdetta del contratto, non ha diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.

Se è un conduttore gradito (puntuale nei pagamenti e regolare nella conduzione dell'immobile) forse ti conviene concedergli un'ulteriore riduzione del canone se pensi che sarebbe difficile trovare un nuovo inquilino solvibile.
 

tattyn

Membro Attivo
Proprietario Casa
Dice che vuole andarsene. ma può? Non ha mai dato disdetta. Io sarei ben lieta di proseguire con la riduzione.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Dice che vuole andarsene. ma può?
Come ti ho già scritto nei post precedenti, devi leggere la clausola scritta sul contratto!
Sicuramente richiede un preavviso per la disdetta, che deve essere comunicata al locatore con raccomandata ar. Non so se richieda delle motivazioni.

Se vuoi che ne parliamo, scrivi qui quella clausola, che generalmente inizia così: "E' facoltà del conduttore recedere dal contratto..."
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Però rileggendo i tuoi post precedenti, nel n. #10 hai scritto che il conduttore "non vuole una proroga ma vuole un nuovo contratto".

Io avevo capito che lui vuole rimanere nel locale di tua proprietà, con un contratto nuovo a canone più basso.

Ora (post n. #12) scrivi che "vuole andarsene".

La situazione non è chiara.
 

tattyn

Membro Attivo
Proprietario Casa
Il contratto recita: ) La locazione avrà effetto dal 01/05/2007 al 30/04/2013 salvo disdetta, da inviarsi con lettera raccomandata almeno dodici mesi prima della scadenza contrattuale.

Ovvero parla solo dei primi sei anni . Scritto da un avvocato. Ed è intitolato contratto ad uso non abitativo. L'avvocato mi aveva detto che di legge è comunque da intendersi 6+6.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
è comunque da intendersi 6+6.
Quindi non c'è una clausola che regola espressamente il recesso del conduttore, con preavviso di X mesi, giusto?

Se è così, da ciò che hai scritto deduco che entrambe le parti (locatore e conduttore) possono disdire il contratto ad ogni scadenza contrattuale (fine sesto, dodicesimo, ecc anno) comunicandolo alla controparte con raccomandata ar con un preavviso di 12 mesi.

Evidentemente ora il conduttore non può recedere alla scadenza del 30/05/2019 perché non ha osservato il preavviso.

Ti consiglierei di rivolgerti all'avvocato che ha redatto il contratto per averne conferma.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Io consiglierei di valutare anche che indipendentemente dalla esistenza della clausola sulla possibilità di recesso anticipato rispetto alle scadenze, il conduttore ha infinite "scuse" per disattendere al divieto di risoluzione anticipata unilaterale.
Ed una causa per obbligarlo a pagare per i restanti 4, 5 anni ha scarse possibilità di ottenere la riscossione di quanto spettante. Nella stragrande maggioranza dei casi si addiviene ad una transazione tra le parti.
Altrimenti il rischio è di trovarsi con un inquilino insolvente, o un nuovo inquilino "sgradito" che sei costretto a sopportare.

Nel caso qui discusso, mi sembra che il conduttore stia solo giocando al ribasso: e chiedendo un nuovo contratto intende addirittura garantirsi una durata certa maggiore dei 6 anni. Sei quindi di fronte ad una classica contrattazione: ognuno di voi dovra trovare qual è il punto di equilibrio tra le due esigenze.
 
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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
il conduttore ha infinite "scuse" per disattendere al divieto di risoluzione anticipata unilaterale.
Infatti se è vero che il conduttore vuole andarsene, come scritto nel post n. #12, io come proprietaria lo lascerei andare. Proprio per evitare il rischio di future insolvenze se non può o non vuole pagare un canone già ribassato.

Però gli imporrei di mandarmi una disdetta scritta "unilaterale" come dici tu, sollevandolo dall'onere del preavviso. Così sarei sicura che lui non può esigere l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (suppongo che il tipo di attività svolta in quel locale ne comporti il diritto, dato che stiamo parlando di un negozio)
 

tattyn

Membro Attivo
Proprietario Casa
Vi ringrazio per i vostri consigli. Secondo me non ha nessuna intenzione di andarsene, vuole solo giocare al ribasso chiedendo un contratto nuovo. Cosi dopo un anno potrà cedere l'attività a terzi con un affitto inferiore. Se invece facessimo una proroga con contratto di riduzione questo non avverrebbe perchè il contratto di riduzione stabilisce chiaramente che in caso di subentro si ritorni automaticamente al canone previsto dal contratto originale.
Se il nuovo contratto che lui propone non è troppo basso potrei anche accettare perchè forse riuscirei anche ad avere la cedolare secca; ma anche questo non è chiaro, perchè è vero che il contratto è arrivato a naturale scadenza ma il conduttore è lo stesso. L'Agenzia delle Entrate, interpellata, dice che non sanno... mah!
 

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