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  1. Filippo Ferrari

    Filippo Ferrari Nuovo Iscritto

    Approfitto di questa discussione perché mi sembra attinente, sono un privato, ho un "rudere" e una disponibilità di terreno elevata, stando al piano casa potrei ampliare il costruibile tramite demolizione del fabbricato. Dovrei avere quindi una elevata cubatura complessiva costruibile, ho diverse domande:

    1 - posso ragionevolmente conteggiare nella cubatura complessiva sia essitente + 35% + risultato dell'indice di edificabilità del mio terreno?

    2 - posso dividere la cubatura in più progetti?

    3 - come posso presentarli visto che poi la finalità sarebbe la vendita separata dei progetti?

    E' ammissibile un tipo di operazione così da parte di un privato?

    Grazie
    Saluti
     
  2. Stefano Mariano

    Stefano Mariano Membro dello Staff

    Posto che non dici in quale Regione e Comune si trova l'immobile e che ogni ente locale legifera autonomamente, posso dire che molto presumibilmente il rudere si trova in zona agricola perciò esisteranno sicuramente alcuni vincoli: una superficie minima che può essere di 5.000 0ppure 10.000 mq; spesso il proprietario o conduttore dev'essere coltivatore diretto. Da queste limitazioni deriva la possibilità di realizzare edifici distinti e di venderli. Per ciò che concerne la cubatura realizzabile, dipende da ciò che ha previsto )o non ha previsto) la singola regione, comunque, tendenzialmente, il Piano casa prevede solo un incremento di volumetria realizzabile a fronte della demolizione e ricostruzione, non contempla un cumulo con la cubatura legittimamente realizzabile secondo gli indici di fabbricabilità proprii del lotto di terreno in esame,
     
  3. Filippo Ferrari

    Filippo Ferrari Nuovo Iscritto

    Ciao grazie per la risposta, il comune è Riva Ligure, piano casa della Liguria quindi. La zona è agricola, il terreno fornisce da PRG vigente indicativamente 150mq di superficie agibile edificabile + interrati etc., la volumetria esistente altrettanti + ampliamento da piano casa.

    Circa i lotti minimi dividendo il terreno in 3 ci sono più mq di quelli richiesti.

    Circa la destinazione deve essere un fabbricato per la conduzione del fondo con uno spazio sottratto alla superficie agibile destinato a magazzino.... non so se è richiesto essere coltivatori diretti.

    Dove posso controllare se è contemplato il cumulo tra volumetria ampliata e indice fondiario? Nel caso non lo fosse potrei comunque utilizzare l'ampliamento del rudere per un progetto e l'indice fondiario per altri due?

    Potrei quindi presentare anche progetti distinti?
     
  4. Stefano Mariano

    Stefano Mariano Membro dello Staff

    La seconda soluzione mi sembra la più praticabile e la più giusta: uno con il Piano casa e gli altri due con la volumetria da indice, una volta suddiviso in tre i lotti. Il vincolo del coltivatore diretto e l'uso realtivo alla conduzione agricola del fondo dell'edificio da realizzare sono informazioni che puoi reperire presso l'ufficio tecnico del Comune, in via amichevole oppure richiedendo un certificato di destinazione urbanistica (completo delle norme tecniche a esso relative).
     
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  5. Filippo Ferrari

    Filippo Ferrari Nuovo Iscritto

  6. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Concordo sui rilievi di carattere urbanistico dell'esperto Stefano, circostanze fondamentali da considerare come detto in relazione alla normativa locale.
    Come avvocato ti suggerisco di affidarti ad un progettista, una impresa edile e ad un direttore dei lavori entrambi all'altezza premunendoti di redigere e sottoscrivere distinti contratti che regolino i compensi e le attività da svolgere in ossequio alle disposizioni sulla sicurezza del lavoro, edilizia, ecc.
    Buona fortuna e al termine dell'impresa :applauso:... aspettiamo la foto del manufatto finito.
    Luigi De Valeri:daccordo:
     
  7. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    In cosa consiste il rudere?? perchè può anche non disporre di volumetria-l'operazione come presentata sembra una lottizzazione busiva bella e buona
     
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  8. Massimiliano Lusetti

    Massimiliano Lusetti Membro dello Staff

    In effetti di solito in terreni agricoli gli ultimi PUC approvati dai comuni che adeguati al P.T.C.P. ( piano territoriale di coordinamento paesistico) qui in Liguria prevedono che il rilascio di autorizzazioni sia legato all'impegno da parte di chi esegue i lfabbricato alla manutenzione del fondo agricolo mediante convenzione di almeno 20 anni e obbligo di residenza sul posto Essendo un comune costiero penso che la zona (99 su 100) sia anche sotto tutela paesistica ambientale e quindi in tale caso non è applicabile il piano casa.
    Per la suddivisione del terreno devi utilizzare le particelle catastali attuali in modo da non incorrere nella sanzione per lottizzazione abusiva. Ti serve sicuramente un tecnico di fiducia che dopo un sopralluogo sul posto e raccolte i gli incartamenti ti faccia una relazione preliminare di fattibilità della tua idea. Il lavoro professionale limitato a tale incarico (studio di fattibilità) ti può costare intorno ai 400 euro . Nella relazione il tecnico dovrebbe anche darti tutti gli stralci di PUC PTCP norme e regolamenti vari e stralcio della legge piano casa oltre preventivo per la progettazione degli immobili ove possibile. Come già detto altrove puoi anche svolgere tutto questo da solo andando in comune presso ufficio tecnico ma la questione è abbastanza un ginepraio e se non si sa cosa guardare è molto facile sbagliarsi. ci sono servizi internet e che ti possono trovare un consulente a te vicino e che possono svolgere questo tipo di lavori a prezzi contenuti ( vedi nel forum della pubblicità).
     

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