Esclusione Art. 1584 del CC

[gigi10]

Buongiorno, scusate lo stress, ma vi chiedo ancora aiuto.
In un testo contrattuale fatto tanti anni fa con una associazione, e che il locatore ripropone invariato da tanti anni, e' presente la clausola seguente:
"In ogni caso di riparazioni, ordinarie e straordinarie allo stabile ed all’unità immobiliare locata, la parte conduttrice rinuncia ad attivare l’art.1584 del Codice Civile, che viene espressamente derogato."

Ora il possibile nuovo locatario chiede cosa significhi concretamente l'esclusione dell'applicazione di questa norma.

Qualcuno lo sa?

Grazie ancora

 

[basty]

Vedi:

Art. 1584 codice civile - Diritti del conduttore in caso di riparazioni

Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore...

www.brocardi.it

 

[gigi10]

Grazie, ma la mia domanda era leggermente diversa e forse più difficile da rispondere: mettendosi nei panni del conduttore o del locatore, cosa significa escludere espressamente quell'articolo?
Per esempio che, nel caso si verificasse la fattispecie, si dovrebbe andare per via equitativa senza gli automatismi del Codice Civile?

Nei contratti che vi e' capitato di vedere, esiste qualcosa del genere, oppure può essere tranquillamente rimosso?

Sicuramente chi lo propose aveva le idee chiare, ma ora sembra di difficile interpretazione e magari può essere visto anche come vessatorio.


Grazie ancora

 

[basty]

Sotto questo profilo confesso di non aver mai posto tale richiamo nei contratti, ma potrebbe essere utile. Vessatorio non credo, visto che è preso dal c. C.
Presumo che la sostanza sia surrogata da altre precisazioni contrattuali che porterebbero al medesimo risultato.
In certe tipologie di contratto potrebbe essere una notazione opportuna, ovviamente per il locatore

 

[uva]

Nei contratti che vi e' capitato di vedere, esiste qualcosa del genere,

Io non ho mai visto tale clausola nei contratti di locazione, né abitativi né commerciali.
Mi pare una clausola troppo a favore del locatore. E penalizzante per il conduttore, che rinuncia ad un suo diritto fondato su motivi logici.

Comunque essendo l'art. 1584 Cod.Civ. derogabile, ritengo lecita quella clausola.

Sarei curiosa di sapere se quando il locatore stipulò il contratto con l'associazione tanti anni fa l'unità immobiliare (o lo stabile in cui essa si trova) non erano in buono stato, e si pensava che nel corso della locazione fossero necessari lavori di manutenzione.

 

[basty]

Io invece propendo nel pensare ad una locazione a lunga scadenza, nel qual caso il locatore non vuole trovarsi a dover far fronte a richieste da parte del conduttore non limitate al ripristino ma estese anche a richieste di danni sulle attività previste.

 

[uva]

propendo nel pensare ad una locazione a lunga scadenza

Siccome nel primo post sta scritto che il conduttore è un'associazione, penso che si tratti di un contratto commerciale della durata di 6 anni + 6.
E che il locatore abbia voluto fin da subito cautelarsi, evitando di dover riconoscere un indennizzo (riduzione del canone) in caso di locali non completamente godibili durante eventuali lavori di manutenzione.

 

[Luigi Criscuolo]

Il 1584 tratta del diritto di chiedere un indennizzo al proprietario dell'immobile nel caso in cui, a causa di lavori, il mancato godimento dell'immobile si protragga per oltre 20 giorni o comunque per oltre 1/6 della durata della locazione.
Quindi il locatario, conduttore, rinuncia a questo diritto se dovesse succedere quanto previsto dall'accordo.
E' normale, anzi direi che è da persona avveduta, inserire questa clausola da parte del locatore, cautelandosi da richieste che potrebbero creargli problemi economici.
Caso tipico di appartamento al piano terra con terrazzo/giardino inserito in un palazzo dove si decidono massivi lavori di rifacimento della facciata e per questo motivo, rendendosi necessaria l'installazione dei ponteggi nel terrazzo/giardino, quest'ultimo diventi inagibile per 4/6 mesi. Se ha firmato la rinuncia al 1584 non può chiedere la riduzione del canone d'affitto per il mancato godimento del terra/giardino.

 

[uva]

E' normale, anzi direi che è da persona avveduta, inserire questa clausola da parte del locatore, cautelandosi da richieste che potrebbero creargli problemi economici.

Il locatore che impone questa clausola sarà certamente avveduto, ma se io fossi il conduttore non la accetterei.
Perché se i lavori (nell'unità immobiliare o condominiali) mi impedissero di godere integralmente della casa che ho locato e per la quale pago regolarmente il canone, riterrei logico ed equo me ne venga riconosciuta una riduzione per il disagio patito.

Ovviamente la riduzione canone deve essere proporzionata all'entità del mancato godimento, come scritto nell'art. 1584 C.c.
L'impossibilità di utilizzare il giardino, come hai ipotizzato, costituisce un disagio. Peggio sarebbe trovarsi in un appartamento con alcune stanze non utilizzabili per lavori in corso.

Tu pensi che sia una clausola normale perché hai avuto modo di leggerla nei contratti?
Io, in tanti anni che mi occupo di locazioni, non l'ho mai vista!
Confermo però, come ho scritto nel post n. #5, che se il conduttore la accetta è una clausola lecita e valida.

 

[gigi10]

Grazie a tutti per l'aiuto.
Il finale e' stato che il conduttore l'ha poi accettata senza ulteriori difficoltà.
Personalmente non credo che la clausola impedisca di avere un risarcimento, ma tolga solo degli automatismi
Grazie ancora