La sentenza della Cassazione
Con la sent. n. 13631 del 5 novembre 2001 (a pag. 2025) la Suprema Corte ha stabilito che, in generale, dal momento che in mancanza di una diversa convenzione adottata all'unanimità la ripartizione delle spese condominiali deve sempre avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'art. 1123 cod. civ., l'assemblea condominiale non ha quindi il potere, con una delibera approvata dalla sola maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito relativo alle quote condominiali dei condomini morosi. Ma la Corte ha poi precisato che invece, nell'ipotesi in cui il condominio abbia una effettiva e improrogabile urgenza di costituire un fondo (come avviene nel caso di azione esecutiva esercitata da parte di un creditore contro il condominio) è legittima la deliberazione assembleare con la quale si approva costituzione di un fondo cassa ad hoc per sopperire all'inadempimento del condomino moroso; ciò perché in tal modo si vogliono evitare danni maggiori per tutti i condomini, che sono esposti verso i creditori del condominio a causa del loro vincolo di solidarietà passiva; con la conseguenza che l'obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme percepite a tale titolo, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto è dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri, sorge in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi. Nella vicenda da cui ha avuto origine la sentenza della Cassazione l'assemblea condominiale aveva deliberato di realizzare un fondo speciale per saldare il fornitore del combustibile per la centrale termica comune che aveva notificato al condominio il precetto per il pagamento delle sue spettanze; il condominio non aveva infatti potuto ancora saldare il debito perché alcuni condomini erano morosi e non avevano versato regolarmente le loro quote. In proposito la Corte ha innanzitutto ricordato che, per regola generale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avere luogo secondo i criteri di proporzionalità (art. 1123 cod. civ.), a meno che non venga approvata una diversa convenzione, naturalmente all'unanimità. Ma quando accade che vi sia in corso il pericolo di un danno grave (come avviene nel caso di un creditore che ha iniziato l'esecuzione nei confronti del condominio), l'assemblea può validamente approvare, con il voto favorevole della maggioranza, il conferimento delle somme necessarie (e, quindi, la costituzione di uno speciale fondo cassa) per coprire le quote non versate dai condomini morosi e poter così pagare quanto dovuto al creditore, bloccando l'esecuzione in corso. In questo caso, infatti, osserva la Corte, la costituzione del fondo speciale non è deciso per ragioni voluttuarie, perché è necessario sopperire all'inadempimento di quei condomini che, con la loro morosità, hanno impedito all'amministratore di raccogliere le somme necessarie per saldare il debito, esponendo tutti i condomini alle azioni del creditore a causa del vincolo di solidarietà passiva nei confronti dei terzi; successivamente, però, una volta identificati i condomini morosi e recuperate le somme da loro dovute al condominio, insieme alle ulteriori spese determinate dalla loro morosità, il condominio deve restituire agli altri condomini le somme che hanno conferito nel fondo speciale. Riguardo al problema della responsabilità solidale fra i condomini nei confronti dei terzi in relazione ai debiti del condominio, vi è da precisare che in realtà, nell'incertezza della normativa, si deve registrare un contrasto di giurisprudenza, addirittura all'interno delle stesse sentenze della Cassazione: secondo un primo orientamento il condomino può esser escusso per l'intero debito del condominio da un terzo, nei cui confronti è un condebitore solidale, indipendentemente dall'adempimento del suo obbligo nei confronti del condominio, salvo ovviamente il diritto di chi ha pagato di esercitare verso i condomini condebitori il diritto di regresso e di dividere il debito nei rapporti interni (Cass., sent. n. 4558 del 17 aprile 1993 e n. 1510 del 23 febbraio 1999); secondo l'altro orientamento, invece, i singoli condomini sono responsabili per i debiti relativi alla gestione condominiale ma solo nei limiti delle rispettive quote dovendosi ritenere applicabile anche nei rapporti esterni l'art. 1123 cod. civ. secondo cui le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio, per le prestazioni dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (Cass., sent. n. 8530 del 27 settembre 1996; Pret. Napoli 5 maggio 1998). Tornando al nostro problema si può così concludere che, di regola, il fondo cassa speciale può essere legittimamente deliberato dall'assemblea soltanto quando sono favorevoli tutti i condomini; ma che invece, nelle situazioni di effettiva e dimostrabile emergenza, è valida la delibera approvata con il voto della sola maggioranza.
Da :
La costituzione del fondo cassa condominiale
:daccordo:
