Il proprietario non vuole firmare il contratto in persona

[nicolo dav]

Il conduttore ha la detenzione dell'immobile, non il possesso.

Hai perfettamente ragione sulla distinzione tecnica: il conduttore ha la detenzione (o detenzione qualificata), non il possesso in senso civilistico pieno (art. 1140 c.c.).

Ma mi sorprende che tu scelga di fermarti a questa precisazione dottrinale, perdendo completamente di vista la sostanza pratica del problema che ho descritto.

Quando ho scritto "giocati la carta del possesso dell'immobile", mi riferivo ovviamente alla situazione di fatto e all'effettiva disponibilità materiale del bene quello che, nel linguaggio comune e nella prassi degli affitti, viene chiamato "avere le chiavi in mano". Non stavo scrivendo un trattato di diritto reale, ma dando un consiglio pratico a qualcuno che rischia di essere truffato.

Il succo del mio discorso, che la tua precisazione non intacca minimamente, rimane valido e anzi è rafforzato dalla legge:

1. Il diritto di ritenzione (art. 2756 c.c.) del conduttore che ha anticipato somme (caparra, mensilità) è una protezione potentissima. Se hai già pagato e ti trovi nell'immobile, il locatore non può semplicemente sloggiarti.
2. La detenzione qualificata del conduttore è tutelata contro gli atti di autonomia privata del locatore (art. 1594 c.c.). Cambiare la serratura per impedirti l'accesso, dopo averti consegnato le chiavi, configurerebbe una violazione palese del rapporto e ti darebbe ottime ragioni per agire in giudizio.
3. Il vero problema, come ho spiegato, è l'assenza di un contratto registrato. Senza, sei un "fantasma" fiscale, non puoi chiedere la residenza e sei in una posizione di estrema debolezza.

Quindi, mentre tu mi correggi su un tecnicismo, io ho dato alla persona un piano d'azione concreto:

• Bloccare i pagamenti finché non c'è un contratto (levera concreta).
• Usare la sua attuale disponibilità materiale dell'immobile (le "chiavi in tasca") come elemento di forza nella trattativa.
• Mettere il locatore di fronte alla scelta tra formalizzare (bene) o perdere l'affittuario (e gli introiti).

La tua precisazione, sebbene corretta in astratto, è sterile. Non aiuta l'utente a risolvere il suo problema pratico. Anzi, distrae dall'unica cosa che conta qui: come evitare che un locatore in malafede approfitti di una situazione informale per lasciarlo senza diritti e senza soldi.

La prossima volta, invece di limitarti a puntualizzare il vocabolario, potresti provare a dire: "Hai ragione nella strategia, ma attenzione: tecnicamente si chiama 'detenzione'. E proprio per rafforzare la tua posizione, ricorda che l'articolo 2756 del codice civile ti dà il diritto di...". Così aggiungi valore, invece di farti bello con una correzione fine a se stessa.

 

[nicolo dav]

Alla firma del contratto di locazione il conduttore versa al locatore il deposito cauzionale, non la caparra.

Hai ragione anche su questo: tecnicamente, nel contratto di locazione si parla di deposito cauzionale, non di "caparra" nel senso dell'articolo 1385 del codice civile (che ha una funzione penale specifica).

Ma, di nuovo, stai facendo il gioco del pignolo che perde di vista la sostanza del problema. L'utente non ha chiesto una lezione di diritto contrattuale. Ha descritto una situazione in cui sta probabilmente per essere truffato, e io gli ho dato un consiglio pratico e concreto per difendersi.

Il nocciolo della mia risposta, che le tue correzioni lessicali lasciano intatto, è questo:

1. La situazione è pericolosa: firmare un contratto, versare denaro (che tu voglia chiamarlo caparra, deposito o anticipo), ma non ricevere la copia controfirmata dal locatore, è un classico segnale di malafede. Senza quel documento, non puoi registrare il contratto e resti senza diritti certi.
2. La leva esiste: avere già le chiavi e le utenze a proprio nome crea una situazione di fatto che il locatore non può risolvere in modo unilaterale e brutale (es. cambiando la serratura) senza commettere un illecito.
3. La strategia è valida: bloccare i pagamenti successivi finché non si ottiene la regolarizzazione formale (il contratto firmato da entrambe le parti) è l'unico modo per costringere la controparte in malafede a venire allo scoperto.

Chiamare la somma "caparra" invece che "deposito cauzionale" non cambia assolutamente nulla rispetto a questi tre punti fondamentali. Anche se il tuo lessico fosse stato impeccabile, l'utente si sarebbe trovato ugualmente nella stessa, pessima situazione.

Invece di sprecare il tuo tempo a correggere terminologia in modo pedante, potresti provare ad essere utile. Ad esempio, potresti:

• Spiegare come si fa valere il diritto di ritenzione in questa situazione.
• Specificare quali sono i rischi giuridici precisi per il locatore che si comporta così.
• Suggerire la formulazione esatta di una lettera di diffida.

Io ho dato una soluzione pratica. Tu hai dato una nota a margine. La differenza su un forum, che dovrebbe aiutare le persone in difficoltà, è abissale.