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La possibilità di rideterminare il costo fiscale dei terreni posseduti dai soggetti non imprenditori ex art. 7 della L. 448/2001 è stata prorogata molte volte negli ultimi anni.
Ai fini dell’opzione di cui sopra, il valore del terreno (edificabile o agricolo) doveva essere assoggettato a tassazione mediante il versamento di un’imposta sostitutiva del 4% calcolata sul “nuovo” valore determinato tramite perizia.
Si osserva tuttavia che, a distanza di 9 anni dall’introduzione dell’agevolazione, la corretta applicazione della disciplina in argomento non si è dimostrata sempre così pacifica; in particolare, è ancora dubbio tra gli operatori se il valore di perizia sostituisca sic et simpliciter il “nuovo” costo storico del terreno e, quindi, se detto valore possa essere incrementato dagli oneri accessori successivamente sostenuti.
Precisamente, si pensi al caso di una persona fisica che non svolge attività di impresa e che:
- ha rivalutato il proprio terreno edificabile, versando l’imposta sostitutiva su un valore di perizia di 1.000.000 di euro;
- negli anni successivi, ha sostenuto spese incrementative per 50.000 euro e ha ceduto il terreno a un prezzo complessivo di 1.050.000 euro.
Priorità al valore di perizia rispetto al costo storico
La dottrina è concorde nel ritenere che, qualora nell’atto di trasferimento sia indicato un valore non inferiore a quello rideterminato, è il valore di perizia ad assumere rilevanza in luogo del costo o valore “storico”, con la conseguenza che la plusvalenza conseguita ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. a) o b) del TUIR risulta affrancata (in tutto o in parte) per effetto della rivalutazione.
Sul tema, la circ. Agenzia delle Entrate n. 15 del 1° febbraio 2002 ha chiarito che il cedente ha la facoltà di discostarsi dal valore periziato per fatti, verificatisi successivamente alla redazione della stima, che ne deprezzino in modo consistente il valore stesso, come, ad esempio, l’influenza di cause naturali (eventi alluvionali) o l’adozione di nuovi strumenti urbanistici. In tale ipotesi, la quantificazione dell’eventuale plusvalenza avverrà con riferimento al valore iniziale costituito dal costo o dal prezzo di acquisto del terreno. Si ritorna, quindi, al criterio ordinario previsto dal citato art. 68 del TUIR.
Resta da chiarire se il valore di perizia si sostituisce direttamente al costo storico del terreno e, quindi, se detto valore può essere incrementato dagli oneri accessori successivamente sostenuti. Un’interpretazione positiva in tal senso sembra rinvenirsi nel dettato letterale dell’art. 7 comma 1 della L. 448/2001, che afferma come il valore rideterminato possa essere assunto “in luogo del costo o del valore di acquisto”, senza in alcun modo far intendere che il medesimo rappresenti l’ammontare che deve essere necessariamente sottratto dal prezzo di vendita in sede di cessione del terreno.
Parte dei dubbi sulla questione sono stati alimentati da quanto riportato nella circ. Agenzia delle Entrate n. 10 (§ 17) del 13 marzo 2006, la quale ha affermato che “il valore rideterminato (…) non può essere ulteriormente incrementato degli oneri inerenti e, quindi, neanche dell’eventuale imposta di successione e donazione”.
Tuttavia, alla luce del tenore letterale della norma, tale affermazione dovrebbe essere interpretata nel senso che:
- il valore di perizia si sostituisce all’originario costo fiscale (costo o valore d’acquisto incrementato degli oneri inerenti), “cristallizzando” la situazione alla data di riferimento della perizia stessa, senza che possano più rilevare gli oneri inerenti pregressi;
- non è escluso che il nuovo costo fiscale derivante dalla perizia possa essere incrementato di ulteriori oneri inerenti, successivi alla data di riferimento della perizia stessa.
Precisamente, nel documento di prassi citato, l’Agenzia non sembra riferirsi agli oneri che saranno sostenuti successivamente alla rideterminazione del costo fiscale, ma a quelli che precedentemente incrementavano il costo storico del terreno non ancora rivalutato.
fonte eutekne
Ai fini dell’opzione di cui sopra, il valore del terreno (edificabile o agricolo) doveva essere assoggettato a tassazione mediante il versamento di un’imposta sostitutiva del 4% calcolata sul “nuovo” valore determinato tramite perizia.
Si osserva tuttavia che, a distanza di 9 anni dall’introduzione dell’agevolazione, la corretta applicazione della disciplina in argomento non si è dimostrata sempre così pacifica; in particolare, è ancora dubbio tra gli operatori se il valore di perizia sostituisca sic et simpliciter il “nuovo” costo storico del terreno e, quindi, se detto valore possa essere incrementato dagli oneri accessori successivamente sostenuti.
Precisamente, si pensi al caso di una persona fisica che non svolge attività di impresa e che:
- ha rivalutato il proprio terreno edificabile, versando l’imposta sostitutiva su un valore di perizia di 1.000.000 di euro;
- negli anni successivi, ha sostenuto spese incrementative per 50.000 euro e ha ceduto il terreno a un prezzo complessivo di 1.050.000 euro.
Priorità al valore di perizia rispetto al costo storico
La dottrina è concorde nel ritenere che, qualora nell’atto di trasferimento sia indicato un valore non inferiore a quello rideterminato, è il valore di perizia ad assumere rilevanza in luogo del costo o valore “storico”, con la conseguenza che la plusvalenza conseguita ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. a) o b) del TUIR risulta affrancata (in tutto o in parte) per effetto della rivalutazione.
Sul tema, la circ. Agenzia delle Entrate n. 15 del 1° febbraio 2002 ha chiarito che il cedente ha la facoltà di discostarsi dal valore periziato per fatti, verificatisi successivamente alla redazione della stima, che ne deprezzino in modo consistente il valore stesso, come, ad esempio, l’influenza di cause naturali (eventi alluvionali) o l’adozione di nuovi strumenti urbanistici. In tale ipotesi, la quantificazione dell’eventuale plusvalenza avverrà con riferimento al valore iniziale costituito dal costo o dal prezzo di acquisto del terreno. Si ritorna, quindi, al criterio ordinario previsto dal citato art. 68 del TUIR.
Resta da chiarire se il valore di perizia si sostituisce direttamente al costo storico del terreno e, quindi, se detto valore può essere incrementato dagli oneri accessori successivamente sostenuti. Un’interpretazione positiva in tal senso sembra rinvenirsi nel dettato letterale dell’art. 7 comma 1 della L. 448/2001, che afferma come il valore rideterminato possa essere assunto “in luogo del costo o del valore di acquisto”, senza in alcun modo far intendere che il medesimo rappresenti l’ammontare che deve essere necessariamente sottratto dal prezzo di vendita in sede di cessione del terreno.
Parte dei dubbi sulla questione sono stati alimentati da quanto riportato nella circ. Agenzia delle Entrate n. 10 (§ 17) del 13 marzo 2006, la quale ha affermato che “il valore rideterminato (…) non può essere ulteriormente incrementato degli oneri inerenti e, quindi, neanche dell’eventuale imposta di successione e donazione”.
Tuttavia, alla luce del tenore letterale della norma, tale affermazione dovrebbe essere interpretata nel senso che:
- il valore di perizia si sostituisce all’originario costo fiscale (costo o valore d’acquisto incrementato degli oneri inerenti), “cristallizzando” la situazione alla data di riferimento della perizia stessa, senza che possano più rilevare gli oneri inerenti pregressi;
- non è escluso che il nuovo costo fiscale derivante dalla perizia possa essere incrementato di ulteriori oneri inerenti, successivi alla data di riferimento della perizia stessa.
Precisamente, nel documento di prassi citato, l’Agenzia non sembra riferirsi agli oneri che saranno sostenuti successivamente alla rideterminazione del costo fiscale, ma a quelli che precedentemente incrementavano il costo storico del terreno non ancora rivalutato.
fonte eutekne
