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  1. martino954

    martino954 Nuovo Iscritto

    Il nostro amministratore di condominio che è pagato per la gestione ordinaria, come da sua richiesta approvata dall'assemblea, ha ricevuto la richiesta di far sistemare durante la normale gestione, l'antenna della tv.
    Bene, il lavoro è costato 1.435,50 euro e lui si è attribuito un compenso per questi conteggi che ha dovuto fare tra l'altro in parti uguali tra i 6 condomini pari a circa 249,60 euro. Domanda:
    1. il detto compenso non rientra nelle sue normali prestazioni di amministratore ? visto che non ha fatto nessuna assemblea per questo, ma ha mandato a casa una lettera con la richiesta di consenso ad eseguire la riparazione;
    se non gli spetta come penso io nessun compenso straordinario, allora io come faccio a fargli rivedere la decisione? (lettera scritta di più condomini, lettera al Collegio dei geometri, avvocato? No, vista la cifra (il 15 % sui lavori mi sembra tanto, ma in assoluto è una "piccola" spesa, mi conviene stare zitto, cercare di essere amico di tutti e continuare ad accettare (non è la prima volta che le sue decisioni non sono condivisibili).
    2. Il mio appartamento è affittato: la quota di mia competenza deve essere pagata dal proprietario o dall'inquilino, o in parte?
    Grazie
    Martino
     
  2. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Caro Martino,

    All' amministratore spettano le competenze deliberate dall' assemblea dei condòmini.

    D' altra parte, i professionisti vanno pagati in proporzione della quantità e della qualità del lavoro svolto.

    Pertanto, gli amministratori, visto che hanno il potere di farlo, si fatturano e si pagano quanto ritengono opportuno, ed elencano quanto si attribuiscono nel rendiconto consuntivo.

    Se i condòmini approvano il rendiconto consuntivo, automaticamente approvano anche tutti i compensi che l' amministratore a qualsiasi titolo si attribuisce.

    Dopo che il rendiconto è approvato, i condòmini che votano contro avranno 30 giorni di tempo per impugnare la delibera di approvazione, pagando l' avvocato di tasca loro.

    Preciso che, in questo caso, la causa non sarà contro l' amministratore, ma contro il condomìnio, che pertanto sarà gravato delle spese legali che occorreranno per difendere l' operato dell' amministratore e i compensi da lui percepiti.

    Buona vita!
     
  3. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    Ciao Grandeindio, grazie per il contributo a Propit, complimenti anche per la fotina o avatar e frase in fondo:applauso::applauso:
     
  4. martino954

    martino954 Nuovo Iscritto

    Cerchiamo di spiegare meglio il problema.
    Si tratta della gestione ordinaria che chiude, non sono stato capito, a fine ottobre prossimo. Questa spesa è una riparazione fatta ora e l'amministratore ha richiesto questo suo compenso assieme alla prestazione dell'antennista, ora, senza nessuna delibera dell'assemblea, ha capito?
    La mia domanda, chissà come mai non riesco a spiegarmi, era: forse che ogni lavoro che fa l'amministratore è al di fuori del compenso annuo che abbiamo approvato? se è così allora per quali lavori lo stiamo pagando con il compenso annuo che gli abbiamo approvato? Io non penso che ogni prestazione dell'amministratore debba essere esclusa daL COMPENSO ANNUO CHE LUI PERCEPISCE. D'altra parte lui chiede questo compenso al di fuori della gestione ordinaria, senza nessuna approvazione dell'asseblea, ma di SUA INIZIATIVA!
    Mi sono fatto capire?
    Se non ci sono riuscito, ditelo, mi spiegherò meglio.
    Grazie martino
     
  5. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Caro Martino,

    L' amministratore ha titolo per chiedere le quote condominiali deliberate dall' assemblea.
    Se, come scrivi, la quota condominiale di cui parli non deriva da un rendiconto preventivo approvato da un' assemblea regolarmente convocata, puoi benissimo astenerti dal pagarla.

    Oppure puoi astenerti dal pagare la parte di quota che tu ritieni non dovuta.

    L' amministratore non ha alcun potere di intimarti di pagare nulla che non sia stato prima deliberato dall' assemblea.

    Buona vita!
     
  6. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    ...direi che il "collega" ha un pò esagerato...di solito (e dovrebbe essere scritto sulla sua offerta quando l'avete nominato) si percepisce un compenso per le spese straordinarie dal 3 al 5% dell'ammontare speso...più IVA ovviamente.
    Ora effettivamente visto l'ammontare di poco conto ha pensato di proporre la spesa e di farla approvare senza dover fare un assemblea apposta...al limite si confermerà alla prima assemblea utile...ed anche perchè probabilmente ha dovuto agire "d'urgenza" perchè la gente può stare anche senza acqua ma non senza vedere i programmi tv!...ehehehe...direi che è giusto riconoscergli il compenso per la "prestazione straordinaria" ma ...dovrete essere d'accordo tutti nel non riconoscere quello che ha messo fuori...ripeto, COMPENSO legittimo (e dovrebbe anche essere scritto sul verbale o lettera di nomina) e poi vedete se è il caso di riportarlo a percentuali minori...certo è che, se sul "preventivo" avete accettato il 15% sulle spese straordinarie...non vi resta che pagare!
    Saluti!
     
  7. martino954

    martino954 Nuovo Iscritto

    Ma, chiedo scusa, far riparare l'antenna tv perchè alcuni condomini non vedono la tv, è manutenzione ordinaria o manutenzione straordinaria?
    Io avevo capito che manutenzione ordinaria significa intervenire su un impianto esistente perchè farlo funzionare in odo ottimale, mentre manutenzione straordinaria significa ad esempio dotare il condominio di automatismo nel passo carraio se finora il passo carraio si apre a mano.
    Come funziona la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria? Perchè allora l'amministratore si farebbe pagare a parte la manutenzione straordinaria mentre i suoi interventi per manutenzione ordinaria sono compresi nella sua parcella di amministratore approvata dall'assemblea a inizio anno.
    Ho sbagliato qualcosa?
    Grazie
    martino
     
  8. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    In realtà la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria è solo una convenzione, perchè la gestione condominiale è piena di "eccezioni" che possono tradursi in lavori extra.

    Generalmente la manutenzione straordinaria si evidenzia quando l' amministratore convoca altre assemblee oltre quella ordinaria, e da queste scaturiscono altri preventivi di spesa.

    Ad ogni modo, l' amministratore esercita così tanti differenti servizi (tecnici, amministrativi, fiscali, organizzativi, etc..etc...) che è impossibile comprenderli in un "compenso".

    L' unico obbligo di legge dell' amministratore è elencare le spese sostenute e i compensi percepiti nel rendiconto, al fine di poter permettere all' assemblea di esercitare i controlli e le eventuali contestazioni.

    Buona vita!
     
  9. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    ...probabilmente l'intervento all'antenna...anche per l'entità della spesa che hai segnalato...è da considerarsi un intervento "straordinario" e non di semplice "riparazione"...probabilmente ha dovuto cambiare pezzi dell'impianto eo sostituirli con nuovi o adeguarlo a normative eo a prendere i canali "digitali" dunque...tutte cose che rientrano nella "straordinaria"...anche perchè ha dovuto fare un piano di riparto per dividere la spesa...resta il fatto che è un pò caro...ma cè il "libero mercato" dunque...
     
  10. carlor

    carlor Nuovo Iscritto

    Ovviamente si è attribuito un compenso che non gli spettava! Fateglielo capire! Per quanto riguarda l'attribuzione della spesa (proprietario o inquilino) bisogna fare riferimento al contratto di affitto: in questi casi normalmente paga l'inquilino.
     

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