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Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Eccomi qua con la mia situazione, per la quale ,se avete voglia, vi chiedo di darmi il vostro punto di vista.
Non sarò breve, cercando di spiegare al meglio.
Ho ereditato un box in un condominio in periferia a Milano, abitato prevalentemente da persone anziane, che prendono per oro colato ogni parola dell’amministratore, come spesso succede, per abitudine e ignoranza ( nel senso letterale, non conoscono la materia, e tendono a fidarsi).

Si sono resi necessari lavori straordinari di una certa importanza per facciata, grondaie, balconi , locale caldaia e altro, tutti riguardanti la palazzina principale, di cui il mio box non fa parte. Circa 300.000 euro.
Mi spiego meglio; il terreno condominiale è recintato, c'è un cancello carrabile e uno pedonale , dai quali si accede al cortile comune, su cui affacciano sia la palazzina principale di. 8 piani, sia un edificio ad un livello di soli box e laboratori. Nessun elemento strutturale in comune, nessun impianto in comune (nel box, ovviamente, non ho riscaldamento o acqua).
Visto lo stato dei luoghi, ritengo che i lavori necessari non mi riguardino, e , appena ricevuta la convocazione per l’assemblea che doveva deliberare in merito, con tanto di riparto già previsto in funzione ai vari preventivi da esaminare, prendo appuntamento con l’amministratore per spiegare il mio punto di vista, e permettergli di arrivare in assemblea con i riparti corretti, che non comprendessero nelle spese i box.
Gli dico inoltre che i pagamenti previsti, senza fondo speciale, non mi paiono a norma di legge, e c'è un certo rischio insolvenza ( ci sono alcuni morosi recidivi).
Gli anticipo comunque che non avrei pagato, riservandomi prima di impugnare eventuali delibere che avessero attribuito spese anche ai box.
Mi ascolta scettico, ma rimanda ogni decisione all’assemblea.

In assemblea faccio verbalizzare che i lavori, secondo me, non riguardano i box ( ripeto, sono due edifici diversi), ma mi prendono per pazza o ”approfittatrice”.
Insomma, non sentono ragioni , l’amministratore è “Vangelo”, esco dall’assemblea e aspetto il verbale.
Nel verbale trovo i lavori deliberati e ripartiti anche su di me (circa 1000 euro) e leggo che non è previsto fondo speciale, poiché si sono accordati con il fornitore scelto, che accetta di venir pagato in 36 mesi, a fronte di lavori da eseguire e terminare entro tre mesi.
Contatto nuovamente l’amministratore, comunicando che non impugnerò , ma mi limiterò a non pagare , e che preferisco attendere eventuale decreto ingiuntivo.
So che ci sono opinioni in merito al fatto che senza fondo speciale non si possono fare i decreti ingiuntivi.
Ma sosprattutto , per una volta, ho consapevolmente deciso di correre il rischio di dover pagare un avvocato ( di cui mai ho avuto bisogno prima) per oppormi al decreto ingiuntivo , se mai arriverà.
So che potrei spendere più dei mille euro, ma non mi importa.
Sono ligia alle leggi, non ho mai preso una multa in vita mia, ma questa faccenda non mi va proprio giù.

Cosa ne pensate?
Nel frattempo, ogni mese, ricevo la mia piccola rata, che non pago, mentre pago regolarmente le spese ordinarie.
Grazie per l’attenzione, e la pazienza, se siete arrivati in fondo.
 

Andrea Occhiodoro

Membro Attivo
Professionista
Cara Francesca, la tua visione della questione in oggetto è sostanzialmente corretta. Come proprietaria di box separati dalla costruzione principale non avresti neanche dovuto ricevere la convocazione per l'assemblea straordinaria avente quell'ordine del giorno. La delibera che pone anche a tuo carico le spese è radicalmente nulla in quanto non rientrante tra le competenze assembleari. Hai seguito inoltre la corretta procedura (veramente io non sarei andato a conferire con l'amministratore ma gli avrei inviato PEC) dando modo al mandatario di modificare il piano di riparto prima dell'assemblea. Ad ogni modo puoi tranquillamente non pagare attendendo l'eventuale DI ed eccependo eventualmente la nullità della delibera in sede di opposizione allo stesso. Per ciò che ti riguarda la disputa riguardante la nullità o la semplice annullabilità della delibera che approva i lavori senza il relativo fondo è questione di lana caprina in quanto eccepirai la nullità del piano di riparto spese.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Ad ogni modo puoi tranquillamente non pagare attendendo l'eventuale DI ed eccependo eventualmente la nullità della delibera in sede di opposizione allo stesso.
È proprio la linea che vorrei tenere.
Grazie mille Andrea per le tue considerazioni, competenti come sempre, che mi confortano sulla non irragionevolezza delle mie scelte.
Mi rendo conto che per quieto vivere potrei pagare, ma sono anche stufa del pressappochismo imperante.
Sono quasi curiosa di vedere cosa succederà.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Credo che "telepaticamente" tu già conosca il mio pensiero ... @Andrea Occhiodoro ha già detto tutto: trascura la questione "fondo" (che rappresenta una "irregolarità" che non porta alcun vantaggio al tuo caso) e contesta la delibera per nullità.

Io, anche se postuma, una classica Raccomandata RR alla francese al Condominio nella persona dell'amministratore la farei.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Io, anche se postuma, una classica Raccomandata RR alla francese al Condominio nella persona dell'amministratore la farei.
Grazie anche a te, Dimaraz per la tua attesa opinione, che effettivamente non ha disatteso le aspettative.
La raccomandata potrei anche mandarla, in effetti , e ci penserò bene.
Grazie del suggerimento.

Ma secondo voi, @Dimaraz e @Andrea Occhiodoro ,se foste nella posizione di questo amministratore ( no, lo so, non ci sareste finiti , nella sua posizione) , come vi comportereste con me ?
Decreto Ingiuntivo a breve, per le rate scadute, o alla fine dei tre anni previsti per il pagamento ?

Inoltre, immagino che gli altri proprietari di box paghino per inerzia; quelli presenti all’assemblea non hanno fiatato , gli assenti non approfondiranno la situazione, non essendo abitudine di molti leggere i verbali.
Questo cambia la mia posizione, o, perlomeno, la gestione della faccenda nei miei confronti ?
Cioè, per dirla terra terra, può essere che non provino nemmeno a chiedermi nulla, con l’accordo della ditta che si accontenta di 290.000 euro invece che 300.000 ?
Perché se mi oppongo ad eventuale DI , e viene accertata la nullità della delibera, dovrebbero rifare tutti i conteggi, non solo per me, ma addebitando quanto impropriamente pagato dai proprietari dei box a tutti gli altri condomini, rischiando una “sollevazione popolare”.
Cui prodest?
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
In tutto questo spero tu abbia letto con attenzione il regolamento di condominio contrattuale. Magari c'è qualche punto dove si precisa se i box devono concorrere alle spese generali oppure no, anche se sulla verticale i box non hanno alcun tetto da riparare (per il quale sarebbero tenuti a contribuire, come sai).

Io comunque contesterei la delibera, affinché non si possa in futuro dare per scontato che, non avendola tu contestata nei tempi e modi previsti, l'hai implicitamente accettata, e quindi devi pagare (anche se non dovresti).
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Aggiungo che un box ha una valorizzazione millesimale, seppur minima, nella colonna "proprietà generale", ad esempio un 2 per mille (faccio per dire).

E' questo 2 per mille che ti è stato fatto pagare. In pratica tu fai comunque parte del condominio palazzo + box, anche se i box non stanno sotto al palazzo, e ti è stata addebitata la tua quota di proprietà generali. Un po' come se ritinteggiassero l'androne d'ingresso e ti facessero pagare la tua quota di proprietà generali anche in quel caso.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
E' chiaro che in tutto questo devi prendere visione della tabella millesimale, per vedere quali colonne sono valorizzate coi millesimi in corrispondenza del tuo box auto.

E inoltre devi spizzarti ben bene il regolamento di condominio contrattuale, per individuare eventuali clausole che ti vincolano a contribuire alle spese generali, seppure in minima parte (es. 2 millesimi).
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Se nella tabella millesimale che hai "ereditato" c'è scritto che per quanto riguarda le proprietà generali tu contribuisci per 2 millesimi, non puoi esimerti dal pagare.
Provaci, se vuoi, ma non ti andrà bene. Il condominio è un tutt'uno, palazzina + costruzione di soli laboratori e box. Paradossalmente se sostituiscono il portone della palazzina, ti può arrivare qualche spicciolo da pagare. Ogni mille euro ne paghi 2, ad esempio.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Grazie @Franci63 per aver aperto questa discussione.

Convengo per logica che i box separati dall'edificio principale non dovrebbero essere coinvolti nelle spese riguardanti il fabbricato residenziale separato. Ma questo approccio dovrebbe credo riflettersi in opportune tabelle millesimali, distinte per tipologia di spese ed interventi.

Devo invece dedurre che nel vostro caso ciò non sia avvenuto, e esista un unita tabella millesimi di proprietà condominiale, dove rientrano a tutti gli effetti anche i box per una loro quota.

Quindi la domanda del tuo quesito, come in pratica sollevava anche @possessore, mi sembra debba cambiare:

1) può un condomino contestare una tabella millesimale contrattualmente accettata, a fronte di una casistica come quella da te descritta? (non mi riferisco al fondo speciale, ma alla attribuzione di quota di spesa ai box)
2) su quali basi la contesta? Come errore all'origine nella redazione delle tabelle (ed allora questo errore deve anche superare una certa percentuale?) O ci sono altre strade desumibili dal codice o dalla giurisprudenza, per sostenere la inapplicabilità delle tabelle millesimali esistenti?.

p.s.: a suo tempo avevo posto un quesito la cui sostanza era la stessa, ma con rilevanza decisamente maggiore. Riguardava un caso reale presso un conoscente.

a) Complesso residenziale molto grande, ex inpdap, costituito da 6 o 7 palazzi ognuno di 7 piano con 4 scale, e relativo parco, viabilità interna, portineria ecc.
b) alcuni palazzi hanno evidenziato distacchi di rivestimento facciate, nuova impermeabilizzazione e sostituzione coperture tetti, i balconi aggettanti richiedevano manutenzione straordinaria, i parapetti in muratura pure.
c) lavoro deliberato globalmente, da una assemblea condominiale di circa 400 condomini, con impugnazioni, risse, forze dell'ordine intervenute, e appalto con finanziamento e pagamento differito offerto dall'impresa (a scelta versamento in 3 trance o rateizzato negli anni)

Io avevo posto la domanda , se fosse stato corretto inglobare tutte le spese (diverse) relative ai vari edifici, in un unico conteggio basato sulel quote condominiali, e non piuttosto considerare i singoli condomini minimi (almeno la livello palazzina): il condominio aveva una sola tabella di proprietà complessiva, dove non è esplicita la separazione delle varie palazzine.

Ricordo che @Dimaraz ed altri avevano risposto in modo diverso da quello che appare oggi: il condominio era UNO: non dovevasi quindi differenziare la ripartizione sui singoli palazzi e relative differenze di intervento, se così era sempre stato. Direi quindi in modo opposto a ciò che ti è stato oggi risposto.
Stiamo parlando di cifre dell'ordine di milioni di euro.

Proverò a rintracciare la discussione.

Eccola:
Supercondominio o sottocondominio?
 
Ultima modifica:

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
se foste nella posizione di questo amministratore ( no, lo so, non ci sareste finiti , nella sua posizione) , come vi comportereste con me ?
Decreto Ingiuntivo a breve, per le rate scadute, o alla fine dei tre anni previsti per il pagamento ?
Posso solo ipotizzare quel che farebbe un "capra" di amministratore:
-facile supporre che sarebbe una ripetizione di quanto già è solito fare e visto che scrivi esistono già altre morosità puoi verificare (se giá non sai) se abbia intrapreso azioni
-non escludibile che se si fosse risentito per la tua seppur cortese contestazione potrebbe riservarti un trattamento diverso dando inizio "alle danze".

Ps.
In privato eventualmente ti spiego quel che un "innominabile" non ha appreso.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Io comunque contesterei la delibera, affinché non si possa in futuro dare per scontato che, non avendola tu contestata nei tempi e modi previsti, l'hai implicitamente accettata,
Se la delibera é "nulla" non scadono mai i tempi per impugnare, non serve una azione preventiva... e mai si potrebbe addurre una accettazione implicita visto che la nullità può essere invicata anche da chi ha votato a favore.

Hai comunque posto una questione che avevo trascurato: la delibera "viziata" in oggetto va considerata "nulla" od "annullabile"?

Stante la "varietà" di pensiero dei Giudici sarebbe preferibile agire comunque.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Se nella tabella millesimale che hai "ereditato" c'è scritto che per quanto riguarda le proprietà generali tu contribuisci per 2 millesimi, non puoi esimerti dal pagare.
La tabella A o di Proprietà serve solo a misurare i rapporti di proprietà e non la competenza di spesa.
E contrariamente a quanto oersano certuni non serve redarre una nuova e specifica tabella per ogni "singolarità" di spesa.

Se nella tabella millesimale che hai "ereditato" c'è scritto che per quanto riguarda le proprietà generali tu contribuisci per 2 millesimi, non puoi esimerti dal pagare.
Ma una questione sono le cose "generali" altra quelle "particolari" in quanto di interesse d una sola parte del Condominio
Per il caso di Condominio "Parziale" basta mantenere gli stessi valori millesimali (della tabella A) adeguando il divisore: al /1000 si sostituisce la somma di quanti devono concorrere alla spesa.

Ps.
Sei per caso la reincarnazione di L. Tolstoj ???!!!
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Quando rispondi spesso lo fai con "stesure" estremamente lunghe (stile "Guerra e Pace" da cui il riferimento all'autore) ... talmente lunghe che ci si perde.
Magari un filo di sintesi non guasterebbe.

:birra:
Ah, scusami. Ora ho capito. :) Pensa che ho pure cercato su Google Tolstoj + reincarnazione ma non ho trovato niente. Non ricordavo Tolstoj così prolisso.
Io ricordavo Manzoni, con le sue lunghissime descrizioni estenuanti, un po' "palloso" :)
Ciao :)
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Per il caso di Condominio "Parziale" basta mantenere gli stessi valori millesimali (della tabella A) adeguando il divisore: al /1000 si sostituisce la somma di quanti devono concorrere alla spesa.
Ma che scoperta...
Ma rimane la domanda: se il RdC considera l'insieme condominiale come tutt'uno, è lecita questa ovvia operazione matematica, per escludere alcuni condomini dalla ripartizione delle spese?

Quanto alla seguente originale interpretazione
La tabella A o di Proprietà serve solo a misurare i rapporti di proprietà e non la competenza di spesa.
trova conferme sistematiche in giurisprudenza? Come la si mette in relazione con l'art. 1123? Capisco benissimo che l'accento della tua frase è posto sul termine competenza di spesa, e non sulla spesa in se. ma allora ritorniamo al punto: per separare le competenze tra gruppo box a se stante ed edificio residenziale, è sufficiente considerare il terzo comma del 1123? La giurisprudenza è univoca al riguardo?
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Grazie davvero a tutti per gli interventi e gli spunti forniti.
Ma rimane la domanda: se il RdC considera l'insieme condominiale come tutt'uno, è lecita questa ovvia operazione matematica, per escludere alcuni condomini dalla ripartizione delle spese?
per separare le competenze tra gruppo box a se stante ed edificio residenziale, è sufficiente considerare il terzo comma del 1123?
I regolamenti considerano sempre l’insieme come tutt’uno, ma questo non sposta la questione.
In caso di spese che riguardino solo una parte dei condomini, solo a questi vanno addebitate le spese. Nella mia esperienza in diversi altri condomini questa regola vige senza nessuna difficoltà.
Il problema è che non ho chiesto l’annullamento della delibera , quindi ora mi dovrò difendere, se mi fanno il decreto ingiuntivo .
Vedremo come andrà; sono più curiosa che preoccupata.
Anche nella tua vecchia discussione mi pare i commenti fossero univoci, tranne per il caso che si sia sempre fatto così, per non penalizzare di colpo alcuni che hanno pagato per le spese di altre palazzine, che , se ci si adeguasse improvvisamente al criterio “legale”, dovrebbero sostenere da soli le spese della propria.
In altro condominio (tecnicamente non supercondominio) di 10 palazzine con parco e poco altro in comune , dove ho degli immobili, ogni palazzina si paga le sue spese, che , se sono ingenti,vengono deliberate in apposite assemblee “singole”.
Mentre passano dall’assemblea normale le spese correnti di ogni palazzina (elettricità o piccole riparazioni) , pur attribuite ai soli condomini interessati in apposite colonne del riparto .

In tutto questo spero tu abbia letto con attenzione il regolamento di condominio contrattuale.
Certamente, lo conosco meglio io dell’amministratore...;)
Paradossalmente se sostituiscono il portone della palazzina, ti può arrivare qualche spicciolo da pagare
A volte capita che tali spese siano inserite, ma vengono regolarmente tolte a consuntivo, dopo mia “contestazione”.

Grazie ancora a tutti.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Grazie @Franci63 per la gentile risposta. Che così dovesse essere in verità non avevo dubbi, ma non sempre nei casi reali questa linea prevale.

Che i regolamenti considerino il condominio in tutt'uno è vero: ma quelli ben fatti entrano poi nei dettagli della attribuzione delle spese e stabiliscono a chi competono le spese del complesso box, del complesso residenziale, a tutti eccetera
Quando non lo fanno è frequente assistere ai casi in cui l'amministratore e/o la maggioranza portano ad addebitare tutto a tutti, come è avvenuto nel tuo caso. E tu stessa saresti stata tenuta ad impugnare la delibera e attendere la decisione del giudice di turno : che a mio parere non abbiamo la certezza matematica ti sarà favorevole. Allora si va in appello? Quando questo succede qualcuno sostiene che saresti capitata con un giudice non degno di questo nome; io invece ritengo che la norma sia un po' troppo labile e quindi elastica.

Quanto alla vecchia discussione, salvo divagazioni fuori tema, è vero che inizialmente era stato risposto doversi trattare singolarmente i vari palazzi, ma poi viene sempre fuori la "consuetudine".
Nel caso citato era però sfuggito ai più che in precedenza l'insieme non era condominiale appartenendo in toto all'Inpdai
Solo dopo la dismissione si è posto il problema degli interventi straordinari: eppure anche lì amministratore e maggioranza hanno avallato un riparto che colpisce tutti, compresi i condomini di palazzi già precedentemente ristrutturati (manutenuti) dall'ente e compresi i non proprietari di box posti sotto il parco comune.

Di li la mia perplessità: non puoi mai essere sicuro di come vada a finire, salvo contemplare sempre di partecipare alle assemblee col coltello fra i denti, tenere pronto l'esposto al giudice e metter mano al portafoglio in attesa di sentenza.
Poiché queste situazioni si ripetono con frequenza, ecco perché insistevo: con tutto il rispetto non mi illudo che si risolvano in assemblea dicendo "me lo hanno assicurato Dimaraz, Luigi, Francesca ..."
Comunque auguri, e facci sapere come va a finire
 

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