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  1. Oronzo Crescenzio

    Oronzo Crescenzio Membro dello Staff

    Per innovazione si intende, ha affermato la giurisprudenza, tutte le opere nuove, che implichino notevoli modifiche, in tutto o in parte nella destinazione di fatto o di diritto, con l’effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento, o comunque alterarne la destinazione originaria.

    Il codice civile indica due articoli molto importanti sul tema delle innovazioni.

    In base all’art. 1120, c. 2°, c.c. sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

    In base all’art. 1121, c. 1°, c.c., qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio e consiste in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

    Le innovazioni vietate possono egualmente essere apportate alla cosa comune, a condizione che siano approvate all’unanimità da tutti i condomini, non essendo sufficiente la maggioranza dei voti (vedi Cass. 9 luglio 1975 sentenza n. 2696).

    Deve dunque ritenersi vietata ogni innovazione che si traduce in un accrescimento di diritto o di utilità a favore di un condomino e in pregiudizio di altri.

    Al fine di stabilire se le opere modificatrici della cosa comune abbiano pregiudicato il decoro architettonico di un fabbricato condominiale, devono essere tenute presenti le condizioni in cui quest’ultimo si trovava prima dell’esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata ad un edificio la cui estetica era stata già menomata a seguito di precedenti lavori ovvero che sia di mediocre livello architettonico.
    Quindi neanche con la maggioranza dei 2/3 i condomini possono deliberare innovazioni che possono potenzialmente creare problemi alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, al suo decoro architettonico o che rendano alcune parti dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino.

    Tra le ipotesi di innovazioni prese in esame dalla giurisprudenza sono state considerate vietate:

    -la costruzione di un’autorimessa condominiale nei casi in cui alteri la naturale funzione del cortile (consistente nel dare arie e luce ai locali di proprietà esclusiva che vi si affacciano e di consentire il libero transito per accedere ai locali stessi;
    -la soppressione dell’impianto centralizzato dell’acqua calda compreso tra le parti comuni dell’edificio (vedi art. 117 n. 2 e 3 c.c.);
    -la costruzione che occupi un’area destinata a rimanere libera in relazione alla sua destinazione ad area verde;
    -le innovazioni che coinvolgono parti di proprietà esclusiva;
    -la collocazione di una rampa di accesso al portone di ingresso, richiesta da un portatore di handicap, tale da richiedere opere di carattere murario all’ingresso ed interventi nel giardino comune tali da modificare l’estetica dell’edificio ed sottrarre superficie alla cosa comune;
    -l’innovazione consistente nella concessione in locazione di una parte dell’androne per la costruzione di in box da adibire allo svolgimento di attività commerciale;

    Non sono considerate vietate, quelle che compromettono qualche facoltà di godimento per tutti i condomini, a meno che il danno che subiscano alcuni condomini non sia compensato dal vantaggio.(ad es. l’installazione di pannelli solari, la modifica e l’automatizzazione dei cancelli di ingresso, l’installazione del impianto di citofono.)
     

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