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  1. Oronzo Crescenzio

    Oronzo Crescenzio Membro dello Staff

    Per innovazione si intende, ha affermato la giurisprudenza, tutte le opere nuove, che implichino notevoli modifiche, in tutto o in parte nella destinazione di fatto o di diritto, con l’effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento, o comunque alterarne la destinazione originaria.
    Il codice civile indica due articoli molto importanti sul tema delle innovazioni.
    In base all’art. 1120, c. 2°, c.c. sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
    In base all’art. 1121, c. 1°, c.c., qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio e consiste in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
    Le innovazioni vietate possono egualmente essere apportate alla cosa comune, a condizione che siano approvate all’unanimità da tutti i condomini, non essendo sufficiente la maggioranza dei voti (vedi Cass. 9 luglio 1975 sentenza n. 2696).
    Deve dunque ritenersi vietata ogni innovazione che si traduce in un accrescimento di diritto o di utilità a favore di un condomino e in pregiudizio di altri.
    Al fine di stabilire se le opere modificatrici della cosa comune abbiano pregiudicato il decoro architettonico di un fabbricato condominiale, devono essere tenute presenti le condizioni in cui quest’ultimo si trovava prima dell’esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata ad un edificio la cui estetica era stata già menomata a seguito di precedenti lavori ovvero che sia di mediocre livello architettonico.
    Quindi neanche con la maggioranza dei 2/3 i condomini possono deliberare innovazioni che possono potenzialmente creare problemi alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, al suo decoro architettonico o che rendano alcune parti dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino.
    Tra le ipotesi di innovazioni prese in esame dalla giurisprudenza sono state considerate vietate:
    -la costruzione di un’autorimessa condominiale nei casi in cui alteri la naturale funzione del cortile (consistente nel dare arie e luce ai locali di proprietà esclusiva che vi si affacciano e di consentire il libero transito per accedere ai locali stessi;
    -la soppressione dell’impianto centralizzato dell’acqua calda compreso tra le parti comuni dell’edificio (vedi art. 117 n. 2 e 3 c.c.);
    -la costruzione che occupi un’area destinata a rimanere libera in relazione alla sua destinazione ad area verde;
    -le innovazioni che coinvolgono parti di proprietà esclusiva;
    -la collocazione di una rampa di accesso al portone di ingresso, richiesta da un portatore di handicap, tale da richiedere opere di carattere murario all’ingresso ed interventi nel giardino comune tali da modificare l’estetica dell’edificio ed sottrarre superficie alla cosa comune;
    -l’innovazione consistente nella concessione in locazione di una parte dell’androne per la costruzione di in box da adibire allo svolgimento di attività commerciale;
    :D Non sono considerate vietate, quelle che compromettono qualche facoltà di godimento per tutti i condomini, a meno che il danno che subiscano alcuni condomini non sia compensato dal vantaggio.(ad es. l’installazione di pannelli solari, la modifica e l’automatizzazione dei cancelli di ingresso, l’installazione del impianto di citofono.) :D
     
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  2. Gatta

    Gatta Membro Attivo

    Ottimo anche per me - e,ovviamente,per tutti i visitatori del Forum - questo ripasso della materia.
    Grazie,Guru.
    Gatta
     
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  3. Oronzo Crescenzio

    Oronzo Crescenzio Membro dello Staff

    Prego Gatta.;)
     
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  4. Foxone

    Foxone Membro Attivo

    Salve,
    vorrei un suo cortese parere su questa situazione: nell'ambito di una ristrutturazione di un appartamento all'ultimo piano di un edificio vi è una zona perimetrale con altezza da 1,20 cm a 30 cm non utilizzabile se non come ripostiglo. E' stata fatta una dia per trasformare questa parte (circa 3 mq) in balconcino, rimuovendo la sovrastante parte di lastrico solare comune. Premetto che quella parte di lastrico era completamente marcia e cadeva a pezzi, pertanto si sarebe reso necessario comunque un intervento (con ripartizione tra tutti i condomini). Prima di fare ciò ho interpellato l'amm.tore di condominio il quale ha dato il suo benestare e trascorsi i 30gg silenzio-assenso è stato realizzato. Ora a distanza di mesi un condomino pretende il ripristino dello stato precedente o un indennizzo per l'aumento del valore. Dalla Dia però si rileva che non c'è stato alcun aumento di volumetria ne di valore poichè i metri dell'appartamento sono sempre gli stessi e non c'è stato alcun cambio di destinazione d'uso. Ci si può appellare al 1102 cc per l'uso più intenso della cosa comune e al concreto vantaggio (inteso come risparmio) che l'intero condominio ne ha tratto non dovendo concorrere alle spese di rifacimento del lastrico solare?
    Grazie
     
  5. Foxone

    Foxone Membro Attivo

    Grazie!! quindi nel mio caso è tutto ok, corretto?

    Aggiunto dopo 19 minuti :

    volevo anche aggiungere questa citazione, già fatta da un membro del forum:

    sentenza della Cassazione n. 4266/1999
    Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano, soltanto ove assolva l'esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità, mediante la creazione di una camera d'aria.
     
  6. nad

    nad Membro Attivo

    richiesta al guru x maggioranze condominiali

    Gentile sig guro riporto quanto da lei scritto"Le innovazioni vietate possono egualmente essere apportate alla cosa comune, a condizione che siano approvate all’unanimità da tutti i condomini, non essendo sufficiente la maggioranza dei voti (vedi Cass. 9 luglio 1975 sentenza n. 2696).
    Ma non esiste una sentenza di cassazione dello scorso anno 2010 che afferma la non necessità dei 1000 millesimi per la modifica o alienazione delle parti comuni? in caso fosse vero
    se nel regolamento condominiale viene precisata la regola dei 1000 millesimi a chi si da retta!!
    grazie per la risposta
    nad
     
  7. sabrilaw

    sabrilaw Nuovo Iscritto

    Buonasera Guru,
    ripropongo il mio messaggio lasciato senza risposta nel forum alcuni giorni fa. Terrei molto al Suo parere GRAZIE.
    Salve,
    vorrei sopraelevare il locale sottotetto pertinenza esclusiva del mio appartamento in un unità condominiale e collegarlo all'abitazione mediante una veranda serra sul terrazzo sempre di mia proprietà esclusiva dal quale accedo dall'appartamento al locale sottotetto in questione. Ritenendo che non fosse necessario il consenso degli altri condomini ho ritenuto semplicemente di comunicare questa mia intenzione in assemblea. I presenti (vi era una maggioranza semplice) mi hanno autorizzato deliberando che quando avrò realizzato i lavori dovevo subire un aumento di millesimi. Successivamente l'amministratore mi ha fatto sapere che poichè l'intervento di sopraelevazione riguarda il tetto e interessa la facciata dove ottenere l'autorizzazione dei condomini e siccome si tratterebbe di un'innovazione occorrerebbe l'unanimità, che se fosse vero vorrebbe dire impossibilità di procedere con l'intervento.
    Mi potete essere d'aiuto per capire come dove muovermi giustamente?
    Grazie!
     
  8. nad

    nad Membro Attivo

    io non sono il guru ma un semplice utente mi risulta non servano i mille millesimi ma una maggioranza qualificata ma prima si assicuri bene che quella porzione di sottoteto sia sua, in troppe occasioni sono successi guai
     
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  9. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Se riguarda il condominio e l'alienazione mi farebbe parecchio comodo sapere qual'è...:D
     

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