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Gianco

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Una recente sentenza della Cassazione la n. 29329 del 13/11/2019 ha stabilito che la tinteggiatura dell'immobile locato debba essere sempre a carico del locatore anche tale incombenza sia prevista a carico del conduttore nel contratto.
 

Allegati

Fift@

Membro Attivo
Professionista
Il caso riguarda anche mensilità non pagate e altro. La tinteggiatura rientra tra gli accordi, non penso che per le persone corrette cambi qualcosa. Si può sempre decidere di non consegnare l'immobile tinteggiato e farlo fare al conduttore.
Tradotto
Se non mi tinteggi l'immobile lo fai tu oppure te lo tieni così, sai che mi frega
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Ne avevamo già parlato in questa discussione:

post dal n. #18 in avanti.

Io ribadisco (e copio e incollo) la mia opinione, che avevo postato al n. #20:

Viene ribadita la nullità di quella clausola perché quell'obbligo attribuirebbe un "vantaggio" al locatore se per risparmiare il costo della tinteggiatura ne addossa l'onere al conduttore.

La giustificazione di tutto ciò è l'art. 79 l. 392/1978:

Art. 79. (Patti contrari alla legge)
E' nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.
.

Però bisogna anche dire che l'art. 14, c. 4 della l. 431/1998 ha disposto l'abrogazione dell'art. 79 l. 392/1978 limitatamente alle locazioni abitative.


Art. 14.
(Disposizioni transitorie e abrogazione di norme).
4. Sono altresí abrogati gli articoli 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 54, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 75, 76, 77, 78, 79, limitatamente alle locazioni abitative, e 83 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.


Ne deduco che la clausola è nulla solo se prevista da un contratto commerciale.

Mentre in un contratto abitativo (specialmente se "libero" 4 + 4) la clausola che impone al conduttore di ritinteggiare i muri a fine locazione è valida. Infatti io a volte la scrivo, con la premessa: "In deroga all'art. 79 l. 392/1978...."
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Inoltre pochi giorni dopo aver espresso il mio punto di vista, ho trovato in rete un articolo interessante che commenta la sentenza Cassazione 29329/2019.
Esprime perplessità, basate sulle stesse motivazioni da me addotte.

L'articolo è questo:
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Si può sempre decidere di non consegnare l'immobile tinteggiato e farlo fare al conduttore.
Tradotto
Se non mi tinteggi l'immobile lo fai tu oppure te lo tieni così, sai che mi frega
Evidentemente è un principio che porterà equilibri differenti fra le parti in un libero mercato. In sostanza si tratterà di contrattare l'entità del canone, sapendo che la regola in esame interesserà l'intero mercato delle abitazioni e forse non solo.
 

Fift@

Membro Attivo
Professionista
Le persone corrette rispettano gli accordi, se non vuoi ritinteggiare allora ti lascio le mura sporche quando entri in affitto. Non è che sia obbligatorio ritinteggiare, se poi vuoi abitare 8 anni in un immobile con le mura ingiallite e segnate dal tempo sono problemi tuoi. Ho affittato un mio immobile 2 volte. La prima volta dopo accordo, ho fatto ritinteggiare e l'inquilino ha ritinteggiato a sua volta. La seconda ho lasciato le mura come si trovavano. Per me non ci sono problemi, se vuoi ti lascio l'immobile come si trova, ci vivi tu dentro per anni non io
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Se affitti un locale tinteggiato lo devi riavere tinteggiato, x garanzia devi avere una cauzione da restituire a fine locazione, previo tuo benestare dopo visura
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Per me non ci sono problemi, se vuoi ti lascio l'immobile come si trova, ci vivi tu dentro per anni non io
Ovviamente, essendo in libero mercato un inquilino preferirà chi si adegua alla citata sentenza ed eviterà di sottomettersi alle imposizioni del locatore. Un rapporto sereno è alla base di una lunga e proficua "convivenza".
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
La citata sentenza
La sentenza si "dimentica" di dire che l'art. 79, l. 392/1978 (che è la motivazione su cui i giudici basano la nullità della clausola) è stato abrogato con riferimento alle locazioni abitative.
Quindi nei contratti abitativi è valida la clausola con la quale locatore e conduttore decidono in merito alla tinteggiatura dell'immobile.

Purtroppo anche l'autore dell'articolo che hai linkato non considera questo importante particolare, e si limita ad un commento superficiale.
 

Gagarin

Membro Attivo
Professionista
Si può sempre decidere di non consegnare l'immobile tinteggiato e farlo fare al conduttore.
Tradotto: Se non mi tinteggi l'immobile lo fai tu oppure te lo tieni così, sai che mi frega
Esattissimo! Da tempo mi comporto in questo modo, anche perchè, qualora l'obbligo di ritinteggio a fine locazione sia inserito nel contratto, nessun conduttore ha mai rispettato la clausola, quindi....
La sentenza si "dimentica" di dire che l'art. 79, l. 392/1978 (che è la motivazione su cui i giudici basano la nullità della clausola) è stato abrogato con riferimento alle locazioni abitative.
Sì, lo sapevo, perchè se ne era parlato in un sito per avvocati...e stiamo parlando non del giudice monocratico di 1° grado (che solo MOLTO teoricamente potrebbe non essere aggiornato), ma dei giudici (plurale) di Cassazione: nessuno del Collegio giudicante che si sia minimamente preoccupato di andare a controllare che l'art. 79 fosse ancora in vigore (ma nessuno che si dimentichi di riscuotere l'abnorme stipendio mensile...o di opporsi al misero decurtamento di emolumenti e/o pensione.. a questo stanno MOLTO attenti...). Ora, per la giurisprudenza, questa sentenza dovrebbe essere nulla, facendo esclusivamente riferimento ad un articolo di legge inesistente; ma per le parti in causa? Cosa dovranno fare? Si può chiedere una "revisione" di una sentenza di Cassazione? E a spese di chi? Dovranno rispettare quanto sentenziato erroneamente?Possiamo ancora parlare di giustizia?
 
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Gianco

Membro Storico
Professionista
Certo che prendere atto che una sentenza della Cassazione sia viziata da errore per "ignoranza", nel senso di avere ignorato un articolo di legge vigente, è veramente come perdere ogni certezza.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Concordo con @Aidualc che, nella discussione di novembre che ho linkato nel post n. # 3, aveva notato e commentato un'altra stranezza della sentenza in oggetto:
Mi sembra assurdo trovar scritto che l'articolo 1576 C.C. pone di regola l'ordinaria manutenzione a carico del locatore!

E giustamente @basty aveva osservato:
L'art. 1576 recita: Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie [1583] (1), eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore [1609, (brocardi.it)

Il "curioso" sta nel fatto che andando a consultare il dizionario giuridico del medesimo sito si trova a titolo di esempio proprio la tinteggiatura dei locali.

Che cosa significa "Riparazioni di piccola manutenzione"?
Sono quelle contrarie alle "riparazioni necessarie" e consistono in interventi di minore portata (per invasività e per esborso economico, es. la tinteggiatura delle pareti), che mirano ad ovviare al naturale decadimento della cosa in conseguenza del godimento di essa.
 

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