Mala gestione : commissariamento ?

[earlati]

Per chiarezza, l' obbligo di pagare le rate condominiali è connesso al fatto che un preventivo o un consuntivo di spesa sia stato approvato dall' assemblea.

Se le rate richieste dall' amministratore non sono conseguenti ad un preventivo o ad un consuntivo approvato dall' assemblea non sono dovute.

questo mi interessa moltissimo.
Potresti citarmi i riferimenti legislativi del caso in modo da poterlo approfondire e presentare anche agli altri condomini ?

Eebbene si, ho anche io un'amministratrice che tende a fare il buon e cattivo tempo e vorrei fargli cambiare questo comportamento..

 

[Alessia Buschi]

Art. 63
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore puo' ottenere decreto d' ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, I'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene I'autorizzazione, puo' sospendere al condominio moroso I' utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.

Art. 1130 (Attribuzioni dell' Amministratore)
L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

Art. 1135 (Attribuzioni dell' Assemblea dei Condomini)
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

 

[earlati]

Ma se l'amministratore chiede anticipi senza averci prima fornito un preventivo che si fa ?
Basta che giustifichi la spesa complessiva nel bilancio finale / consuntivo oppure dovrebbe prima richiedere l'approvazione del preventivo all' assemblea.

Giusto per essere chiaro sto parlando della messa a norma dell'impianto elettrico dei garage.
Non credo che sussista un reale motivo d'urgenza per simili lavori.
Il verbale della precedente assemblea riportava genericamente che in merito a questi lavori si richiedeva di richiedere ulteriori preventivi.
Dopo alcuni mesi mi arrivano e-mail dall' amministratrice che richiede di pagare un anticipo su quei lavori , partiti senza comunicare nulla ai condomini e senza approvazione del preventivo, che forse non ha ancora nemmeno l'amministratrice stessa.

E corretto questo modo di operare e se non lo e', e' sufficente causa per richiederne la revoca tramite via giudiziaria ?

 

[Alessia Buschi]

Perdonami, ma se sul verbale c'è scritto che venivano richiesti dei preventivi, vuol dire che non è stato deciso nulla in merito.

Ogni qualvolta che ci sono dei lavori straordinari nel condominio, è necessaria l'approvazione dei condomini mediante assemblea, a meno che non rivestano carattere d'urgenza, ma l'amministratore deve riferirne alla prima assemblea.

Quindi prima di pagare è bene chiedere all'amministratrice, chi l'ha autorizzata a scegliere la ditta e a convocare un'assemblea per la decisione.

Le cause di revoca dell'amministratore sono:

Art. 1129 (Nomina e revoca dell' Amministratore)
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.

Art. 1131 (Rappresentanza)
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

 

[earlati]

Ogni qualvolta che ci sono dei lavori straordinari nel condominio, è necessaria l'approvazione dei condomini mediante assemblea, a meno che non rivestano carattere d'urgenza, ma l'amministratore deve riferirne alla prima assemblea.

Quindi se avvia i lavori, coma ha gia' fatto, senza delibera dell'assemblea e senza averci fornito un preventivo , puo' farlo a patto che ci informi alla prossima assemblea , e quindi a babbo morto, oppure doveva far approvare formalmente lavori e preventivo prima di farli eseguire ?

 

[Alessia Buschi]

Se non rivestono carattere d'urgenza no, deve indire l'assemblea e farseli approvare.

Il carattere d'urgenza si manifesta:
- quando i balconi o parti del tetto sono rovinati e cadono pezzi di calcinaccio per strada;
- Cause di allagamento delle parti comuni;
- Si ottura la fognatura condominiale.

Cioè tutte quelle cause che necessitano un intervento immediato per salvaguardare l'incolumità condominiale e per le quali non c'è il tempo materiale per poter convocare l'assemblea.

La messa a norma dell'impianto elettrico non riveste carattere d'urgenza, a meno che non ci sia il pericolo imminente di un corto circuito, cosa improbabile, quindi invia una comunicazione all'amministratore nel quale gli chiedi di indire l'assemblea per far approvare detti lavori.

 

[raflomb]

preventivo non autorizzato

Da quanto esplicitato non rivestendo i suddetti lavori condominiali il carattere dell'urgenza ed avendo i condomini posto la condizione che più preventivi sarebbero stati prodotti per essere, poi, esaminati e discussi in sede assembleare per determinarne l'approvazione di uno concorrente, ritengo che il comportamento dell'amministratrice sia illegittimo in quanto non ha agito nel rispetto della volontà espressa dalla maggioranza dei condomini con le possibili conseguenze:
1) se i lavori non sono ancora iniziati i condomini, previa contestazione da inviare a mezzo raccomandata, invitano l'amministratrice ad indire urgente assemblea straordinaria dove all'ordine del giorno verrà posta la discussione e delibera dei preventivi, che dovranno, s'intende, essere prodotti su iniziativa di qualsiasi condomino che vorrà provvedervi. In detta sede potrete anche discutere dell'illegittimo tentativo posto in essere dall'amministratrice nonché, se è venuto meno il requisito fiduciario, revocarla dall'incarico.
2) se i lavori hanno già avuto inizio, chiedere comunque a mezzo raccomandata sottoscritta da più di 3 condomini l'indizione dell'assemblea straordinaria in via d'urgenza con sospensione dei lavori non autorizzati, nell'ambito della quale verranno discussi i preventivi prodotti dai condomini, e ove emerga preventivi di gran lunga inferiori a quello avanzato dall'amministratrice, chiamarla a responsabilità per la differenza dei costi o disconoscere il rapporto con la ditta incaricata dalla medesima facendo in modo da far gravare su di essa i costi fino ad oggi pretesi e valutare sempre il venir meno del carattere fiduciario del rapporto per rimuoverla, in sede assembleare, dall'incarico.
In sintesi, visti i presupposti della vicenda l'amministratrice ha chiaramente agito in mala fede e per questo ne è responsabile.

 

[adimecasa]

doveva se non urgente far approvare il preventivo e indire una gara d'appalto e/o scelta di uno dei preventivi presenti in assemblea, solo l'assemblea può deliberare e scegliere l'impresa, dopo aver visionato dei preventivi