Nuda proprietà con inquilini all'interno

[uva]

Molto interessante @basty , grazie della segnalazione.

Quindi nel caso di @francesco ferrotty si può ipotizzare che la signora usufruttuaria abbia degli eredi. I quali, alla sua morte, sono subentrati nei contratti di locazione e continuano ad incassare i canoni.

Questo potrebbe spiegare il motivo per cui gli inquilini si rifiutano di pagare l'affitto al nostro Francesco: forse lo stanno pagando al/ai nuovo/i locatore/i, erede/i dell'usufruttuaria deceduta?

Sarebbe triste per Francesco non poter disdire i contratti né incassare i canoni, se non è lui il locatore.
Tutto ciò, per fortuna dell'attuale pieno proprietario, solo per la durata di 5 anni dalla morte dell'usufruttuaria.

 

[uva]

Spero che la usufruttuaria deceduta non abbia eredi....

Rileggendo velocemente questa discussione vedo che nel post n. #27 a pag. 2 @francesco ferrotty ha scritto che conosceva la figlia dell'usufruttuaria.
L'erede, o una degli eredi, potrebbe essere lei...

 

[basty]

L'erede, o una degli eredi, potrebbe essere lei...

Complimenti per la riletture a ritroso....; però tale sentenza mi sembra folle.
Forse sarebbe meglio che a gestire la giustizia fossero delle .... "capre"....
(ogni riferimento non è del tutto casuale...)

 

[uva]

tale sentenza mi sembra folle.

Non conoscevo quella sentenza, e ti ringrazio per averla postata.

Pensandoci su, forse non è proprio sbagliata come pare ad una prima lettura.

Perché vengono tutelati, in ordine decrescente di importanza, i diritti di soggetti diversi:

1) Innanzitutto dei conduttori, i cui contratti proseguono dopo il decesso dell'usufruttuario che era il loro locatore.
Non potevano opporsi alla vendita della nuda proprietà; non sarebbe giusto mandarli via alla morte dell'usufruttuario, morte che ovviamente non potevano prevedere con precisione!

2) Poi i diritti degli eredi del locatore, che subentrando nei contratti possono decidere come gestirli e intanto incassano i canoni. Pure loro non erano coinvolti nella vendita della nuda proprietà.

3) Alla fine anche il nudo proprietario viene tutelato. Perché le locazioni continuano non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto. Le situazioni di cui ai due punti precedenti non sono di lunghissima durata.

A differenza degli altri soggetti, chi acquista la nuda proprietà di un immobile si trova in questa situazione per sua scelta.
Avrebbe dovuto considerarne i rischi prima di dar corso ad un'operazione che potrebbe essere, legittimamente, di natura speculativa.

Io ho fatto queste considerazioni; mi interessano anche altre opinioni degli esperti del Forum.

 

[basty]

Io trovo invece assurdo uno dei risvolti della sentenza.
1) Ok per la tutela dei conduttori. Ma non necessitava una sentenza: è prevista dall'art. 999 c.c.. Per cui corretto rispettare le scadenze contrattuali.

2) Non vedo invece quali diritti abbiano acquisito gli eredi dell'usufruttuario: da che mondo è mondo il diritto di usufrutto si estingue col decesso dell'usufruttuario, compreso nel caso sia stato ceduto a terzi. Che diritti di continuare a riscuotere gli affitti hanno gli eredi su un diritto non più esistente?

3) Il nudo proprietario, diventato legalmente pieno proprietario, non mi pare venga tutelato per niente, salvo la proroga massima di 5 anni: diventa pieno proprietario, ma non può godere dei frutti. Mi chiedo anche quali risvolti abbia tale sentenza sulle conseguenze fiscali. Forse può schivare l'IRPEF, ma non credo l'IMU, e fin da subito....

 

[Nemesis]

Il nudo proprietario, diventato legalmente pieno proprietario, non mi pare venga tutelato per niente

Basta che non rimanga inerte e manifesti la volontà di subentrare nella posizione dell’originario locatore.

 

[uva]

Basta che non rimanga inerte e manifesti la volontà di subentrare nella posizione dell’originario locatore.

Allora come si svolge concretamente la vicenda dopo la morte dell'usufruttuario/locatore?

Prevale (nel senso che diventa nuovo locatore) chi si muove in fretta e comunica per primo il subentro nel contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate?
Se è così, mi pare che gli eredi siano avvantaggiati, specialmente se sono parenti stretti. Perché è probabile vengano a conoscenza del decesso dell'usufruttuario prima del nudo proprietario che può essere un estraneo.

Nel caso di cui stiamo parlando, ad esempio, @francesco ferrotty l'ha saputo dopo sei mesi, mentre si suppone che la figlia e/o altri eredi lo sapessero ben prima.

 

[Nemesis]

e comunica per primo il subentro nel contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate?

Quello è un adempimento meramente fiscale. Il proprietario deve manifestare al conduttore la sua volontà di subentrare all'originario locatore.

 

[uva]

Quello è un adempimento meramente fiscale. Il proprietario deve manifestare al conduttore la sua volontà di subentrare all'originario locatore.

Ok.
Se questo vale anche per gli eredi, capisco che prevale chi si mette per primo in contatto con i conduttori manifestando la propria volontà di subentrare nel rapporto locativo.

Nel caso in questione, è possibile che eventuali eredi della signora abbiano concordato con gli inquilini di proseguire nelle locazioni molto prima che il nudo proprietario (per sei mesi ignaro della morte dell'usufruttuaria) potesse attivarsi.

Intendevo dire che gli eredi potrebbero essere avvantaggiati se, in quanto figli o parenti stretti dell'usufruttuario deceduto, precedono il nudo proprietario con iniziative che permettano loro di diventare legalmente i nuovi locatori.

 

[basty]

Purtroppo non sono in grado di accedere al testo della sentenza,ma stando alla sintesi riportata dal sole24ore effettivamente la sentenza riguarda il locatore "silente", ma nulla accenna alla durata di tale silenzio, alla eventuale retroattività ecc.

Per cui continuo a non spiegarmi la logica della sentenza, salvo che questa voglia limitarsi ad affermare che "silente il vero proprietario", il conduttore non si ritenga esentato dal pagare il canone agli eredi dell'usufruttuario;
Non vedo però alcun accenno all'obbligo da parte dell'erede di girare gli introiti "impropriamente" percepiti.

Insomma: mi pare che la sentenza non chiuda il cerchio.