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  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    La questione pareva risolta da tempo, ma gli ermellini hanno ritenuto opportuno ritornare sull'argomento in occasione di una recentissima sentenza :

    CORTE DI CASSAZIONE, SECONDA SEZIONE CIVILE, SENTENZA 5 dicembre 2014, n. 25811

    Nullità del trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica

    L’art. 40, secondo comma, legge 28 febbraio 1985, n. 47, prevede non solo la nullità (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili da cui non risulta la regolarità urbanistica o la pendenza del procedimento di sanatoria, ma altresì la nullità (di carattere sostanziale) per gli atti di trasferimento di immobili comunque non in regola con la normativa urbanistica.
     
    A Daniele 78 e Adriano Giacomelli piace questo messaggio.
  2. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    e tutti quelli gia in essere da tempo stipulati, che fine fanno? se sono nulli i notai dovranno rimborsare tutto quello che abbiamo pagato sia come onorari che come tasse;
     
  3. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io non mi permetto di entrare nella norma...io intervengo per l'aspetto pratico che mi colpisce e come mia abitudine ricorro ad un esempio. Ho una bicicletta con una ruota mancante e chiaramente non
    circolo con la stessa, salvo pedalare col manubrio in alto (cosa limitata a pochi acrobati). La vendo (come??? non ha importanza)...e non è un bene astratto...esiste e concretamente LUI la tocca e la possiede in tutti i sensi (Fradiacono stai tranquillo che sto parlando sul serio...)...Siccome l'acquirente non ha i soldi concordiamo per uno scritto firmato da entrambi...oppure con un assegno senza data o una cambiale...Non importa...Conta che il bene pur con un bassissimo valore passa di mano e qui il legisltare tace e non rompe gli attributi. Parimente l'Immobile, squilibrato da tutte le parti (metteteci tutte le disfunzioni che vi vengono in mente), esiste e ha già esercitato il suo uso intrinseco (..di essere stato abitato...)...forse ha già avuto più di un passaggio di mano...E lo Stato ci ha già mangiato sin dalla nascita e in tutti gli adempimenti della gestione diretti e indiretti. Mi viene di affermare che la differenza, forse l'unica, con la bicicletta tronca, è sul VALORE. Ma non ne vedo sul principo di base: entrambe sono cessioni di beni...usati fin che si voglia, ma beni concreti e...cedibili. Il legislatore potrebbe intervenire prima e anche dopo ma non fino al punto di vietare la vendita per un bene, anche difettoso e non più a norma (qua si aprirebbero altri distinguo...), come visto e gradito.
    Qualcuno dirà: dura lex...No!!! due volte no...E' una sopraffazione
    bella e buona che avrà risvolti positivi per i soliti noti, LUI (lo Stato) compreso. E chiudo con una domanda: vi sembra o no che sia una
    STORTURA??? E Adimecasa ne ha dato un "assaggio". QPQ.
     
  4. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    :confuso::disappunto:non solo o dato un'assaggio sono nella c.....a fino al collo, possiedo degli immobili commerciali e sono stati locati per più di 60 anni con cambi di gestione varie, ora per causa sacrosanta quiescenza si sono liberati 2 immobili, che con il tempo hanno subito internamente delle piccolissime variazioni come allargamento studio, scala di collegamento al piano interrato botola per il montacarico, piccola finestra nel magazzino che in comune non trovano corrispondenza, tutte modifiche interne, per il comune non tutte sono sanabili, e minaccia denuncia di demolizione, nel frattempo sono vuoti e pago l'IMU e la tares, lascio a voi ogni commento
     
    Ultima modifica: 15 Dicembre 2014
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  6. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Personalmente, malgrado il discorso della regolarità urbanistica mi rechi diversi ostacoli nella mia attività, non condivido il parallelo fatto da quiproquo.
    La norma citata, a mio parere, serve ad evitare che vengano commercializzati degli immobili edificati senza aver ottemperato alle norme urbanistiche vigenti (piani regolatori, superfici minime, rapporti aeroilluminanti, rispondenza a requisiti di igiene ecc.
    Se non esistesse, faccio un esempio estremo, potrebbe succedere che Tizio dopo aver edificato "abusivamente" su un proprio terreno non edificabile un fabbricato in difformità al piano regolatore del luogo possa rivendere con tranquillità a Caio.
    Ritengo quindi corretta la norma, anche se il legislatore dovrebbe permettere delle "tolleranze percentili" per piccole difformità.
     
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  7. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' certamente come asserisci se ci si riferisse ad un nuovo immobile che nasce in modo difforme. E il tuo esempio questo afferma. Il mio intervento invece era susseguente a quello di @adimecasa dove ci si posizionava su immobili vecchi magari già passati di mano più di una volta...Ad entrambi il vietare un nuovo passaggio di mano (nuova vendita...) ci sembrava e ci sembra un sopruso...da qui il paragone con la bicicletta...In altre parole ricorda il famoso cerino acceso dove, nel nostro caso, il legislatore (e successivamente la Cassazione ???)lo blocca nelle mani dell'ultimo proprietario ordinandogli, se vuole vendere, il ripristino per la messa a norma a suo carico. Se il disgraziato ha necessità di venderlo per incapienza di reddito e quindi non ha i fondi necessari per coprire tale spesa l'alloggio resta li fermo come un "immobile" (appunto) producendo solo l'effetto di stravolgere la vita del nostro protagonista con il cerino acceso che gli brucia le mani...e non solo quelle. Mentre una proposta più umana sarebbe quella di passare il cerino e quindi il "ripristino" ad un nuovo acquirente che DOVRA' ,lui sì, provvedere in tal senso, godendo chiaramente di un prezzo ridotto. L'impedimento alla compra vendita nonostante la convergenza dei due attori è negativo mentre il contrario sarebbe positivo anche per lo Stato e per gli addetti da coinvolgere.Il legislatore appare come un bavoso che gode di seminare crudezze di ogni genere e di bastonare maggiormente i più deboli. A questo punto: "viva la bicicletta mozza". Grazie per l'intervento. Quiproquo.
     
  8. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    quiproquo, ha centrato l'argomento, non solo, non è a reddito, ma devo pagare tutte len tasse inerenti e non sono poche, tutte le spese condominiali con riscaldamento centralizzato, e non sono poche, dopo ultre 60 anni di attività commerciali ora due vetrine fronte strada principale non erano previste nella concessione ediliziarilasciata del 1963/1967 ultimo aggiornamento, e potrei contibuare, ma non voglio rovinarvi le feste con le mie problematiche
     
    Ultima modifica di un moderatore: 26 Dicembre 2014
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Capisco il ragionamento di @quiproquo e @moralista ed altri; però sta di fatto che se vogliamo iniziare a risolvere i problemi urbanistici (e non solo) dei nostri immobili, dobbiamo trovare il punto d'incontro. Se dal 5 dicembre si è cambiato indirizzo giurisprudenziale ( per altro già previsto durante il primo condono edilizio)ciò non vale solo per i nuovi fabbricati abusivi ma anche per quelli esistenti con abusi (più o meno grandi). Se valesse solo per quelli nuovi si andrebbe a penalizzare alcuni proprietari (di quelli nuovi) a scanso di quelli esistenti da moltissimo tempo. A questo occorre aprire ad un "nuovo condono edilizio" perché certe situazioni (non parlo dell'immobile sul fianco di un vulcano o in un area protetta) ma di alcuni cambi destinazioni d'uso in centro città (da garages o deposito a casa) che i regolamenti edilizi impediscono. Poi ci sono i casi dei nuovi abbaini (anch'essi non si possono fare in alcuni vecchi fabbricati) e la loro presenza in un contesto dove il PRG non li prevede per ottenere il nostro benedetto assenso occorre il condono. Questi sono i problemi urgenti.
     
  10. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    @Daniele 78. Non è in discussione se sanare o non sanare. Se è da sanare saniamo pure. Il punto è chi dei due "deve" sanare...Adimecasa, io ed altri sosteniamo che pretenderlo dall'ultimo proprietario sia un sopruso...tale. come ho spiegato, che potrebbe lasciare le cose inalterate e ostacolare l'eventuale successivo passaggio di mano...Mentre se il legislatore mirasse sul nuovo acquirente obbligando lui alla messa in norma non si determinerebbe nessun sopruso perchè l'Acquirente avrebbe piena facoltà di interrompere la trattativa o, dopo i necessari calcoli, condurla in porto alla Sue Condizioni. Questo si può chiamare equilibrio e lungimiranza...
    Ma siccome il Legislatore tutto è fuor che quello...Teniamoci la legge
    e lamentiamoci su Propit, facendoci consolare dal nostro FradJACOno. (Sei sparito???). Quiproquo.
     
  11. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Immaginati di comprare TU un nuovo immobile che è stato oggetto anche di un piccolo abuso (come un cambio di seminagione d'uso: da garage a casa) senza aumentare la volumetria; (un caso non raro).
    Ebbene pur senza aumentare la volumetria tale abuso sarebbe comunque oneroso (dalle nostre parti per cambiare una piccola destinazione d'uso simile parti da 1500€ a salire) e non avendo tu fatto tale abuso ma il tuo venditore saresti TU comunque , seguendo il tuo ragionamento, come compratore quello che si dovrebbe accollare tale spesa e parer mio sarebbe pure peggio.
    Quindi morale della favola si otterrebbe che chi fa l'abuso ne uscirebbe indenne (anche se una cosa molto vecchia) e tu che acquisti dovresti accolarti tu tale onere.
    Ripeto le cifre che girano sono queste per i piccoli abusi...
    Purtroppo capita molto molto molto spesso di NON essersi MAI accorti (immobili molto vecchi) di precedenti abusi edilizi e con il DL78/10 (che impone la regolarità catastale ed urbanistica dell'immobile) ti troveresti comunque come proprietario con l'onere di doverlo mettere a posto.
    A un certo punto da qualche parte si dovrà pure iniziare a mettere a posto le cose, altrimenti ci porteremo sempre avanti gli stessi problemi.
     
  12. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' una questione di alternanza e di tempi. Per comodità espositiva indichiamo con A l'impresa, B il primo compratore, C il secondo compratore D il terzo compratore.Se il primo compratore (B) ha comprato dall'impresa consapevole dell'abuso è una prima situazione...Se inconsapevole è una seconda...Poi consapevole o inconsapevole B vende a C (secondo compratore) che consapevole o inconsapevole vende a D...
    In questo primo esempio è l'impresa che ha commesso l'abuso ed è qui che la legge vieterebbe a B di vendere a C...o,poi, se superato l'ostacolo indenne, da C a D. Ora D pur consapevole dell'abuso vuole
    vendere a un candidato Acquirente (F) ma non avendo i mezzi per sanare l'abuso deve fermarsi e restare "immobile". Mentre se la legge lasciasse alla libera contrattazione delle parti la facoltà di scambiarsi l'onere dell'intervento sanatorio allora si realizzerebbe la "mobilità" della faccenda con soddisfazione generale. In altre parole non un blocco al venditore "D" ma un'opportunità al Candidato "F" di contrattare e ottenere un prezzo ridotto. Per ultimo: nulla cambierebbe
    se, come secondo esempio, l'abuso non l'avesse commesso l'Impresa, bensì indifferentemente "B", o "C", o "D". Caro Daniele spero che tu possa trovare con la tua grande conoscenza ed esperienza il punto debole della legge e indicare il modo migliore per non incolpare chi non ha commesso l'abuso da una parte e di punirlo indebitamente
    dall'altra. Alla prossima. Quiproquo.
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    @quiproquo per esperienza molte vecchie case (anni 60 almeno dalle mie parti) venivano costruite da Impresa e primo proprietario insieme. Era molto più facile fare una cosa del genere anche perché non Vi era l'onere della sicurezza come oggi, quindi (purché si avesse voglia di fare) potevi farlo. Poi si facevano le modifiche all'ultimo (una camera un po' più grande, il muro spostato un po' in la ecc.) senza preoccuparsi di variare anche i disegni comunali ed il catasto. Ti dico così perché anche nella casa di mia nonna (di quel periodo li) è costruita sia da mio nonno sia da un piccola impresa c'erano qua è la delle variazioni. Era l'abitudine di quel tempo. Oggi una cosa del genere non sarebbe proprio lontanamente possibile neanche volendo; ok la proprietà ma per la sicurezza globale, devono lavorare Solo persone che oltre a saper fare in lavoro non sono un pericolo per se stessi e per gli altri (cosa che il classico proprietario che non fa il mestiere del muratore non può non sapere). Poi altra cosa che o si utilizzava male o non si utilizzava erano i livelli (oggi sono livelli laser). Ogni modifica fatta sul posto era un problema riportarla su disegno (allora vi erano i lucidi da disegno), ossia era tanto tanto tempo e denaro in quanto si doveva rifare tutto il disegno. Oggi invece con il CAD hai la possibilità di modificare tutto molto velocemente ed anche di creare più soluzioni contemporaneamente cosicché il proprietario sceglie ciò che vuole subito, e subito realizzi la variante. Poi c'è da dire che una volta non si usava inserire i dati del rilievo nel progetto o almeno non era così automatico (e preciso) come oggi. Ecco il perché di tante difformità nel riscontrare i vecchi edifici ed ecco perché oggi "le piccolezze più o meno grandi" di un tempo vengono tanto evidenziate. Perché oggi dietro ad un'edificio c'è tanta tanta progettualità abbinata alla cantieristica. Un fuori quadro di 5 cm anche su lunghezze di 10m ed oltre non è tanto tollerato anzi....un altezza interna finita di 2,69 al posto dei 2,70 è già un problema, peggio che peggio fare un tramezzo (anche tra due locali con medesima destinazione d'uso) e spostarlo di un 20/30 cm senza fare le varianti. L'edilizia attuale richiede allo stesso tempo sia grande manualità (come un tempo) sia un approccio "hi tech" da parte sia del progettista sia dei progettisti che degli operai. Pena delle gravi imprecisioni che andranno ad inficiare sul valore della casa stessa.
     
  14. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    A leggere queste tue ulteriori considerazioni mi viene da dire: siamo un popolo di shizofrenici e il legislatore ne è un mirabile esempio.
    Quindici anni or sono la terza proprietaria di un alloggio lo ristruttura
    per benino e abbatte la paretina dell'ingresso per unificare tale spazio con il tinello-cucinino. Chi non l'ha fatto??? Dopo undici anni muore e l'alloggio va in eredità al nipote. Dopo sei anni il nipote vende l'alloggio e il notaio si accorge che la piantina al catasto è difforme
    dal reale stato. Ma si dispone a chiudere un occhio...Il nuovo acquirente rifiuta il ripristino come logica giuridica vorrebbe ( lui lo vuole così come l'ha visto...) e chiede un piccola somma extra per compensare l'eventuale pretesa di un altro futuro acquirente...
    Allora:
    -Zia Letizia ha speso denaro per ottenere quella che considera una miglioria e lo Stato da tale movimento ne ha tratto comunque un vantaggio (geometra+artigiano edile+fornitore piastrelle, rubinetti, sanitari...metteteci pure i collanti e gli altri materiali da lavoro...);
    -Il nipote erede dovrebbe spendere dei soldi per il ripristino...e lo Stato...idem come prima...
    -L'acquirente dopo un pò ci ripensa ed abbatte nuovamente il muro
    se edificato... spende altri soldi e lo Stato...idem come prima...
    E così secula seculorum...
    Io credo che lo Stato crei dal nulla esigenze solo di carattere amministrativo e cartaceo dove per aumentare le sue entrate dirette ed indirette non si pone nessun limite. Altrimenti l'abuso dovrebbe essere
    sanato con l'abbattimento parziale se non addirittura totale.
    In definitiva credo che assolvere con una legge ad hoc gli abusi piccoli o meno piccoli che non arrechino danni importanti alla collettività
    o a terzi interessati, sia molto opportuno. Sull'esempio della nuova legge che riguarda i piccoli reati...che nella loro piccolezza sono molto più gravi di una finestrella aperta sull'abbaino...Sic!!! Chiudo, precisando che l'esempio di cui sopra riguardava mio genero...il nipote di zia Letizia. Auguri a tutti. Quiproquo.
     
    Ultima modifica: 27 Dicembre 2014
  15. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    @quiproquo basta adeguare la documentazione esistente, planimetria catasto ed assenso comunale con lo stato di fatto. Da nessuna parte c'è scritto che per forza devi demolire le opere. Puoi fare una sanatoria che sicuramente ti costa meno che non demolire e ripristinare. Purtroppo il DL 78/08 è chiaro e l'ultima sentenza va in questo verso qui. Poi la piena corrispondenza tra assentito censito e realizzato era comunque già contenuto nel primo condono edilizio dell'85, per cui...
     
  16. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per cui mi confermi che prima si creano plusvalenze sugli abusi, di cui ci si potrebbe fare a meno, e poi giù con le sanzioni...pecuniare...Proposta: se ci si limitasse ad elencare gli abusi più dannosi da rimediare solo con la calce e ****uola (senza condoni...) e limitarsi alla rettifica catastale
    ( c/0 geometra) senza sanzioni per quelli innocui o meno dannosi, allora potremmo smettere di lamentarci e oscurare l'accusa vampirica al Legislatore. E' troppo???
    qpq.
     
    Ultima modifica: 27 Dicembre 2014
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Gli abusi più dannosi da rimediare con la ****uola significa tutto e niente.
    Gli abusi più dannosi sono le opere che nascono in aree protette (sulle pendici dei vulcani, sulle spiagge o negli alvei dei torrenti).
    Gli abusi edilizi (come il cambio di destinazione d'uso da garage a residenza anche senza aumento di volumetria) non sempre sono permessi (quindi risolvibili con sanatoria) spesso quando contrastano con le norme del Piano regolatore occorre il condono.
    La differenza tra sanatoria e condono sta proprio nel fatto che mentre nella sanatoria fai un qualcosa senza chiedere l'assenso (ma non contrasti con le norme urbanistiche del PRG) quando fai un qualcosa senza chiederne l'assenso (me che contrasta con le norme urbanistiche del PRG del tuo Comune) allora hai bisogno del condono.

    Intendiamoci subito: il condono già ai tempi del 1°condono non era permesso per opere che insistevano su aree protette (o almeno non lo sarebbero state) peccato che i PRG dei vari comuni non erano molto ben classificati per cui di fatto difficilmente ci rientravi in aree protette. Oggi con il passare del tempo ed il miglioramento delle tecniche di rilevamento ma anche di conoscenza geologica del suolo la situazione (per lo meno nel Nord è molto molto cambiata) anche se ne frattempo sono sorte costruzioni in siti molto "discutibili".

    Se tu ti limiti alla rettifica catastale fai un errore, in quanto il Catasto è un semplice registro fiscale delle proprietà, non è il suo compito assicurare il rispetto delle norme urbanistiche del territorio; l'urbanistica il rispetto delle norme di igiene e salubrità e sicurezza sta al Comune.
    Inoltre rettificando il solo catasto andresti a censire un'abuso edilizio, ti metteresti nei guai da solo.

    Ecco perché occorre fare entrambe le cose.
     
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  18. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Quoto in toto l'ultimo intervento di @daniele78 :stretta_di_mano:
     
  19. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusami tanto Daniele avrei dovuto aggiungere alla modifica catastale..." o altre incombenze burocratiche o previste dalla legge"...
    Io non sono un tecnico come lo sei tu e i miei interventi sono di natura
    conseguenziale...nel nostro caso alcuni di noi sono del parere che bloccare la vendita dell'ultimo proprietario imponendogli una certa Azione, sia un sopruso del legislatore...che poteva anche impostare meglio la COSA...Tu ed altri siete del parere che sia giusto così...
    Allargarsi sugli aspetti tecnici per quanto importanti, legittimi e opportuni siano provoca solo affollamento nella disamina e nel tipo di critica iniziato con Adimecasa e alla fine come ha rilevato in altro post Ennio A.R. ci si disorienta e ci si fa allontanare dal tema. Ed il rilievo
    sulla sola rettifica catastale ai fini del "dilemma" è ininfluente. Mi accodo a mister Ennio A.R. nel suo invito alla fedeltà tematica trovando il giusto equilibrio fra le varie posizioni e impostazioni. E ripeto ancora onde evitare altre "navigazioni" che il tema era e resta: "Sopruso del legislatore Si o NO???" Grazie. qpq.
     
  20. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ci si può accordare con il venditore sul prezzo anche per l'aspetto burocratico chi fa cosa.
     
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