Nuovi contratti 4+4, cedolare secca nè vale la pena?

[Botto160]

Buongiorno, fra circa un anno 2 dei contratti di locazione degli immobili ereditati da mia madre scadranno e vorrei qualche consiglio su come muovermi al meglio.

I contratti a cedolare secca sono del 2012, nel 2020 sono stati prorogati fino al 2024, considerato alcuni pasticci che sono stati fatti, da chi li gestiva prima di noi vorrei farli scadere e proporne di nuovi agli inquilini.

Per farli scadere devo fare qualche comunicazione o per agenzia dell'entrate si estinguono in automatico se non viene fatta la proroga?

Nei nuovi contratti visto che sono del 2012 vorrei inserire un'aumento rispetto al canone attuale del 10%, a me visto che sono passati 12 anni e i prezzi delle locazioni in zona sembra una cifra più che onesta, o potrebbe essere giudicata eccessiva?

Infine domanda più importante, visto che mia madre ha un reddito di 12500e da pensione (una da 7500 e una da 5000) e percepisce circa 16500e dalle locazioni, ha senso fare la cedolare secca e rinunciare all'adeguamento annuale Istat e alla possibilità di avere detrazioni fiscali di un certo peso?

 

[Dimaraz]

vorrei farli scadere e proporne di nuovi agli inquilini.

Forse non hai bel chiara la cosa.
Un contratto 4+4 di per se non scade dopo 8 anni ma si rinnova automaticamente.
Se vuoi fare un nuovo contratto devi dare disdetta nei termini previsti...e poi sperare di farne uno nuovo alle condizioni che vorresti.

 

[basty]

Nei nuovi contratti visto che sono del 2012 vorrei inserire un'aumento rispetto al canone attuale del 10%,

Se il canone attuale è fermo dal 2012, l’aumento ipotizzato è ragionevole, ma è bene informarsi sui valori attuali correnti.

Per farlo dovrai inviare almeno 6 mesi prima della scadenza (o altro preavviso contrattuale) una Rar di disdetta o di rinnovo alle nuove condizioni.
Direi che l’inquilino potrebbe accettare: non sarebbe male sondarlo in anticipo per capire le sue intenzioni.
Circa la cedolare se hai previsione di lavori detraibili, forse converrebbe disdirla : tieni presente che se contrattualmente ti eri riservato di poter cambiare regime di tassazione, potresti comunicare la revoca della CS, ed alla prossima scadenza rivalutare il canone dalla data 2012 al 2024: probabile sia anche maggiore del 10%, senza bisogno di dare disdetta al contratto

 

[Nemesis]

se contrattualmente ti eri riservato di poter cambiare regime di tassazione,

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
Non occorrono previsioni contrattuali.

 

[basty]

Non occorrono previsioni contrattuali

Buono a sapersi. Temevo che se fosse stata garantita contrattualmente la CS, o in alternativa non fosse stata prevista la possibilità di applicare la variazione Istat, non si potesse poi aggiornare il canone

 

[giuseppe fattori]

Se il canone attuale è fermo dal 2012, l’aumento ipotizzato è ragionevole, ma è bene informarsi sui valori attuali correnti.

Per farlo dovrai inviare almeno 6 mesi prima della scadenza (o altro preavviso contrattuale) una Rar di disdetta o di rinnovo alle nuove condizioni.
Direi che l’inquilino potrebbe accettare: non sarebbe male sondarlo in anticipo per capire le sue intenzioni.
Circa la cedolare se hai previsione di lavori detraibili, forse converrebbe disdirla : tieni presente che se contrattualmente ti eri riservato di poter cambiare regime di tassazione, potresti comunicare la revoca della CS, ed alla prossima scadenza rivalutare il canone dalla data 2012 al 2024: probabile sia anche maggiore del 10%, senza bisogno di dare disdetta al contratto

Pur se si revoca la cedolare secca , poi i canoni non possono rivalutarsi dal 2012 ma solo riferendosi all'ultimo anno di locazione (quindi poco). Per avere un aumento consistente devi rifare un contratto nuovo di locazione previa risoluzione del precedente.

 

[basty]

Pur se si revoca la cedolare secca , poi i canoni non possono rivalutarsi dal 2012 ma solo riferendosi all'ultimo anno di locazione (quindi poco). Per avere un aumento consistente devi rifare un contratto nuovo di locazione previa risoluzione del precedente.

Non è vero: non puoi chiedere i cosiddetti arretrati, ma nulla vieterebbe di rivalutare il canone del 2012 ad oggi: unico limite , per i contratti commerciali, è la applicazione del 75% della variazione assoluta Istat intercorsa.

 

[Nemesis]

ma nulla vieterebbe di rivalutare il canone del 2012 ad oggi

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l'aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

 

[giuseppe fattori]

Questo fatto non mi risulta, l'UPPI mi segnala che gli aumenti possono essere dati solo con l'aumento stabilito dal Ministero riferendosi all'anno precedente.

 

[basty]

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l'aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Sei sempre ermetico: ciò che hai scritto esplicita il fatto che per tutta la durata della opzione non si possono chiedere aggiornamenti, quindi ecco che non si possono chiedere gli “arretrati” relativi agli anni assoggettati a cedolare.
Ma una volta revocata la cedolare si pone il problema della rivalutazione del canone:
1) tu una volta sostenevi che si dovesse attendere una ulteriore annualità dopo la quale si sarebbe potuto applicare la variazione Istat: tale criterio, che riconosco derivava da una formulazione sibillina della circolare 26 , non sembra oggi confermata
2) poi si pone il riferimento per la rivalutazione: non trovo alcun riferimento legislativo che vieti la rivalutazione del canone dalla annualità iniziale; il che non contrasta con il divieto di aggiornamento perdurante la CS