Nuovo condominio minimo (villa in campagna)

[uva]

va formalmente riconfermata ogni anno

Nell'assemblea in cui venne nominata la mia amica quel condominio stabilì che la referente restava in carica fino a sue eventuali dimissioni da comunicare con un certo preavviso, o fino a quando la maggioranza dei condòmini avesse deciso di nominarne un altro/a.
In pratica è difficile trovare candidati (non professionisti) che sappiano/vogliano amministrare.

Che responsabilità ha?

Di gestire correttamente: non dimenticarsi le scadenze dei pagamenti e delle convocazioni assemblee, non utilizzare il c/c condominiale per scopi estranei alla gestione.
Per tenere i contatti con i Fornitori e occuparsi dei lavori su parti comuni, in quel condominio sono stati nominati 2 consiglieri che abitano lì (la referente adesso risiede altrove).

Sai quanto prendono per la tenuta?

Non lo so. Chiedete dei preventivi ai commercialisti.

il fai da te?

Se si è poco esperti in pratiche fiscali si rischia di sbagliare.

quanto hanno speso?

Ma si può evitare di calcolare le tabelle millesimali precise

Hanno speso molto, non so esattamente quanto, perché il geometra, oltre a preparare il RdC e la tabella millesimale, ha svolto alcune pratiche edilizie e catastali per regolarizzare tutti gli appartamenti.
Io non ho mai visto RdC senza le tabelle dei m/m. Mi sembra strano evitarle se c'è l'intenzione di regolarizzare tutto prima che subentrino persone estranee alla famiglia (acquirenti o eredi).

per un periodo, sono andate avanti senza regolamento, assemblee, bilancio formale, eccetera.

Esatto.
Sono due sorelle che ereditarono la palazzina dal padre. Inizialmente utilizzavano un c/c cointestato con firma disgiunta per pagare le spese. Poi, pensando che in futuro avrebbero venduto qualche appartamento, hanno giustamente formalizzato il condominio.

in una situazione all’interno di rapporti stretti

I rapporti tra parenti e amici si possono guastare per mille ragioni.
Secondo me è opportuno organizzarsi quando c'è l'accordo tra poche persone. Perché quando ne subentreranno altre, a seguito vendite o successioni, potrebbe essere molto più difficile.

 

[basty]

Commento anch'io le tue domande.

Già c’è un cc cointestato ai tre proprietari (con possibilità dispositiva autonoma per ciascuno, sulla fiducia “familiare”) utilizzato finora per spese comuni legate all’immobile e anche altro.

Può essere sufficiente, ma non del tutto corretto, per varie ragioni:
- intanto se il conto è cointestato formalmente la giacenza ricade npro quota nel patrimonio dei singoli cointestatari. (potrebbero crearsi situazioni non volute)
- meglio sarebbe un conto intestato al condominio, con delega di firma , congiunta o separata, a chi decidete.

Sai quanto prendono per la tenuta? Altrimenti il fai da te?

Dipende anche dal numero di movimenti ed è molto soggettiva: ad es per un piccolo condominio di 6 u.i. in montagna dove oltre alle bollette di luce e acqua ci sono stati un paio di scontrini e due o tre fatture, inclusa quella dell'amministratore, compariva lo scorso anno una spesa di € 700 (certamente caro....) per gli adempimenti fiscali. Si può fare: il problema è tenersi aggiornati, conoscere le scadenze, e sapersi destreggiare coi SW della Agenzia delle Entrate tipo i Redditi e relativa piattaforma (java, Spid, ecc)

si può evitare di calcolare le tabelle millesimali precise se c’è l’accordo di tutti

Qui di direi spassionatamente di si: non esiste alcuna NORMA ufficiale che stabilisca come debbano essere redatte: poi esistono testi che infiocchettano il tema, facendo in genere riferimento ad una circolare ministeriale che era stata emessa per stabilire criteri di riparto del costo delle costruzioni fra gli assegnatari di fabbricati costruiti da cooperative fruenti di contributo statale; (Circ. ministero Lavori pubblici n. 12480 del 26/03/1966).
Geometri o architetti si sbizzarriscono in pratica ad applicare alle superfici/volumi nominali, vari coefficienti, tipo piano, orientamento, di prospetto, destinazione di ogni singolo locale, luminosità, ecc attribuendo valori sostanzialmente soggettivi.
Col risultato di ottenere delle diversità dello zero virgola e fonte di malumori. (pensa ad es. ad alloggi pieni di sgabuzzini , o grandi superfici perse in corridoi ed ingressi, che risulterebbero con meno millesimi di chi ha invece ottimizzato lo sfruttamento della medesima superficie disponibile: e poi se fai dei cambiamenti interni, chi modificherebbe i millesimi?).

E' più che sufficiente rapportare i millesimi, alle superfici o volumi delle unità residenziali: ed applicare un coeff. alle superfici di box, terrazze e cantine.

Ma se le spese vengono sostenute dai proprietari in parti ugualii, disponendo già di un conto comune, questo potrebbe semplificare e evitare di passare tramite il condominio come soggetto pagatore?

Qui ne abbiamo discusso in una passata discussione: ma non ho avuto controargomentazioni.

Qui farei una differenziazione tra "comproprietà" e "condominio":
nel primo caso qualunque spesa è sostanzialmente sostenuta dalla comproprietà, unico soggetto titolare.
Nel secondo caso se trattasi di lavori sulle parti comuni del condominio, la burocrazia prevede che l'amministratore o referente comunichi ad Agenzia delle Entrate l'ammontare della spesa che si intende portare in detrazione e la relativa ripartizione tra i contribuenti. Tale comunicazione viene fatta a nome del CF del condominio, o a nome del CF del referente che opera in sostituzione dell'amministratore. Nella denuncia dei redditi si indica "Condominio" e si cita il CF di chi ha gestito la pratica.
Il ripartire la fattura di spesa sui singoli proprietari o comproprietari può apparire come una spesa per lavori sulla proprietà esclusiva (non tutti detraibili) e non so se mancando la preliminare comunicazione ad Agenzia delle Entrate, vengano poi accettati in detrazione le singole quote, in caso di controllo (magari remoto, ma tant'è)