Partita IVA e cedolare per proprietario palazzina

[AndreaCr]

Buongiorno
Sto valutando la possibilità di acquistare una piccola palazzina di 7 unità abitative attualmente tutte locate. I contratti sono tutti del tipo 3+2, 4+4 o 5+2 a cedolare secca o canone concordato.
Uno dei punti principali che voglio capire è l'impatto della tassazione sui redditi. Diventando unico proprietario di tutti gli immobili, divento imprenditore e quindi perdo la possibilità di usufruire della cedolare secca al 21% e 10%?
Posso usufruire della cedolare al 10% o 21% per soli 4 immobili in totale, e per i restanti 3 immobili pagherei con la tassazione ordinaria?
Devo aprire partita IVA, anche se nessuno dei contratti è di tipo transitorio?
Meglio se lascio stare e investo in più solide criptovalute?
Ho cercato informazioni in giro su internet, ma non ho trovato granchè...
Grazie a chi potrà aiutarmi.

 

[Nemesis]

Diventando unico proprietario di tutti gli immobili, divento imprenditore

L’imprenditorialità dell’operazione, è presunta in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 appartamenti.
Quindi si verifica, per esempio, quando lo stesso soggetto, lochi i 5 appartamenti anche per un fine settimana ciascuno per un totale di 10 giorni nell’anno.
Non si verifica né nelle locazioni “ordinarie” né in quelle “turistiche”, per le quali la valutazione di imprenditorialità seguirà le regole “ordinarie”.

Posso usufruire della cedolare al 10% o 21% per soli 4 immobili in totale, e per i restanti 3 immobili pagherei con la tassazione ordinaria?

Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all'articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d'imposta relativo all'anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta.

 

[basty]

Quindi se mantieni contratti ordinari non brevi , non sei considerato imprenditore nemmeno se lochi 20 immobili, e sei libero di optare per la tassazione più conveniente per te, singolarmente

 

[AndreaCr]

Tutto chiaro, grazie a Nemesis e Basty per l'aiuto.