Preliminare prima di cancellazione donazione: come farlo?

[icest0rm]

buongiorno a tutti,
devo acquistare un immobile che è stato donato dai genitori al figlio.
Date le note problematiche derivanti dalla donazione, abbiamo convenuto che prima dell'atto di compravendita verrà fatto un atto di risoluzione per mutuo consenso per annullare la donazione.
Ora, dovendo fare il preliminare d'acquisto con l'immobile che risulta ancora di proprietà del figlio, come dovrei strutturare lo stesso?
pensavo di inserire tutte e 3 le persone (genitori + figlio) nel preliminare, aggiungendo la clausola che la compravendita verrà realizzata solo in caso di cancellazione della donazione, ma il fatto che io la caparra adesso la debba versare al figlio e poi la compravendita verrà effettuata coi genitori mi lascia qualche dubbio.
avete consigli su come gestire la cosa?
grazie in anticipo

 

[Franci63]

Premetto che, in questo caso, sarebbe più semplice procedere alla risoluzione consensuale della donazione PRIMA di firmare un contratto; un notaio ci mette poco tempo per predisporre il tutto.
Se invece volete comunque firmare prima il preliminare, io lo farei direttamente con il padre, che prometterà di vendere un immobile che attualmente è del figlio, ma diventerà di nuovo suo.
E' un contratto perfettamente valido, legale, e meno "contorto" che firmare con il figlio.
La caparra la si versa al padre, così come si farà per il saldo prezzo, e sarà lui responsabile nel caso non fosse in grado di procurarti il bene promesso, per qualsiasi motivo.

 

[icest0rm]

certo, sarebbe più semplice ma giustamente il venditore ha deciso che procederà alla cancellazione quando avrà certezza della conclusione della compravendita, cosa che al momento, essendoci di mezzo banca e relativa pratica di mutuo, non può essere certa fino a conclusione della pratica stessa, pertanto procederà a cancellazione la settimana in cui andremo a rogitare.
Inoltre il figlio è maggiorenne, pertanto siamo sicuri che sia perfettamente legale pagare caparra al padre dato che l'immobile allo stato di fatto non è suo?

 

[Franci63]

pertanto siamo sicuri che sia perfettamente legale pagare caparra al padre dato che l'immobile allo stato di fatto non è suo

Sicurissimi, se è il padre che te lo promette in vendita; si tratta di vendita (
o meglio, promessa di vendita), di cosa altrui.
Che il figlio sia o meno maggiorenne , non ha alcun rilievo.
La banca, però, dovrebbe essere consultata prima, perché non è detto che un addetto ai mutui sia competente in materia contrattuale.

 

[griz]

visto che la transazione rimane sospesa fino all'assenso del mutuo, secondo me sarebbe meglio rimanere allo stato di proposta accettata e che la caparra sia costituita da un assegno che nessuno incasserà col patto che sarà restituito al perfezionamento del contratto, così sarà indifferente l'intestatario e sopratutto in qualunque caso non vi sarà stato uno scambio di denaro

 

[Franci63]

visto che la transazione rimane sospesa fino all'assenso del mutuo,

Non mi pare se ne parli.

rimanere allo stato di proposta accettata

La proposta accettata, la cui accettazione sia stata comunicata al proponente, è a tutti gli effetti un normale contratto preliminare (eventualmente ancora non efficace, quando c'è condizione sospensiva); non cambierebbe nulla.
In questo caso, non sarei nemmeno certa che ci sia un'agenzia immobiliare di mezzo (solo con agenzia si usa la procedura proposta-accettazione).

 

[griz]

Non mi pare se ne parli.

a me pare di si

il venditore ha deciso che procederà alla cancellazione quando avrà certezza della conclusione della compravendita, cosa che al momento, essendoci di mezzo banca e relativa pratica di mutuo, non può essere certa fino a conclusione della pratica stessa, pertanto procederà a cancellazione la settimana in cui andremo a rogitare.

con queste parole, capisco male?

 

[icest0rm]

no è corretto, il venditore ha proposto di fare la cancellazione una settimana prima del rogito, quando praticamente siamo in dirittura d'arrivo con la compravendita e lasciando il tempo che l'annotazione di annullamento della donazione sia effettivamente trascritta nel registro immobiliare.

 

[Franci63]

con queste parole, capisco male?

Che ci sia un mutuo da fare, non sempre significa che c'è nel contratto una condizione sospensiva mutuo. Anzi, sarebbe meglio che non ci fosse, soprattutto in questo caso.

 

[icest0rm]

se per condizione sospensiva si intende la clausola di conclusione di compravendita in caso di concessione positiva del mutuo, si ci sarà perché se per qualche (remoto) motivo non venisse concesso il mutuo chiaramente non potrò (vorrò) acquistare l'immobile