Proposta immobiliare fra privati

[cec]

Salve, ho messo in vendita un immobile sia con agenzia (non in esclusiva) che privatamente.
In caso di vendita privata pensavo che, una volta trovato l'accordo sul prezzo, di passare al preliminare di vendita dal notaio (scelto dall'acquirente) che mi chiederà tutta la documentazione (o direttamente al rogito), trattasi di seconda casa dove attualmente abita mio figlio che può liberarla velocemente.
Dispongo già di tutta la documentazione (atto di provenienza, planimetrie e visure, APE, conformità impianti, abitabilità, non c'è condominio, né crediti d'imposta o detrazioni residue, né mutui residui o ipoteche...) tranne la relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale che possono prepararmi velocemente, mi sono già informata.
Pensavo ... se il potenziale acquirente volesse scrivere subito e non avesse la sua proposta di acquisto immobiliare e la volessi preparare io ... cercando "fac simile proposta immobiliare" si trovano al 90% moduli per l'acquirente al venditore, pochissimi dal venditore all'acquirente. C'è un motivo?
Forse perché è molto più vincolante per il compratore che per il venditore, che ha meno da perdere in questa fase, almeno che non si tiri indietro dovendo corrispondere il doppio della caparra?
Giusto per capire
Grazie

 

[Franci63]

Premetto che non ha senso usare un fac-simile, perché ogni situazione è storia a sé, e perché comunque senza la dovuta competenza firmare qualcosa è sempre un rischio.
Utilizzare la modalità proposta/accettazione tra privati non ha senso: è un sistema che si usa se c’è la mediazione di un agente, e le parti non si incontrano di persona.
Tra venditore e aspirante acquirente che si conoscono durante la visita all’immobile, e hanno possibilità di parlarsi direttamente , generalmente si usa trattare e accordarsi a voce, e poi firmare direttamente un contratto preliminare, con versamento di caparra, insieme a tavolino.
Se si preferisce, come è consigliabile, far predisporre il contratto dal notaio, o addirittura farlo trascrivere, ci si accorda a voce, magari mettendo giù due righe di promemoria, e poi si va a firmare dal professionista, appena costui ha effettuato le verifiche di rito.
E se uno dei due cambia idea, e dal notaio non si presenta ?
Meglio sapere subito di avere a che fare con controparte poco seria, senza soldi di mezzo ed essendo liberi di cercare altro acquirente o altro immobile.

 

[uva]

In caso di vendita privata

L'argomento è già stato trattato in altri thread.

Se ti può interessare, ripropongo un mio post dell'anno scorso in cui descrivo la procedura che utilizzo:

aspirante acquirente molto incerto, se lo ritengo una persona abbastanza affidabile io proseguo il rapporto con la firma di una "lettera di intenti".
E' un documento che contiene i punti essenziali della compravendita: prezzo, data prevista per il rogito, quella prevista per il preliminare (alla firma del quale il promissario acquirente deve versare una caparra confirmatoria), data prevista per un secondo pagamento a titolo di seconda caparra confirmatoria.

Preferisco le caparre confirmatorie avendo la certezza che il venditore non cambierà idea e l'immobile è a posto e dotato della documentazione attestante la regolarità urbanistica e catastale. Spiego all'aspirante acquirente le conseguenze per lui se non potrà o non vorrà giungere al rogito.

Tra la firma della lettera di intenti e la stipula del preliminare trascorre un tempo breve, 2 o 3 settimane max, durante il quale sospendo le visite e non inizio altre trattative.

La lettera d'intenti non ha conseguenze per ambo le parti se non si arriva al preliminare: non viene registrata, non comporta né pagamento né deposito di denaro da parte dell'aspirante acquirente.
Se poi lui è disponibile ad impegnarsi col preliminare, c'è già una traccia per redigerlo o da consegnare al notaio/avvocato immobiliarista incaricato (se è necessario rivolgersi ad un professionista è meglio andarci con le idee chiare e dei punti fermi).
In caso contrario, scaduto il tempo concessogli lo si saluta e si riprende la ricerca di altri acquirenti.

Nella mia esperienza posso dire che la lettera di intenti serve al venditore per accertare in tempo breve le intenzioni e soprattutto le reali possibilità della controparte.
Quelli che le sopravvalutano, o le millantano pur sapendo di non averle, non la firmano.
Gli "entusiasti" che firmano la lettera di intenti e poi in breve tempo si rendono conto di avere difficoltà a versare le caparre, o temono di perderle se non potranno pagare il saldo al rogito, telefonano al venditore chiedendogli di stracciarla.

 

[cec]

L'argomento è già stato trattato in altri thread.

Se ti può interessare, ripropongo un mio post dell'anno scorso in cui descrivo la procedura che utilizzo:

Si, interessante anche la "lettera di intenti", non ne conoscevo l'esistenza. Anche in questo caso se ne trovano fac simile di acquirenti verso il venditore, no dal venditore al potenziale acquirente, ma si può fare.
Direi che le visite potrebbero comunque proseguire (senza accettare offerte fino alla scadenza della lettera di intenti).
Ora vedo un po'... al momento ho una sola visita "privata".
Grazie

 

[uva]

se ne trovano fac simile di acquirenti verso il venditore, no dal venditore al potenziale acquirente,

Non mi è chiara questa distinzione.

Per come la uso io, la lettera di intenti è la formalizzazione degli accordi verbali messi per iscritto. Essendo firmata dal venditore e dal potenziale acquirente, impegna entrambi a stipulare il contratto preliminare entro la data X.
Li impegna ma non sanziona né uno né l'altro se per qualsiasi motivo non si giunge al preliminare. Ovviamente il tempo concesso al potenziale acquirente per decidere se proseguire o no deve essere breve.

Se desideri un accordo più vincolante, non vi resta che recarvi direttamente dal notaio (anche avvocato / altro professionista se non si vuole la trascrizione) per stipulare il contratto preliminare. Facendoti mandare la bozza preparata dalla controparte prima della firma, per controllarla e/o migliorarla. Se qualcosa non ti convince fai bene a confrontarti con un tuo consulente di fiducia.

La registrazione del preliminare si fa telematicamente col mod RAP. Se ne può occupare anche il venditore:

Che cos'è - Portale Agenzia Entrate

Contratto preliminare di compravendita – Modello Rap - Che cos'è

www.agenziaentrate.gov.it

le visite potrebbero comunque proseguire (senza accettare offerte fino alla scadenza della lettera di intenti).

Sì, certo.
Il venditore può a sua discrezione sospendere o continuare le visite.