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  1. FranzFerdinand

    FranzFerdinand Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Buongiorno,

    Sto per acquistare un'immobile ma sto avendo alcuni problemi.

    La situazione è la seguente:

    Vedo un’immobile che mi piace e faccio una proposta di acquisto.

    La proposta di acquisto è irrevocabile, come deposito cauzionale stacco un assegno di 10mila e indico nella proposta che ad integrazione a data successiva darò un altra somma di 5mila euro.

    Nella proposta di acquisto si recita che (testualmente) ”è facoltà delle parti riprodurre in tale occasione in tale occasione i una scrittura provata integrativa il contenuto del presente contratto al fine di aggiungervi gli aspetti non disciplinati nello stesso”.

    Inoltre nelle condizioni di pagamento e relativamente alla parte inerente al deposito cauzionale l’agente immobiliare ha specificato (testualmente) “da versarsi al preliminare entri il 31 Luglio + indicazione dell'anno".

    Pertanto mi pare sia stato esplicitato in più occasioni che la proposta di acquisto rimandi ad un successivo preliminare che dovrà essere sottoscritto entro il il 31 Luglio.

    Premetto anche nella proposta di acquisto ci sono un paio di irregolarità più o meno gravi (a mio giudizio), ovvero:
    1) I riferimenti dell’immobile ci sono ma è sbagliata la città;
    2) (cosa ben più grave) nella sezione delle “Dichiarazione del venditore” è stato dichiarato che - con riguardo alla conformità dell’immobile alle norme edilizie e urbanistiche (legge 28.02.1985 n.47 e DPR 06.06.2001 n. 380) L’IMMOBILE E’ CONFORME".
    Inoltre viene dichiarato anche che:"mediante l’accettazione della proposta (il venditore) garantisce la veridicità della suddetta descrizione e dello stato dell’immobile".

    La proposta viene accettata dal venditore ma cosa succede dopo?

    Succede che mando un mio perito a fare una perizia sull’immobile e viene fuori che l’immobile non è a norma ne urbanisticamente e ne catastalmente, che non c’è corrispondenza per come si presenta e come è raffigurato sulle schede catastali e che c’è bisogno di una sanatoria.

    Deduco che all’interno della proposta di acquisto da me fatta e dal venditore accettata ci sono delle incongruenze e che il venditore ha dichiarato il falso.

    Ma siccome avevamo deciso di fare un preliminare successivo si decide (con l’agente immobiliare) di specificare e rettificare nel documento del preliminare alcune questioni rispetto a quanto riportato nel documento della proposta di acquisto anche per tutelare il sottoscritto.
    Cioè viene meglio specificato che il venditore a sua cura e spese provvedrà alla sanatoria e a inviarmi tutta la documentazione mancante in tempi utili (anche per consentire alla Banca di deliberare il mutuo necessario all'acquisto dell'immobile).


    L’Atto del preliminare è pronto e l’agente fissa la data per la firma. E che succede ancora?

    Succede che io (acquirente) mi presento regolarmente all’orario indicato invece il venditore non si presenta, nonostante fosse stato convocato anche con telegramma dall’agente immobiliare.

    Chiedo all’agente immobiliare di verbalizzare la mancata presenza del venditore.

    Visto che non c’è stata la firma dell’atto preliminare nel giorno stabilito (atto che poi doveva essere registrato) l’agente immobiliare mi dice che a questo punto lui dovrà comunque procedere alla registrazione all’Agenzia delle Entrate della proposta di acquisto, anche per potermi consentire di richiedere eventualmente al venditore il doppio della caparra.

    Ma io a questo punto non voglio più l’immobile e non vorrei che la registrazione di quel documento (proposta di acquisto tra l’altro che contiene dichiarazioni false) possa vincolarmi in qualche modo.

    Non vorrei inoltre che sia l’agente che il venditore (in assenza del successivo documento preliminare siglato) vogliano fare in modo che l’unico documento preliminare valido sia la proposta di acquisto (che non mi tutela rispetto alle difformità urbanistiche e catastali dell’immobile) e non l'atto preliminare successivo che dovevamo firmare ( e che non è stato firmato per assenza del venditore).


    I miei dubbi sono molteplici e vi faccio una serie di domande, sperando davvero che qualcuno di voi possa aiutare a sciogliere ogni mio dubbio:


    1) La proposta di acquisto - visto che contiene false dichiarazioni del venditore - è annullabile? Vista la situazione posso recedere?

    2) Il fatto che il venditore non si sia presentato alla firma del successivo preliminare lo rende inadempiente? E in generale vista tutta la situazione di cui sopra (dichiarazioni false etc) il venditore è inadempiente?

    3) L’agente immobiliare deve restituirmi l’assegno datogli in custodia come deposito/caparra? Non deve consegnarglielo al venditore?

    4) Le provvigioni all’agente le paga solo la parte inadempiente (cioè il venditore)?



    Vi ringrazio infinitamente per i consigli e per il tempo che riuscirete a dedicarmi.

    Grazie
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ho il vago sospetto che ti stiano entrambi (agente e venditore) prendendo per il (beep).

    Una proposta d'acquisto diventa automaticamente un preliminare non appena il venditore ti comunica l'accettazione.

    Una volta firmato un preliminare (o accettata una proposta) la compravendita si considera "attivata" ed il "mediatore" (agente) ha diritto alla provvigione (da entrambe le parti).

    Se fosse vero che l'assegno è ancora nelle mani dell'agente...tenta di fartelo restituire con le buone ma anche minacciando il ricorso alle vie legali vista la mancanza di professionalità dell'agente.
    Al più liquida una parte della mediazione.
     
  3. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Questo significa che , se foste stati d’accordo, avreste potuto sottoscrivere un nuovo contratto preliminare, contenente , oltre agli aspetti già disciplinati, qualche integrazione concordate.
    Nessun obbligo, solo una facoltà.
    Dato che l’acquirente non si è presentato (ma la cosa andava discussa , non imposta con telegramma, inutile) , resta perfettamente valido il contratto preliminare formato da proposta,accettazione, e comunicazione al proponente dell’avvenuta acccettazione.
    Il venditore si è obbligato a venderti un immobile, libero da abusi edilizi.
    Se non rispetterà quanto promesso, sarà sicuramente inadempiente.
    Non spieghi se sono abusi sanabili, e in quanto tempo, né se il venditore ne era consapevole.
    In linea di massima l’agente ha comunque diritto alle provvigioni, e tu dovrai fare causa all’acquirente, se non potrai acquistare, per chiedere i danni (non il doppio della caparra che, se non è stata materialmente consegnata, “non esiste” come caparra) .

    Se gli abusi non sono sanabili, potresti prospettare a venditore e agente questa alternativa, per uscire in fretta e bene da questa situazione (cioè senza spese per te) :
    risoluzione consensuale del contratto, con accordo che l'agenzia a te non chiede provvigioni , perché si "accontenta" di quanto chiederà al venditore.
    Tutto nero su bianco.
    A te conviene, all'agenzia abbastanza, al venditore non molto, ma "smena" solo una provvigione.

    Se sono sanabili, potresti chiedere una riduzione sul prezzo, a fronte di uno spostamento della data prevista per il rogito, in attesa di regolarizzazione.
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Forse un refuso? @FranzFerdinand è il compratore...

    Qui si potrebbe disquisire:

    Una volta accettata la proposta la somma data a causione diventa caparra.
    Se l'agenzia non l'ha consegnata commette una irregolarità (si potrebbe persino definire appropriazione indebita se porta l'assegno all'incasso...ma bisognerebbe capire il tipo di assegno).

    Pure dal lato "provvigione" è invocabile per il postante, con le dovute verifiche di chi ha redatto e cosa conteneva la proposta, la sentenza Cass. civ. Sez. III, Sent., 08-05-2012, n. 6926.
     
  5. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Un super mega refuso imperdonabile. Chiedo venia, e apprezzo che, conoscendomi da un po’, si comprenda che volevo dire altro.
    Se consegnata al venditore. Altrimenti resta solo una somma in deposito.
    L’eventuale irregolarità dell’agente non fa diventare caparra una somma non consegnata.
    Altro sarebbe se l’assegno fosse stato dato al venditore ,ma non incassato.

    La sentenza non mi pare molto pertinente, visto che nel caso in discussione è il venditore che dichiara l’assenza di abusi.
    Non sappiamo però se l’agente ne fosse consapevole, o se potesse esserlo usando la diligenza richiesta dal ruolo.

    Mi piacerebbe conoscere gli sviluppi
     
  6. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti ho parlato di "dovute verifiche".
     

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