Quadrilocale da ristrutturare in Country Park, Giugliano (NA): prezzo coerente?

[Simone12]

Buongiorno a tutti,
chiedo gentilmente un parere oggettivo sul prezzo di questo immobile rispetto al mercato attuale e prospettico (anche alla luce della futura riqualificazione energetica prevista dalla direttiva UE, per evitare svalutazioni nel tempo).

Immobile sito in Via S. Nullo 179 – Complesso “Country Park”, Licola Paese, Giugliano in Campania (NA)
Caratteristiche principali:
• Appartamento quadrilocale
• 103 mq commerciali (95 mq calpestabili)
• 113 mq catastali (107 mq escluse aree scoperte)
• Categoria A/2 – classe 5 – 6 vani
• 1° piano senza ascensore
• Anno 1990
• Stato: da ristrutturare
• Classe energetica F
• Riscaldamento autonomo
• Orientamento Est/Ovest (molto luminosa)
• 3 balconi
• 2 bagni
• Posto auto scoperto
• Cantinola C/2 di circa 5 mq
• Parco custodito H24
• Spese condominiali: 100 €/mese
Prezzo richiesto: 220.000 € (≈ 2.135 €/mq commerciali)

L’immobile ha tutte le caratteristiche che cerco, ma il prezzo mi sembra superiore ai valori OMI della zona (indicativamente inferiori), soprattutto considerando che è da ristrutturare e senza ascensore.

Secondo voi il prezzo è coerente con il mercato attuale di Licola Paese?
Il contesto in parco custodito può giustificare uno scostamento così significativo rispetto ai valori medi?
Grazie a chi vorrà condividere un parere tecnico o esperienze di compravendite recenti in zona!

 

[Heifetz]

L’immobile ha tutte le caratteristiche che cerco

Ogni appartamento ha peculiarità proprie (esposizione, piano, stato, ecc.) e anche all'interno dello stesso edificio è normale che ci siano differenze di prezzo significative.

Il prezzo richiesto, quello che vedi in pubblicità, è solo un punto di partenza;
il valore reale lo determina sempre la dinamica domanda/offerta nel momento in cui avviene la compravendita:

Secondo voi il prezzo è coerente con il mercato attuale di Licola Paese?

Per Tizio potrebbe sembrare alto, per Caio adeguato, per Sempronio addirittura basso.
In genere, quando un immobile ha un prezzo non coerente con il mercato lo si capisce dal tempo di permanenza, poiché restano in pubblicità talmente tanto che li conosce anche chi non sta cercando casa.

 

[Franci63]

prezzo mi sembra superiore ai valori OMI della zona (indicativamente inferiori)

I valori OMI non possono essere utilizzati per verificare il valore di un singolo immobile, perché le variabili sono troppe, i valori sono indicativi, e generalmente sono più bassi di quelli reali.
Per una corretta valutazione bisognerebbe confrontare i prezzi di vendita, e non di pubblicità, di immobili con caratteristiche simili: altrimenti fidarsi della valutazione di un agente immobiliare esperto, che è il professionista che più di tutti dovrebbe conoscere il mercato di zona.
Anche vedere diversi immobili, nel corso della propria ricerca, dovrebbe aiutare a farsi un’idea più precisa dei diversi prezzi di immobili solo apparentemente simili.

Il contesto in parco custodito può giustificare uno scostamento così significativo rispetto ai valori medi?

Cosa significa ?
Guardiania giorno e notte ?
Custode su due o più turni ?

In generale si, se ci sono servizi particolari, senza che questo si rifletta in modo spropositato sulle spese condominiali , può essere un valore aggiunto per l’immobile.