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Franco08

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
È una situazione strana:
Per effetto di una sentenza in cui un condominio deve pagare una (minima) cifra per danni, il tribunale ha scritto (cerco di citare le esatte parole) "il condominio X dovrà risarcire il Sig...... Il 100% di un valore, a meno che lo stesso condominio non riesca a dimostrare che la strada intestata al condominio X non sia interamente sua., ma anche di altri, in questo caso la quota sarà ripartita in base alla %.... "etc etc

In questo momento, sicuramente il condominio X é proprietario del 50% di questa strada privata... Mentre il restante é ancora di proprietà della cooperativa (cessata nel 1960) ed é utilizzata come passaggio da altri 2 condomini : la proiezione dei 2 condomini sul restante della strada, potrebbe essere di 70% e 30%

Il condominio con la proiezione al 70% ha accettato di effettuare la pratica per USUCAPIONE (gli altri 2 condomini non si oppongono all'operazione)

Il condominio con la proiezione al 30%, non vuole acquisire la proprietà di quanto utilizzato (utilizzato anche dagli altri 2 condomini)

La domanda é : il condominio X oppure quell'altro (70%), potrebbero prendere per usucapione la parte del 30% senza problemi?

Naturalmente,se poi vendono la strada privata, ci fanno parcheggi o altro, non si può prevedere, ma COMUNQUE il diritto di passaggio/accesso (ma non veicolare perché non é in nessun contratto o regolamento di condominio) sarà "conservato"
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
da come interpreto : ci sono 3 condomini
> condominio X che ha la proprietà al 50 %
> condominio 2 che ha l'aliquota di un 70 % (del secondo 50 %)
> condominio 3 che ha l'aliquota di un 30 % (del secondo 50 %)

il condominio 3 che ha l'aliquota del 30 % usa la strada comune ?
se il condominio 3 che ha l'aliquota del 30 % usa anche egli la strada ........gli altri due non la possono acquisire per usucapione.
 

Franco08

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
da come interpreto : ci sono 3 condomini
> condominio X che ha la proprietà al 50 %
> condominio 2 che ha l'aliquota di un 70 % (del secondo 50 %)
> condominio 3 che ha l'aliquota di un 30 % (del secondo 50 %)

il condominio 3 che ha l'aliquota del 30 % usa la strada comune ?
se il condominio 3 che ha l'aliquota del 30 % usa anche egli la strada ........gli altri due non la possono acquisire per usucapione.
ok, come risposta....posso accettarla : ma in caso di problemi, chi si denuncia ?

possibile che la strada "privata" , se muore/fallisce/chiude la cooperativa , rimana intestata alla cooperativa stessa e non si può fare nulla per cambiarne la proprietà ?
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
il problema è proprio capire di chi sia la proprietà di tale strada
esiste atto di proprietà che individua il proprietario della strada ?
le quote che indicavi da dove derivano ?
1576691445720.png
il diritto di passaggio viene indicato nel regolamento di condominio ?

se la strada serve solo i 3 condomini, ossia è usata da questi 3, se la cooperativa è estinta dal 1960 è presumibile che la strada sia divenuta un bene comune del super-condominio costituito dai 3
 

Franco08

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
il Supercondominio esiste se c'è proprietà in comune, oppure basta l'uso comune ?

> nei regolamenti 30% e 70% si cita solamente diritto di passaggio
> nel regolamento di X, è citata la proprietà (difatti al catasto, quel pezzo di strada è intestata ad X )
> 30% e 70% è calcolata come "proiezione" del palazzo sulla strada, oppure ci sarebbe altro modo per definire una "misura di interesse" della proprietà che NON è di nessuno ? (sarebbe della coopertiva estinta)
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
ancora non è chiaro di chi sia la proprietà della strada:
X lo porta indicato nel RdC ......e il catasto non attribuisce la proprietà.

come la vedo io
se la strada era parte della cooperativa che includeva i 3 condomini, con la cessazione della cooperativa e l'instaurarsi dei condomini (vendite degli appartamenti) la strada è divenuta di proprietà comune al super-condominio.
 

Franco08

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Marcanto, ho riportato quello che è presente nel RDC e a quell'ufficio in cui sono registrate TUTTE le proprietà di EDIFICI, STRADE e TERRENI

> condominio X : proprietario per una parte della strada (a metri è il 50%, ci sono comunque dei paletti infissi nel terreno che i geometri hanno posto durante gli ultimi rilievi) - è scritto anche nel RDC - è riportato che la particella 162 (parte di strada privata) è di proprietà del condominio X.

> il condominio 30% è censito al catasto (con tutti i subalterni intestati ai proprietari) - nel RDC è presente il suo diritto di passaggio per la strada-privata su cui si affaccia - al catasto la particella 015 è di proprietà della cooperativa ESTINTA
> il condominio 70% (uguale al precedente)

la cooperativa ESTINTA, possiede (ne detiene ancora la proprietà, anche se "un estinto" non credo possa detenere una proprietà) la particella 015 : parte della strada privata che non ha venduto a nessuno - solo con un frazionamento, a suo tempo, ha venduto la particella 162 al condominio X (da quello che risulta)

quindi, ancora non ho capito chi può VANTARE dei diritti tali , da acquisire la proprietà (se nessuno si oppone) anche con USUCAPIONE

inoltre, se qualcuno si fa del male sulla particella 015, attualmente chi ne è il responsabile ?
 

Elisabetta48

Membro Senior
Devi verificare alla conservatoria chi sia il proprietario della particella 015.
Cioè in pratica come potrebbe fare? Io ero andata a ritroso compravendita dopo compravendita ricavando all'indietro nel tempo i dati dei proprietari precedenti. E' possibile avere informazioni direttamente sulla particella? Sicuramente la mia è una domanda stupida, ma se fosse possibile, mi si aprirebbe un mondo...
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
Andare a ritroso e' la soluzione. Occorre risalire alla costituzione dei 3 lotti ove si sono costruiti i 3 edifici, perché poi dagli stessi lotti sì sono sottratte le superfici (strisce) per ricavare la strada .

Ma seguendo questa logica non mi spiego perché ai lotti 30% e 70% sia stato solo attribuito un diritto di passaggio e non anche la proprietà.
 
Ultima modifica:

Elisabetta48

Membro Senior
avrai gli estremi catastali da essi anche l'intestatario e con questi risalire all'atto d'acquisto.
Mi dispiace deviare dal tema posto, però una certa attinenza c'è nel fatto che certi passaggi sono inspiegabili. Dagli estremi catastali della nostra "particella-strada" sono risalita a "tutti" gli intestatari e ai loro atti di acquisto che non scendevano molto nel dettaglio ma richiamavano atti e planimetrie precedenti. La strada al Catasto figura solo di queste persone (alcuni eredi di precedenti proprietari). Peccato che, andando a cercare gli atti e le planimetrie precedenti, si scopre che la strada era stata venduta per quote anche ad altri che assolutamente ora al Catasto non figurano, ma che pure si affacciano sulla strada. Come è possibile che sia avvenuto un simile pasticcio? Ci deve essere stato un momento nel quale la strada figurava pure di questi... O no? L'unica cosa certa è che la loro quota non l'hanno mai venduta...
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Il condominio con la proiezione al 70% ha accettato di effettuare la pratica per USUCAPIONE (gli altri 2 condomini non si oppongono all'operazione)
se la strada è usata tra le due strade pubbliche anche solo da un condomino non appartenente al condominio richiedente la usucapione questa non può essere sancita. Tra l'altro sembra che
In questo momento, sicuramente il condominio X é proprietario del 50% di questa strada privata... Mentre il restante é ancora di proprietà della cooperativa (cessata nel 1960) ed é utilizzata come passaggio da altri 2 condomini : la proiezione dei 2 condomini sul restante della strada, potrebbe essere di 70% e 30%
il condominio che vuol far dichiarare l'avvenuta usucapione deve dimostrare di aver avuto il possesso esclusivo sia di tutta la stra se vuole usucapirla tutta o del 50% se vuole usucapire solo quella parte. Purtroppo il solo diritto di uso assieme ad altri è insufficiente per usucapire un bene, anzi il diritto di uso fa pensare ad una servitù su proprietà altrui.
 

Franco08

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
se la strada è usata tra le due strade pubbliche anche solo da un condomino non appartenente al condominio richiedente la usucapione questa non può essere sancita. Tra l'altro sembra che

il condominio che vuol far dichiarare l'avvenuta usucapione deve dimostrare di aver avuto il possesso esclusivo sia di tutta la stra se vuole usucapirla tutta o del 50% se vuole usucapire solo quella parte. Purtroppo il solo diritto di uso assieme ad altri è insufficiente per usucapire un bene, anzi il diritto di uso fa pensare ad una servitù su proprietà altrui.
Quindi la proprietà non potrà che rimanere associata ad una società estinta? Ed in caso di problemi, a chi si addossa la colpa ?
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Quindi la proprietà non potrà che rimanere associata ad una società estinta?
di solito nell'atto costitutivo di una società oltre allo scopo che motiva l'insorgere della società medesima devono essere indicate la durata e cosa fare dei cespiti allo scioglimento della società. Trovo strano che il notaio che ha redatto l'atto non abbia fatto notare queste lacune sopratutto al momento dello scioglimento della cooperativa.
Tra l'altro i concetti di diritto d'uso e di proprietà un notaio dovrebbe averli ben chiari.
Bisogna vedere nella storia della lottizzazione chi ha ottenuto per primo la licenza di costruire; la strada è una strada di cantiere trasformata in strada di accesso alle proprietà, sembrerebbe una via privata. Se la strada è stata costruita al 50% tra il condominio X e Cooperativa edile quando la cooperativa è cessata, secondo me, automaticamente la proprietà è passata in comunione tra tutti i partecipanti alla cooperativa (condòmini non condomìni) come pertinenza.
Se invece la strada è stata costruita dal condominio X e la cooperativa ha ottenuto il diritto d'uso fino al raggiungimento degli edifici in costruzione, questa è una servitù che è rimasta e rimarrà fino a quando coloro che appartengono al fondo dominante dichiareranno di non volere usufruire più di tale servitù oppure se la servitù non viene usata per più di 20 anni.
Se il costruttore ha costruito sia il condominio X che gli altri due palazzi in cooperativa può verificarsi il caso che la strada fosse solo del condominio X e che la cooperativa avesse il diritto d'uso per destinazione del padre di famiglia.
Ed in caso di problemi....?
in caso di problemi manutentivi il proprietario si accollerà il 100% del costo dei lavori poi chiederà la compartecipazione alle spese ai proprietari dei fondi dominanti.
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
All'inizio viene indicato una sentenza per danni, in questo contesto il giudice non ha avuto modo di appurare chi fosse il reale proprietario ?
Considerato che la stessa sentenza sentenza /giudice sancisce che X DEVE dimostrare...che.....!!!

E voi i 3 condomini, come parte in causa, non avete nominato consulenti di parti per appurare di chi fosse la strada. ?
 

Franco08

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
All'inizio viene indicato una sentenza per danni, in questo contesto il giudice non ha avuto modo di appurare chi fosse il reale proprietario ?
Considerato che la stessa sentenza sentenza /giudice sancisce che X DEVE dimostrare...che.....!!!

E voi i 3 condomini, come parte in causa, non avete nominato consulenti di parti per appurare di chi fosse la strada. ?
TUTTO QUEL CHE HAI DETTO : ho riportato "situazione finale" - quali sviluppi ci possono essere, per evolvere la situazione "della definizione della proprietà, in caso di problemi " ?

IL GIUDICE interverrà solo quando "richiamato" per avvenuti problemi : quindi, troppo tardi, secondo il mio parere
 

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