Seth

Membro Attivo
Proprietario Casa
Tornando alla questione concreta del mio preliminare da acquirente, il ”nuovo” notaio (non quello di cui avevo parlato ma uno individuato con maggiore cura) che ho contattato in vista del rogito e forse per l’assistenza già nel preliminare… mi consiglia alcune cose.
1. Prendere in considerazione il preliminare *trascritto* per maggior tutela qualora si versi una consistente caparra del 30%.
2. Chiedere certificazione dello stato matrimoniale del venditore al momento del suo acquisto originario.
3. Chiedere, se i tempi lo consentono, il progetto di costruzione del fabbricato.
4. Chiarire bene faccenda regolarizzazione.
Mi piace l’impostazione “pignola” di questo notaio (a differenza del precedente che aveva suggerito un bel nulla) però da quel che ho sentito in città passano 6 o 7 mesi per tirar fuori il progetto dal Comune. Mmh. Il palazzo è anni Cinquanta.
Ad ogni modo il nuovo notaio mi ha sviluppato un preventivo molto chiaro e dettagliato, nonché meno esoso, con varie ipotesi, dal solo rogito più mutuo, ad anche preliminare privato redatto dal notaio (ragionevoli 300€ in linea con quello che indicava Franci63 in altra discussione se ricordo), più IVA e spese, fino al preliminare trascritto (con ovviamente costo maggiore).
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
se parliamo di verifiche prima del preliminare da parte di un tecnico incaricato dall’acquirente… e non del semplice prendere atto di quanto fornito e dichiarato dal venditore… considerando i tempi stretti o strettissimi con cui si arriva alla firma della proposta d’acquisto.
Prima del preliminare certo non è facile; ma prima del rogito sarebbe doveroso, per un acquisto sereno.
Prendere in considerazione il preliminare *trascritto* per maggior tutela qualora si versi una consistente caparra del 30%.
La trascrizione del preliminare viene eseguita davvero molto raramente, di solito in contesti di venditore "particolare", a rischio per debiti o possibile fallimento.
In più di un decennio di lavoro, non ne ho mai visto trascrivere uno; e anche attualmente, i colleghi mi dicono che funziona allo stesso modo.
Strumento davvero poco usato, e non necessario nella maggioranza dei casi.
Chiedere certificazione dello stato matrimoniale del venditore al momento del suo acquisto originario.
Corretto.
Chiedere, se i tempi lo consentono, il progetto di costruzione del fabbricato.
4. Chiarire bene faccenda regolarizzazione.
E' quello a cui mi riferivo; controlli urbanistici prima del rogito, che il notaio, a pagamento , può far eseguire dal tecnico di sua fiducia.
 

Seth

Membro Attivo
Proprietario Casa
Prima del preliminare certo non è facile; ma prima del rogito sarebbe doveroso, per un acquisto sereno.

D’accordo, e sicuramente il mediatore aiuta chi non saprebbe neanche da dove iniziare per la documentazione di base, quindi meglio dell’incontro casuale Faidate fra due perfetti sprovveduti.
Però nel mio caso la documentazione di base già c’è (o comunque è chiaro cosa ancora manca), solo che mi pongo ulteriori quesiti perché comunque con il preliminare mi prendo l’impegno a rogitare, tanto più se verso subito una sostanziosa caparra che perderei tirandomi indietro, quindi se devo fare un controllo in più preferisco farlo *prima* del preliminare, non dopo, e questa anticipazione con l’agenzia normalmente non si verifica e non è suggerita, mi pare, sempre escluse lodevoli eccezioni.
Quello che secondo me molta gente non realizza è che anche la firma sulla ”semplice” proposta d’acquisto si trasforma in preliminare una volta che la proposta sia accettata e l’accettazione comunicata. Quindi anche prima di firmare la proposta il potenziale acquirente dovrebbe esigere tutta la chiarezza possibile. Tutte le volte che ho visitato un appartamento in vendita tramite agenzia, con svariate agenzie, il mediatore ha proposto di firmare al più presto la proposta, non certo di fare altri controlli prima della firma, né urbanistico-catastali né d’altro tipo.
Il messaggio che arriva in sostanza è che le carte sono a posto perché il mediatore ha acquisito dal venditore i certificati e le dichiarazioni di routine, che però come sappiamo potrebbero non raccontare tutta la storia e comunque richiedere altre verifiche, come si scopre magari in seguito con l’aiuto di un tecnico o in banca o dal notaio.
A volte anche cose banali. Per esempio da venditore avevo girato l’APE come documento elettronico all’agenzia e mi dice ok a posto, la passa ad acquirente e notaio rogitante scelto dall’acquirente, pare tutto liscio. Poi un bel giorno ormai in prossimità del rogito parlo di persona con la segreteria del notaio e mi dicono che in quel modo non va bene, l’APE va inviata via PEC direttamente dal tecnico che l’ha presentata alla PEC del notaio, oppure stampata a colori e firmata dal tecnico. Questione banale che si risolve facilmente, ma per dire che in questo caso l’agente ha fatto solo da passacarte senza verificare, la vera verifica la fa qualcun altro. Idem per una dichiarazione di successione incompleta perché materialmente era scivolato via un foglio… Se ne è accorta la banca, non il mediatore “passacarte”. Magari un altro mediatore più attento poteva accorgersene lui, benissimo!, ma in fondo potrebbe dire che non è quello il suo lavoro. E comunque questi erano intoppi banalissimi, quasi innocui, risolvibili, al massimo piccole perdite di tempo, ma ci possono essere rogne peggiori.
Quello che voglio dire che il mediatore può essere utilissimo se sa dare consulenza e coordinamento a 360 gradi, e ci sarà chi è più bravo e chi meno, però ricordiamoci che il compito per cui è pagato è fondamentale mettere in contatto venditore e acquirente. Le figure di riferimento per le verifiche sono altre. In questo senso dicevo che una compravendita tramite agenzia non è molto diversa da una Faidate, o addirittura potrebbe dare false sicurezze, se mancano gli approfondimenti che in genere solo altre figure professionali possono fornire.
 
Ultima modifica:

Seth

Membro Attivo
Proprietario Casa
La trascrizione del preliminare viene eseguita davvero molto raramente, di solito in contesti di venditore "particolare", a rischio per debiti o possibile fallimento.
In più di un decennio di lavoro, non ne ho mai visto trascrivere uno; e anche attualmente, i colleghi mi dicono che funziona allo stesso modo.
Strumento davvero poco usato, e non necessario nella maggioranza dei casi.

Tra l’altro c’è un costo aggiuntivo non minimo, visto anche che lo Stato infierisce con bolli e tasse supplementari su chi sceglie la strada più sicura.
Vedo però che i notai caldeggiano la trascrizione del preliminare.
Ad ogni modo, conto di parlare ancora con il notaio per capire e per spiegare meglio da parte mia la situazione.


Ok. Nello specifico, il proprietario aveva acquistato in separazione dei beni, come da lui dichiarato nell’atto di acquisto e come risulta di conseguenza al catasto. Il notaio dell’epoca però non menziona di aver verificato l’atto di matrimonio, si basa solo sulla dichiarazione. Poco scrupoloso quel notaio o troppo pignolo il mio? :D

E' quello a cui mi riferivo; controlli urbanistici prima del rogito, che il notaio, a pagamento , può far eseguire dal tecnico di sua fiducia.
Ho visto tra l’altro nell’atto di provenienza che viene indicato il certificato di abitabilità, data e numero, rilasciato dal Comune all’epoca della costruzione, anni Cinquanta.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Quello che voglio dire che il mediatore può essere utilissimo se sa dare consulenza e coordinamento a 360 gradi, e ci sarà chi è più bravo e chi meno, però ricordiamoci che il compito per cui è pagato è fondamentale mettere in contatto venditore e acquirente
Certo, è così.
Le figure di riferimento per le verifiche sono altre
Vero; purtroppo c'è anche chi pensa che il perito della banca faccia verifiche approfondite, ma non è così.
Il perito fa l'interesse della banca, non dell'acquirente; e a volte sorvola su abusi che non intaccano il valore dell'immobile.
In questo senso dicevo che una compravendita tramite agenzia non è molto diversa da una Faidate, o addirittura potrebbe dare false sicurezze
Può essere, se il cliente è poco informato, e il mediatore non spiega le cose per bene, compresa la necessità di far fare le verifiche tecniche da apposito professionista.
comunque con il preliminare mi prendo l’impegno a rogitare, tanto più se verso subito una sostanziosa caparra che perderei tirandomi indietro
Non è proprio così: se risultano abusi non sanati entro il rogito, sarà inadempiente il venditore, e dovrebbe rendere il doppio della caparra.
si pubblicati i testamenti olografi nel 2021 novembre

Vedo però che i notai caldeggiano la trascrizione del preliminare.
Ognuno tira l'acqua al suo mulino; ma ti ripeto che trascrivere un preliminare è cosa che avviene veramente molto di rado ( tranne che per le nuove costruzioni, per cui dal marzo 2019 è obbligatorio).
Poco scrupoloso quel notaio o troppo pignolo il mio?
Meglio comunque una pignola verifica ;)
Ho visto tra l’altro nell’atto di provenienza che viene indicato il certificato di abitabilità, data e numero, rilasciato dal Comune all’epoca della costruzione, anni Cinquanta.
Ottimo, se non sono stati fatti interventi successivi che abbiano richiesto nuova agibilità.

Comunque mi pare che attualmente tu sia in buone mani !
 

Seth

Membro Attivo
Proprietario Casa
Comunque mi pare che attualmente tu sia in buone mani !

Ho tagliato tutto il resto su cui mi pare che siamo sostanzialmente d’accordo sul discorso generale, mentre ti ringrazio dei consigli specifici.


trascrivere un preliminare è cosa che avviene veramente molto di rado

Tutto considerato, un preliminare redatto a cura del notaio come scrittura privata è probabilmente il “giusto mezzo” che tu indicavi già in un precedente thread.
 

Seth

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ottimo, se non sono stati fatti interventi successivi che abbiano richiesto nuova agibilità.

Allora, dalla scheda catastale storica capisco che l’immobile, costruito come dicevo a metà anni Cinquanta con tanto di certificato di abitabilità, è “nato” in Catasto una ventina d’anni dopo, a metà anni Settanta, epoca in cui risulta di proprietà di una tale signora senza indicazioni sulla precedente provenienza.
Dello stesso anno, metà Settanta, è la planimetria, che quindi probabilmente è stata inserita in Catasto solo allora per la prima volta.
 

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità

Le Ultime Discussioni

Alto