Documenti per atto compravendita

[Sjlvia]

Chiedo scusa in anticipo se sono un po' lunga, ma cerco di spiegare in modo articolato sperando di poter avere da voi qualche suggerimento su un tema che non conosco.
Stiamo acquistando un'abitazione per nostra figlia, e la settimana scorsa abbiamo fatto il preliminare.
Nella proposta di acquisto era garantita da parte del venditore la conformità urbanistica e catastale dell'immobile, oltre che quella degli impianti; mentre nel preliminare era menzionata solo la conformità catastale, quindi abbiamo chiesto fossero aggiunti i due punti mancanti, chiedendo anche la consegna delle dichiarazioni per quanto riguarda gli impianti.
A questo punto l'agente immobiliare ci ha spiegato che gli attuali proprietari in realtà non sono in possesso dei relativi certificati di conformità, perché non hanno acquistato da impresa costruttrice ma da un privato, il quale non aveva alcun obbligo di consegnarli; ha garantito un accesso agli atti per recuperare quanto possibile (e ha scritto in preliminare questa incombenza a carico del venditore), ma ha insistito sul fatto che non sarebbe necessario per il rogito.
Inoltre, poiché ci eravamo accorti di una incongruenza tra la planimetria catastale e lo stato di fatto (sicuramente un errore di disegno, trattandosi di un pilastro "non al suo posto"), ha recuperato l'ultimo progetto depositato in Comune (chiedendolo al tecnico che l'ha fatto, visto che era il primo proprietario dell'unità e lo stesso che ha venduto l'unità agli attuali proprietari) nel quale il pilastro è riportato nel posto giusto, e per tutto il resto (escluso questo particolare) combacia con la planimetria catastale.

Nel preliminare l'agente ha quindi riportato che prima del rogito il venditore dovrà provvedere alla modifica catastale in modo che ci sia la regolarità; dopo nostra richiesta, è stato riportato anche che il venditore garantisce la conformità urbanistica allo stato di fatto, ma in realtà non c'è stato nessun confronto tra quest'ultimo e il progetto depositato in Comune poiché non c'è stato alcun controllo delle misure effettive.

Pensavamo che il venditore dovesse consegnare al notaio, per l'atto di compravendita, i certificati di conformità degli impianti e la dichiarazione di un tecnico che attesti la regolarità urbanistica e catastale, ma l'agente ci ha detto che non sono obbligatori, che di solito non li richiedono e che tutto si risolve con una dichiarazione del venditore da riportare nell'atto, insieme a quella dell'acquirente che a sua volta attesta la regolarità di ciò che sta comprando.

Corrisponde al vero questo?
Non sono controlli che dovrebbero essere fatti addirittura dall'agenzia immobiliare, insieme al venditore, in preparazione del preliminare o del rogito?
Come possono venditore e acquirente dichiarare una cosa non verificata?

Per vari motivi, che non elenco perché altrimenti mi dilungo ancora, abbiamo delle riserve sulla perfetta corrispondenza tra stato di fatto e progetto depositato in Comune; non cose importanti, ma esempio qualche parete più lunga o più corta.
Il timore è che mia figlia possa incontrare difficoltà in caso di futura vendita, oppure se dovesse chiedere un mutuo nei prossimi mesi (per ora anticipiamo noi); però allo stesso tempo non vogliamo creare problemi a chi sta vendendo né irritarli presentandoci a casa loro con un nostro tecnico di fiducia, poiché si tratta di una giovane coppia semplice e disponibile che si è affidata totalmente all'agente immobiliare, del quale si fida ciecamente.
Tra l'altro tutto per noi è più difficile perché il luogo dove si trova questo immobile è molto lontano da dove abitiamo, e sul posto non conosciamo nessuno.
Converrebbe forse chiedere fin da ora il mutuo, in modo che ci sia l'uscita del perito e in questo modo il tutto sia controllato da una terza persona? Come tutelarci?
Grazie!

 

[Gianco]

La cosa più importante è che il volume sia rispettato oltre alle distanze fra pareti finestrate. La posizione del citato pilastro non è vincolante, come le dimensioni indicate sul progetto.

 

[Sjlvia]

Quindi la differenza nei tramezzi interni non ha rilevanza?
Esempio il bagno più grande, la camera un po' più stretta ...

 

[Franci63]

ci ha detto che non sono obbligatori, che di solito non li richiedono e che tutto si risolve con una dichiarazione del venditore da riportare nell'atto, insieme a quella dell'acquirente che a sua volta attesta la regolarità di ciò che sta comprando.

Corrisponde al vero questo?

È vero che non è obbligatorio avere un documento che attesti la regolarità edilizia, ma è vivamente consigliato all’acquirente verificare il tutto tramite tecnico di fiducia, prima del rogito ( per non avere sorprese poi).
Il venditore In fondo paghi con soldi buoni …
Idem per la certificazione degli impianti ; se ti è stata promessa, dovresti pretenderla.
Agente un po’ superficiale ( sono un ex agente).

 

[Sjlvia]

È vero che non è obbligatorio avere un documento che attesti la regolarità edilizia, ma è vivamente consigliato all’acquirente verificare il tutto tramite tecnico di fiducia, prima del rogito ( per non avere sorprese poi).
Il venditore In fondo paghi con soldi buoni …
Idem per la certificazione degli impianti ; se ti è stata promessa, dovresti pretenderla.
Agente un po’ superficiale ( sono un ex agente).

I ragazzi che vendono sono due persone squisite, hanno già legato abbastanza con mia figlia essendo più o meno della stessa età, e poiché andrà ad abitare da sola lontano da casa questo non è poco; ci spiacerebbe che l'uscita di un tecnico di fiducia fosse percepita come una forzatura e rovinasse questo inizio di amicizia.
Se proprio dovremo farlo, pazienza... speriamo che capiscano.
Ma non dovrebbe essere un controllo che viene eseguito dal venditore? Non è lui che dichiara nell'atto la regolarità urbanistica? Come può dichiarare una cosa che non ha verificato?

Per quanto riguarda gli impianti siamo stati noi a chiedere se ci sono i certificati e di averli con il rogito; l'agente ci ha detto che non sono obbligatori, che il venditore non li ha, e che è sufficiente la dichiarazione che quest'ultimo farà nell'atto.
Ci ha promesso che farà un accesso agli atti in Comune e ci darà quello che troverà (il suo collega, dalla stanza vicina, ha commentato che non troverà nulla perché il fabbricato è del 2003 e non erano ancora obbligatori per abitabilità/agibilità... ma a me sembra, se non ricordo male, lo fossero già).

 

[Heifetz]

Il venditore non è obbligato a dichiarare la conformità degli impianti, è comunque consigliabile la specifica nell'atto dello stato degli stessi. Potreste informarvi (tramite tecnico) riguardo alla Dichiarazione di Rispondenza (DiRi), è un documento che sostituisce il Certificato di Conformità (nei casi di smarrimento o irreperibilità), potrà essere rilasciato però solamente per impianti realizzati tra il 1990 e il 2008.

Riguardo al resto, la dichiarazione o attestazione di conformità urbanistico (corrispondenza tra lo stato di fatto e l'insieme dei titoli edilizi abilitativi) catastale (corrispondenza tra lo stato e i relativi dati catastali, quindi di tutte le informazioni tenute al Catasto, compresa la planimetria), o meglio definita più propriamente Relazione Tecnica Integrata, rimane, a oggi, l'unica certezza. Il documento potrà essere redatto e firmato da un tecnico in possesso dell'abilitazione (architetto, ingegnere, geometra).
Fortemente consigliata, al fine di evitare spiacevoli incovenienti e conflitti per entrambe le parti, prima della stipula dell'atto di compravendita (anch'essa non obbligatoria).

Rimango stupito di come nel 2023 non venga ancora presa in minima considerazione, a fronte di una spesa economica, nel sostenerla, pressoché irrisoria; andrebbe redatto questo documento prima di qualsiasi altra cosa.

Senza offesa per lei @Sjlvia. Quella coppia di proprietari definiti come "squisiti", saranno certamente persone affabili e ingenue, qui però la questione riguarda l'acquisto dell'immobile per sua figlia, non le caramelle al luna park di provincia. Capiranno, o non capiranno? Io se fossi in lei, a questo punto, manterrei la cortesia, certo, ma anche la fermezza nelle sue decisioni e richieste (del tutto lecite).

 

[Sjlvia]

solamente per impianti realizzati tra il 1990 e il 2008.

Per curiosità, cosa è cambiato nel 2008? Perché il collega dell'agente immobiliare che ci seguiva sosteneva con sicurezza che l'obbligo della dichiarazione di conformità impianti sussiste solo a partire dal 2008, ma a memoria mi sembra sia precedente...
Comunque si dovrebbe trovarne copia in Comune, se non sbaglio.

meglio definita più propriamente Relazione Tecnica Integrata, rimane, a oggi, l'unica certezza. Il documento potrà essere redatto e firmato da un tecnico in possesso dell'abilitazione

Grazie per l'informazione e la corretta definizione.
Pensavo dovesse pensarci il venditore, ma pare non sia così.

Rimango stupito di come nel 2023 non venga ancora presa in minima considerazione,

Anch'io sono rimasta stupita di questo; credevo fosse normale che il venditore consegnasse al notaio, e che quest'ultimo chiedesse di prassi, la dichiarazione di conformità urbanistico catastale per poter stipulare l'atto. Così come credevo che l'agente immobiliare fosse attento a questo passaggio ...
Lo stesso per gli impianti; mi sembrerebbe normale che i certificati di conformità passassero di mano in mano con i vari trasferimenti di proprietà (sempre tramite il notaio al momento dell'atto), invece non c'è alcun obbligo di consegna, per forza si smarriscono.

Io se fossi in lei, a questo punto, manterrei la cortesia, certo, ma anche la fermezza nelle sue decisioni e richieste (del tutto lecite).

A un certo punto l'agente mi ha fatto sentire troppo pignola, e allora temendo di esserlo davvero mi sono presa il tempo per informarmi; ci tengo a essere corretta ma non inutilmente puntigliosa e per questo ho voluto sentire anche i vostri pareri qui sul forum.

Grazie a tutti.

 

[Franci63]

In

ci spiacerebbe che l'uscita di un tecnico di fiducia fosse percepita come una forzatura e rovinasse questo inizio di amicizia.

Umanamente posso capirti, ma state comprando una casa, non un paio di scarpe.
Se ci fosse qualcosa che non va, poi ne saresti tu responsabile quando venderai.
Spesso ( quasi sempre) chi vende non è consapevole di eventuali irregolarità, ma è comunque suo dovere sistemare tali abusi prima del rogito, se l’acquirente lo richiede.
E, come detto, meglio saperlo prima, incaricando appositamente un tecnico di fiducia.
Per quanto riguarda gli impianti, il discorso è un po’ diverso: non c’è nessun obbligo di vendere un immobile solo se ha gli impianti certificati (altrimenti
le abitazioni vecchie non si potrebbero vendere): ma se si promette di averli certificati (come è stato fatto nel tuo caso, già dalla proposta accettata), si deve produrre tale documentazione.
Per questo ha parlato di superficialità dell’agente: se non era sicuro che ci fosse la certificazione degli impianti , bastava scrivere che tali impianti erano funzionanti, ma privi di certificazione.
Invece avete firmato per impianti di un certo tipo, e hai tutto il diritto di avere tale documento: se i venditori non ne sono in possesso, sarà loro cura procurarselo a loro spese, non perché obbligatorio, ma perché promesso contrattualmente.
L’agente minimizza perché ha messo i venditori in una situazione un po’ critica: è probabile che debbano spendere soldi per rimediare a qualche piccola irregolarità urbanistica e catastale , pagando un tecnico che presenti le dovute pratiche , e per avere le certificazioni degli impianti.
Ma capisci bene che, pur con tutta la simpatia verso i venditori, non puoi comprare un immobile che presente irregolarità per non infastidire i venditori stessi.
O perlomeno, puoi anche farlo, ma devi essere pienamente consapevole della tua scelta: cioè di accettare le irregolarità e l’assenza di certificazione, pur sapendo che saresti nel giusto a pretenderle.

 

[basty]

L’agente non è tenuto a verificare la regolarità urbanistica-catastale: idem per il notaio.
Il venditore non è obbligato a fornire la Dichiarazione di conformità impianti. (Dico)

Premesso questo, passiamo al mondo reale.
La Dico è in essere dal 1990: L. 46/90; dal 2008 solo alcune integrazioni DM 38/2008 ; acquistando una abitazione del 2003 (20 anni) non ne farei un dramma: semmai chiederei uno sconto.

Diverso per la urbanistica: direi ai proprietari che forse chiederete un mutuo (avreste allora fatto meglio a mettere una sospensiva nel preliminare) e quindi preferite far verificare preliminarmente la regolarità urbanistica da un vostro tecnico.

Il venditore può anche garantirla: ma resta responsabile

l'agente ci ha detto che non sono obbligatori, che di solito non li richiedono e che tutto si risolve con una dichiarazione del venditore da riportare nell'atto, insieme a quella dell'acquirente che a sua volta attesta la regolarità di ciò che sta comprando.

L’acquirente non attesta un bel nulla: Altrimenti si fa carico delle irregolarita

 

[Sjlvia]

Per quanto riguarda gli impianti, il discorso è un po’ diverso: non c’è nessun obbligo di vendere un immobile solo se ha gli impianti certificati (altrimenti
le abitazioni vecchie non si potrebbero vendere): ma se si promette di averli certificati (come è stato fatto nel tuo caso, già dalla proposta accettata), si deve produrre tale documentazione.

Nella proposta di acquisto è specificato: impianti conformi. Abbiamo chiesto noi, con il preliminare, che ci venissero date le dichiarazioni di conformità, e qui abbiamo saputo che i venditori non le hanno.
Speriamo che con l'accesso agli atti in Comune riescano a recuperarne copia (secondo me dovrebbe esserci), altrimenti vediamo come accordarci.

Ma capisci bene che, pur con tutta la simpatia verso i venditori, non puoi comprare un immobile che presente irregolarità per non infastidire i venditori stessi.
O perlomeno, puoi anche farlo, ma devi essere pienamente consapevole della tua scelta: cioè di accettare le irregolarità e l’assenza di certificazione, pur sapendo che saresti nel giusto a pretenderle

Hai ragione; almeno per l'urbanistico e catastale desideriamo essere sicuri che sia tutto regolare.

Diverso per la urbanistica: direi ai proprietari che forse chiederete un mutuo (avreste allora fatto meglio a mettere una sospensiva nel preliminare) e quindi preferite far verificare preliminarmente la regolarità urbanistica da un vostro tecnico.

Non abbiamo chiesto la sospensiva perché, per il momento, anticipiamo noi una parte come donazione e una parte come prestito; è probabile che chiederà un mutuo successivamente, entro l'anno dal rogito, ma non volevamo vincolare la compravendita a questo non essendo essenziale e desiderando aspettare nella speranza che i tassi si abbassino almeno un pochino.

L’agente minimizza perché ha messo i venditori in una situazione un po’ critica: è probabile che debbano spendere soldi per rimediare a qualche piccola irregolarità urbanistica e catastale , pagando un tecnico che presenti le dovute pratiche , e per avere le certificazioni degli impianti.

Ed ecco il fulcro della questione: da quanto ho capito (intuito) i ragazzi che stanno vendendo hanno a suo tempo acquistato questo appartamento (poco più di 5 anni) tramite lo stesso agente immobiliare, e probabilmente questo lo mette in una posizione un po' difficile. Deve chiedere a loro di spendere dei soldi per cose che dovrebbero essere già state sistemate al momento del loro acquisto; credo si trovi in difficoltà a spiegarne i motivi e allora stia cercando un po' il modo di "girarci intorno".
Specifico che in fase di presentazione dell'unità immobiliare, di spiegazioni, di consegna documentazione condominiale, di proposta di acquisto ecc. abbiamo apprezzato il suo modo di fare e la sua chiarezza; l'ho visto un po' in crisi solo dopo queste nostre richieste precise, che (da quanto sembra) non è abituato a ricevere.

Il venditore può anche garantirla: ma resta responsabile

L’acquirente non attesta un bel nulla: Altrimenti si fa carico delle irregolarità

Quando l'attuale venditore ha chiesto perché deve essere lui a pagare la modifica catastale, visto che così l'ha ricevuta dal precedente proprietario, l'agente gli ha risposto che quando ha acquistato ha accettato la situazione dichiarando che tutto era conforme e regolare, per cui non può più rivalersi su chi gli ha venduto l'immobile.
Sinceramente non ho fiatato, ma mi è sembrata una scusa per evitare eventuali conflitti.