Recesso anticipato locatore

[Roberto Di Marco]

Buongiorno, sono un locatore e ho inviato al conduttore 6 mesi prima, la lettera racomandata A.R. di recesso del contratto di affitto commerciale della prima scadenza (6+6) con l'intenzione di non rinnovare tale contratto in quanto l'immobile serve alla mia personale nuova attività. So che per legge si deve inviare la raccomandata 12 mesi prima; ma essendo che sul ns contratto è stata messa una clausola che, sia il conduttore e sia il locatore hanno facoltà reciproca di recedere dal contratto 6 mesi prima della scadenza, chiedo se il conduttore può ricorrere e quindi avere ragione per il rinnovo dei secondi 6 anni di affitto e se eventualmente può chiedermi una indennità pari a 18 mensilità . Grazie mille. Roberto Di Marco

 

[uva]

per legge si deve inviare la raccomandata 12 mesi prima; ma essendo che sul ns contratto è stata messa una clausola che, sia il conduttore e sia il locatore hanno facoltà reciproca di recedere dal contratto 6 mesi prima della scadenza,

A mio parere il preavviso di 12 mesi stabilito per legge è derogabile solo a favore del conduttore, non del locatore. Perciò ora il tuo inquilino potrebbe considerare nulla quella clausola (anche se l'ha accettata firmando il contratto) e tardiva la tua disdetta.

se eventualmente può chiedermi una indennità pari a 18 mensilità

Dipende dall'attività svolta dal conduttore nell'immobile locato.
L'indennità per perdita di avviamento commerciale è dovuta se l'attività comporta contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

 

[Roberto Di Marco]

Grazie per la risposta. Ma "potrebbe" non è la certezza giusto? Cè quindi qualche sentenza o legge che mi assicura e che rede nulla quella clausola firmata da entrambi per recedere con avviso di 6 mesi prima?
L'attività svolta del conduttore è a servizio di lavorazioni per conto terzi.

 

[basty]

Secondo me il potrebbe ha significato di discrezionalità affidata al conduttore. Ma se lo vuole, ottiene l’annullamento della clausola vessatoria.

 

[uva]

La durata del contratto commerciale e le possibilità di disdetta (da parte del locatore e del conduttore) con relativi termini di preavviso, sono disciplinati dagli artt. 27 - 28 - 29 della l. 392/1978.
Non so citarti delle sentenze; ma normalmente le deroghe possono avvantaggiare il conduttore, che viene considerato la "parte più debole" del contratto di locazione.
Dovresti sottoporre il tuo contratto ad un avvocato esperto del ramo, che ti sappia dire se la clausola in questione è valida oppure no.
E' stata approvata con doppia firma, come previsto per le clausole potenzialmente vessatorie?

 

[uva]

servizio di lavorazioni per conto terzi.

Io non so valutare questo tipo di attività, ma mi pare di capire che non preveda l'accesso ai locali del pubblico generico. Tipo un negozio dove entra chiunque per acquistare la merce.
Di che tipo di immobile stiamo parlando? Un negozio o un laboratorio?

 

[Roberto Di Marco]

È una clausola inserita semplicemente nel contratto (esattamente nell'articolo che riguarda la durata dello stesso) e firmato alla fine da entrambi.
L'immobile è un laboratorio ad uso artigianale.

 

[basty]

Se laboratorio “non dovrebbe” scattare la buonuscita, ma se la chiede lo decide poi un giudice.
Senza doppia firma, e magari con un testo stampato che non evidenzia la eccezione rispetto al dettato di legge, la clausola appare come vessatoria non messa nella dovuta evidenza

 

[Roberto Di Marco]

Grazie infinite.

 

[uva]

firmato alla fine da entrambi.

Sarebbe stato opportuno firmare una seconda volta per approvazione specifica di quella clausola, che secondo me è nulla.
Se il conduttore contesta la tua disdetta in quanto tardiva, prima di andare in causa chiedi un parere legale perché è probabile che abbia ragione lui.

è un laboratorio ad uso artigianale.

Se svolgendo la sua attività in quel laboratorio il conduttore non riceve il "pubblico degli utenti e dei consumatori" l'indennità non è dovuta.

In genere, dopo aver valutato l'attività del conduttore, lo si specifica con un'apposita clausola contrattuale: "Ai fini di quanto previsto dagli artt. n. 34, 35 e seguenti l. 392/1978, il conduttore dichiara che i locali oggetto del presente contratto di locazione non verranno utilizzati per attività che comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori".