Reddito da locazione da imputare solo ad uno dei comproprietari. Possibili soluzioni

[uva]

cautelarsi da eventuali contestazioni dell’Agenzia delle Entrate

Ho già scritto come farei io, in base alla mia esperienza in casi analoghi:

Soltanto Tizio stipula il contratto col conduttore Sempronio.
Oltre ad indicare i suoi dati anagrafici e codice fiscale, si qualifica comproprietario al 50% dell'immobile con Caio (di cui scrive i dati anagrafici e codice fiscale).

Nella clausola relativa al canone annuo scriverei: è convenuto in € X che il conduttore si obbliga a pagare interamente al locatore Tizio mediante bonifico bancario domiciliato presso il c/c a lui intestato (Iban di Tizio).

Gli accordi tra i due comproprietari possono essere definiti con una scrittura privata a parte, registrata all'Agenzia delle Entrate se si vuole attribuirne data certa.

 

[basty]

Gli accordi tra i due comproprietari possono essere definiti con una scrittura privata a parte, registrata all'Agenzia delle Entrate se si vuole attribuirne data certa.

Non solo serve per dare data certa: la cassazione ha confermato il diritto di rivalsa del comproprietario non locatore, sul comproprietario che ha stipulato il contratto .

Piuttosto , una domanda anche a @Nemesis : il comproprietario che percepirà l’intero canone, come compilerà il QB dell’IRPEF? Dichiarerà l’intero (o il 95%) canone, ma nel campo percentuale cosa imputerà? 100 o 50%?
Presumo 100 altrimenti il SW Redditi attribuirà solo il 50% del reddito. Ma sarebbe una “artificio”

 

[Clematide]

Non si comunica un dato falso; si comunica la realtà dei fatti.

Tizio, unico locatore dell'intero immobile (che incassa il 100% del canone e lo dichiara nel proprio 730/RedditiPF) compila il Quadro D da cui si evince che il 100% del canone è soggetto a cedolare secca oppure no.

Nel Quadro B - Sez I - l'unico locatore Tizio segnala col cod. 1 che esiste un altro cointestatario dell'immobile non indicato nel contratto di locazione (Caio).
Caio non è indicato nel contratto in quanto estraneo al rapporto locatizio intercorrente tra Tizio e Sempronio.

Io non so chi ti abbia detto di compilare il quadro B e il quadro D in questo modo, ma ti posso dire per certo che è sbagliato.

Se tu e tua sorella detenete al 50% ciascuna la proprietà di un immobile che viene affittato con un contratto di locazione solo da te, e tu e indichi “100” nella casella “Percentuale di possesso” del quadro D che richiede di indicare non la quota di canone incassato, ma la quota di possesso in percentuale dell’immobile del quadro C e indichi il codice “1” nella casella “Locatore”, stai comunicando all’Agenzia delle Entrate due dati falsi:

1. tu non sei un “soggetto non presente in atto”;

2. la tua percentuale di possesso di quell’immobile locato è “50”, non “100”.

Il codice “1”, come si diceva sopra, sta ad indicare un soggetto non presente in atto: sulla maschera del software RLI e di RLI web, se clicco il pulsante della casella “Locatore” il menù a tendina mi dà: codice 1- Soggetto non presente in atto.

E questo cosa ci fa capire? Che tu – che sei, invece, un soggetto presente in atto – non devi valorizzare la casella “Locatore” con il codice “1”, posto che questo codice qualifica un soggetto diverso, cioè un soggetto NON presente in atto!

Quel codice non qualifica te, ma un soggetto non presente in atto. Pertanto non sei tu, ma tua sorella che deve comparire al “NUMERO LOCATORE 2” con quel codice.

Mi dirai. Ma come? Mia sorella non è locatore! Ma questo all’Agenzia delle Entrate non gliene frega niente. Finchè l’Agenzia non si allinea alle corti di legittimità schiodandosi dal principio enunciato al primo comma delll’art.26 del TUIR che attribuisce il reddito pro-quota a tutti i comproprietari, indipendentemente dall’incasso, il soggetto tassato non coinciderà mai con il locatore individuato nel contratto!

E infatti il modello RLI della Sogei rispecchia l’attuale (sbagliato) pensiero delle Entrate perché richiede che anche il comproprietario, formalmente non locatore, ma detentore di una quota di possesso dell’immobile, compaia nel quadro B al “NUMERO LOCATORE 2”, quale, appunto, “Soggetto non presente in atto” valorizzato con il codice “1” della casella “Locatore” e nel quadro D con la sua percentuale di possesso dell’immobile (50%) con opzione o meno per la cedolare.

 

[uva]

Il codice “1”, come si diceva sopra, sta ad indicare un soggetto non presente in atto

Questa è una tua interpretazione, secondo me sbagliata.

Nei miei post precedenti ho scritto l'attuale significato del codice 1.
Lo ripeto per l'ennesima volta:
Locatore
La presente casella deve essere compilata, indicando il codice 1, nel caso in cui nel contratto di locazione non sono stati indicati tutti i cointestatari dell’immobile.
Cointestatari dell'immobile NON significa facenti parte del contratto di locazione.

Nel post #33 ho anche allegato la versione aggiornata delle istruzioni del mod. RLI pubblicata dall'Agenzia delle Entrate.
Se ti interessa verificare, leggi a pag. 10 delle istruzioni.
Non limitarti al

menù a tendina

richiede che anche il comproprietario, formalmente non locatore, ma detentore di una quota di possesso dell’immobile, compaia nel quadro B al “NUMERO LOCATORE 2”, quale, appunto, “Soggetto non presente in atto” valorizzato con il codice “1”

Non concordo, perché il codice 1 nel Quadro B - Sez I - NON individua un "soggetto non presente in atto".

Non ho altro da aggiungere sull'argomento.

 

[uva]

nel quadro D

A pag. 13 delle istruzioni aggiornate del mod.RLI pubblicate dall'Agenzia delle Entrate sta scritto:

QUADRO D
Per ogni immobile compilare un numero di righi pari al numero dei proprietari dell’immobile che figurano come locatori..

Un comproprietario NON locatore, che NON figura nel contratto di locazione, NON deve comparire nel Quadro D.
Logicamente NON deve esprimere l'eventuale opzione per la cedolare secca perché non incassa il canone. Nel suo 730/RedditiPF dichiara la rendita catastale in proporzione alla sua % di possesso.

In conclusione:
se c'è un solo comproprietario/locatore che incassa e dichiara l'intero canone, compilo un solo rigo del Quadro D indicando l'opzione cedolare secca per il 100% del canone.

 

[Clematide]

Questa è una tua interpretazione, secondo me sbagliata

Questa non è la mia interpretazione, ma è l’interpretazione che mi è stata data dagli uffici territoriali di Venezia e di Padova a cui mi sono rivolto e presso quegli uffici ho depositato il modello cartaceo RLI.