Se nel contratto sta scritta una clausola tipo la seguente:
Il canone sarà aggiornato ogni anno (eventualmente si può aggiungere automaticamente e senza necessità di richiesta del locatore) nella misura della variazione assoluta dell'indice dei prezzi al consumo accertato dall'Istat per le famiglie degli operai e degli impiegati.
Allora il locatore può praticare l'aumento Istat nelle annualità in cui revoca l'opzione per la cedolare e passa in regime ordinario.
Subito dopo la suddetta clausola si scrive quella relativa all'opzione per la cedolare, che comporta la rinuncia da parte del locatore ad ogni aumento del canone, incluso l'Istat.
Anch'io a scanso d'equivoci imposto i contratti in quel modo (come sommariamente avevo accennato al precedente post).
Se però la possibilità di applicare l'istat non è prevista a contratto, o addirittura esclusa, la possibilità diventa opinabile:
"
Poichè il locatore intende avvalersi della legge per l'applicazione della cedolare secca sul contratto di locazione, per tutto il periodo della locazione non ci saranno aumenti ISTAT".
Questa frase è scritta male, ma da sola non fa che ribadire che fin che applica la cedolare, non applicherà l'Istat.
Ma per come è scritta, si potrebbe anche interpretare che in ogni caso (almeno) per il primo quadriennio, non passerà alla tassazione IRPEF e non applicherà l'Istat.
Adesso veniamo ad un altro punto:
la nota dell'Agenzia delle entrate (Circolare Agenzia delle Entrate n. 26/E del 01 giugno 2011)
Nel caso in cui l’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto e, quindi all’inizio della prima annualità, sia revocata a valere dalla seconda annualità, resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello della prima annualità per il quale il locatore si è avvalso di tale regime. Pertanto, il locatore non può richiedere gli aggiornamenti del canone relativi alla seconda annualità.
Se la citazione di cui sopra è tratta dalla circ. 26 , la questione è altrettanto dibattuta.
@Nemesis aveva a suo tempo ribadito, credo proprio sulla base di tale citazione della circolare, che in sostanza dal momento che termina il periodo in cedolare, occorra attendere una annualità per maturare il diritto ad applicare l'adeguamento.
Ho avuto occasione di discuterne successivamente anche con
@uva, la quale non concorda con tale interpretazione.
Di fatto in tutti i casi che ho letto, se la rinuncia alla cedolare viene comunicata prima della data in cui decorre la nuova annualità, nessuno obietta, e da quella annualità si calcola l'adeguamento.
Per secondo, le circolari sono documenti di prassi, tecnicamente "non vincolanti": e non è molto chiaro da dove discenda quella affermazione: la legge non indica sia necessario attendere questo anno di "maturazione", anche se una certa logica si potrebbe anche trovare.
In conclusione direi che stai intraprendendo un percorso che si regge in punto di diritto: magari otterrai ragione, ma prevedo un deterioramento dei rapporti col locatore, il quale non mi sembra uno scafato speculatore ferrato nella legislazione in essere: data di decorrenza errata, clausole contrattuali abbozzate, limite del 75% quando probabilmente potrebbe applicare l'intera rivalutazione ecc. non fanno pensare ad un soggetto che ti tira dietro il codice.
Ti consiglierei di guidarlo con discrezione e trovare un compromesso ragionevole.
