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Cicionsky

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buonasera a tutti,

premettendo che non son un esperto di Diritto Immobiliare, non sono un Avvocato o un Notaio, vorrei chiedere a voi o comunque ad esperti che masticano la materia, un consiglio, cercherò di essere il più breve possibile sperando di chiarire almeno qualche dubbio.

Ho trovato una casa che potrebbe interessarmi e, dopo aver fatto una visura Ipocatastale e Catastale, ho potuto verificare che effettivamente su questo immobile sembra ci siano dei gravami a vario titolo e livello.

Di seguito un estratto molto sintetico di quanto indicato in suddetta visura.
NB. La prima dicitura in alto è la più datata, l'ultima in basso è la più recente, se non erro datata 2018.

1. IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO

2. IPOTECA LEGALE derivante da RUOLO (ART. 77 DEL D.P.R. N. 602 DEL 1973)

3. ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI

4. IPOTECA CONC.AMMINISTRATIVA/RISCOSSIONE derivante da RUOLO

5. DOMANDA GIUDIZIALE - DIVISIONE GIUDIZIALE AI SENSI DELL'ART. 1113 E 2646 C.C.

Ora, ho provato a fare delle ricerche per cercar di capire il significato di ognuna di queste "definizioni" ma l'argomento è complesso e non ho il know-how necessario per comprenderne l'effettivo e reale, sintetico significato.

Vorrei avere da voi un parere (o anche più pareri), circa quanto indicato sopra e il significato (quanto più comprensibile possibile per un non addetto ai lavori), delle diverse definizioni di cui sopra, nonchè un'ipotesi della situazione in cui versa questo immobile per quello che sono le vostre esperienze e competenze.

Ringrazio anticipatamente tutti per le gentili risposte e vostri pareri.
 

studiogiardina

Membro Attivo
Professionista
Buonasera,
le formalità citate rilevano una situazione debitoria critica, sia con creditori privati che con l'erario.
Sembrerebbe anche, ma per esserne certi non è sufficiente quanto riporti, che l'immobile sia sottoposto ad esproprio forzoso, verosimilmente intestato a più soggetti differenti, di cui uno (o più) debitori nei confronti del creditore procedente, l'altro/gli altri potenzialmente no.
Sicuro non sia un immobile già in asta? Diversamente potrebbe essere questione di tempo. In questo senso le date di transcrizione del pignoramento e della divisione giudiziale sarebbero già un'indicazione utile.
Superfluo sottolineare che l'acquisto di un bene gravato da questo genere di problematiche possa essere concluso tramite aggiudicazione in asta o, diversamente, professionisti altamente qualificati, ammesso e non concesso che nella fattispecie sussistano le condizioni oggettive per un acquisto stragiudiziale.
 

Cicionsky

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Gentile Studio Giardina, ringrazio per la gentilissima risposta, davvero molto, molto utile, ancora grazie. Volevo appunto avere un'idea anche di massima della situazione. L'idea era in effetti quella di "avanzare" una eventuale proposta di acquisto per "saldo e stralcio" dal momento in cui sembrerebbe (ripeto, sembrerebbe), che questo immobile sia in realtà in vendita ma, non essendo ben chiaro l'annuncio della vendita, volevo un tantino approfondire anche sommariamente la cosa. Sui vari siti di vendita immobili tra i più blasonati (vedi ad es. Immobiliare.it, Casa.it etc..), ci sono infatti numerosi annunci dove vengono proposti in "vendita" immobili che "sarebbero" appunto venduti tramite asta (ma che in realtà non hanno alcun riferimento ad Aste, date, luoghi etc..). Da qui la mia perplessità. Non avendo trovato questo specifico immobile in asta sui siti dei Tribunali, non riesco ancora a capire come possano "proporre" in vendita immobili in asta ma che di fatto in asta non sono perchè non vi sono date o riferimenti, annunci sui siti dei Tribunali etc.. Ce ne sono molti di questi annunci e da qui la mia idea di cercare di capirci un pò di più ed approfondire fino a quando ho deciso di fare una visura Ipocatastale per capire cosa vi fosse sotto e qui il risultato (è un esempio tra centinaia, ma vale la stessa identica cosa per tutti). La mia idea era quella di appoggiarmi magari ad uno Studio di Pofessionisti per capire se ci fossero mai anche solo le premesse per azzardare un'ipotesi di "saldo e stralcio" ma, visto e considerato anche quello che mi ha indicato e riportato Lei, sincero, a questo punto sono molto titubante e dubbioso. Forse meglio lasciar perdere sin da subito, la situazione sembrerebbe sicuramente essere piuttosto complessa e richiederebbe una consulenza probabilmente lunga, costosa e chissà, magari anche totalmente a vuoto. Cosa ne pensa lei? Di nuovo grazie per la sua gentilissima risposta. La saluto cordialmente.
 

Fift@

Membro Attivo
Professionista
Lascia stare oppure compralo all'asta così almeno lo trovi libero da ogni ipoteca. Se il tuo scopo è risparmiare allora te lo sconsiglio vivamente
 

Cicionsky

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Proprietario Casa
Fift grazie mille, leggerò con molta attenzione le vs risposte e cercherò di seguire tutti i vs utilissimi consigli. PS. Sopra riportavo la possibilità di acquisire/acquistare questo immobile tramite operazione "saldo e stralcio", potrebbe essere un'operazione interessante o fattibile anche in una situazione del genere? Il professionista incaricato potrebbe comunque trovare soluzioni con i creditori ed avanzare delle proposte, può essere che si riescano a trovare accordi e quindi stralciare e saldare l'immobile. Il punto è capire PRIMA se ne velga la pena interpellare uno Studio o un Profesisonista (che comunque deve essere retribuito) anche solo per affrontare e definire/comprendere la situazione.. con il rischio che nulla si riesca a concludere di fatto e che io perda i 500/1000 o 2000 Euro di consulenza a vuoto, del tutto a vuoto. Suoi pareri in merito? La ringrazio per la gentile risposta in anticipo.
 

Fift@

Membro Attivo
Professionista
Fift grazie mille, leggerò con molta attenzione le vs risposte e cercherò di seguire tutti i vs utilissimi consigli. PS. Sopra riportavo la possibilità di acquisire/acquistare questo immobile tramite operazione "saldo e stralcio", potrebbe essere un'operazione interessante o fattibile anche in una situazione del genere? Il professionista incaricato potrebbe comunque trovare soluzioni con i creditori ed avanzare delle proposte, può essere che si riescano a trovare accordi e quindi stralciare e saldare l'immobile. Il punto è capire PRIMA se ne velga la pena interpellare uno Studio o un Profesisonista (che comunque deve essere retribuito) anche solo per affrontare e definire/comprendere la situazione.. con il rischio che nulla si riesca a concludere di fatto e che io perda i 500/1000 o 2000 Euro di consulenza a vuoto, del tutto a vuoto. Suoi pareri in merito? La ringrazio per la gentile risposta in anticipo.
Il saldo a stralcio è una operazione complessa e poi hai a che fare con più soggetti creditori. L'agente non sarà minimamente in grado di assisterti e dovresti pagare un legale per seguirti. Se poi hai bisogno di un mutuo non troveresti una banca disposta a darti soldi. Sei inesperto e vuoi imbarcarti in una operazione così complessa. Tanto andrà o è già all'asta quindi non vedo quale sia il vantaggio di pagare anche l'agenzia. Ci sono siti di pubblico dominio per le aste, cercalo li
 

studiogiardina

Membro Attivo
Professionista
Lieti dell'apprezzamento le confermiamo possa essere una delle proposta di cui parla, ovvero un immobile precedentemente in asta che attualmente non trova nei siti istituzionali in quanto le attività dei tribunali sono state sospesa causa emergenza Covid e le esecuzioni immobiliari sulle cd "prime case" sono state eliminate da questi portali in quanto sospese per un semestre.
Personalmente le sconsiglieremmo un tentativo a "saldo e stralcio" laddove fra i creditori compaia, come in questo caso, Agenzia delle Entrate Riscossioni.
Nel migliore dei casi il tentativo sarebbe vano, nel peggiore potrebbe incappare in qualche operatore poco serio, e chi le scrive (giusto per dare un peso al consiglio) si occupa di questo quotidianamente, da oltre un decennio.
 

Cicionsky

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Grazie per la risposta. Certamente, in ogni caso mi dovrei ovviamente affidare ad un Esperto Professionista, ad uno STudio LEgale che mi segua in tutto questo, MAI lo farei io e MAI affiderei una simile operazione ad un AGente Immobiliare, qui è chiaro che serva un Avvocato o uno Studio Legale che mastichi molto bene ongi aspetto di Diritto Immobiliare. L'immobile è decisamente interessante per morfologia, posizione etc... e "parrebbe" che la cifra proposta sia in effetti bassa rispetto a quanto potrebbe essere il suo reale valore sul libero mercato, da qui il mio interesse. Ecco perchè avevo pensato ad un operazione saldo e stralcio, proprio e unicamente per questi motivi. Adesso come adesso sto solo cercando di capire e di scambiare due parole qui per cercare di capire qualcosa.
 

Cicionsky

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Chiarissimo. Di nuovo grazie, lo tengo sicuramente ben presente, forse, vista la situazione effettiva, meglio buttarsi a cercare sul libero mercato, senza ombra di dubbio alcuno.
 

Fift@

Membro Attivo
Professionista
Forse è meglio se cerchi un normale immobile in vendita, se fosse stato possibile o semplice acquistarlo, qualcun altro ci sarebbe riuscito oppure pensi che te ne sia accorto solo tu?
 

Cicionsky

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Non fa una piega, proprio per questo, tutt'ora mi chiedo come sia possibile infatti, immobile davvero notevole, li fermo, non si capisce perchè e come, in "vendita" da più di un anno di sicuro, comunque da tempo. Grazie di nuovo per gli utili consigli.
 

studiogiardina

Membro Attivo
Professionista
Grazie per la risposta. Certamente, in ogni caso mi dovrei ovviamente affidare ad un Esperto Professionista, ad uno STudio LEgale che mi segua in tutto questo, MAI lo farei io e MAI affiderei una simile operazione ad un AGente Immobiliare, qui è chiaro che serva un Avvocato o uno Studio Legale che mastichi molto bene ongi aspetto di Diritto Immobiliare. L'immobile è decisamente interessante per morfologia, posizione etc... e "parrebbe" che la cifra proposta sia in effetti bassa rispetto a quanto potrebbe essere il suo reale valore sul libero mercato, da qui il mio interesse. Ecco perchè avevo pensato ad un operazione saldo e stralcio, proprio e unicamente per questi motivi. Adesso come adesso sto solo cercando di capire e di scambiare due parole qui per cercare di capire qualcosa.
Qui quasi ci offente, essendo il nostro uno studio immobiliare, sebbene specializzato in immobili pignorati. :)
Scherzi a parte è una corretta premura affidarsi ad un legale piuttosto che ad un'agenzia immobliare qualunque, avendo cura di cercarne uno esperto in procedure esecutive, meglio se anche in ambito stragudiziale.
Detto ciò se proprio è innamorato dell'immobile (non del prezzo, quello in asta potrebbe lievitare oltre la convenienza sperata) provi a segnalarci in privato la proposta e ceercheremodi farle sapere se tornerà in asta e, grossomodo, quando. Ovviamente nel pieno rispetto dello spirito del blog che ci ospita si tratterà di una cortesia totalmente gratuita e fine a sè stessa.
 

Miciogatto

Membro Attivo
Proprietario Casa
1. IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO

2. IPOTECA LEGALE derivante da RUOLO (ART. 77 DEL D.P.R. N. 602 DEL 1973)

3. ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI

4. IPOTECA CONC.AMMINISTRATIVA/RISCOSSIONE derivante da RUOLO

5. DOMANDA GIUDIZIALE - DIVISIONE GIUDIZIALE AI SENSI DELL'ART. 1113 E 2646 C.C.
In teoria potrebbe anche essere un immobile perfettamente "pulito".
Non dici infatti se le formalità sono tutte attive o se ve ne sono di annotate di cancellazione.

Partiamo dal presupposto che invece, come è anche più probabile, siano tutte attive e vediamo cosa sono esattamente.

1. IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO
Un creditore ha notificato un decreto ingiuntivo e successivamente iscritto ipoteca sull'immobile. Se espandi la nota trovi anche creditore e importo dell'ipoteca.

2. IPOTECA LEGALE derivante da RUOLO (ART. 77 DEL D.P.R. N. 602 DEL 1973)
La ex-Equitalia ha iscritto ipoteca evidentemente per debiti con lo stato. A meno che non sia una ipoteca molto datata, sarà da minimo 20.000 euro. Il problema di questo tipo debito è che non è trattabile. A meno che non siano in corso campagne di rottamazione o stralcio regolato per legge.

3. ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
L'immobile è pignorato. Potrebbe essere che il pignoramento è appena iniziato, quindi non visibile sui siti delle aste o potremmo essere già alla 10° asta andata deserta. Poi, se vogliamo essere ottimisti, potrebbe pure essere un pignoramento non cancellato ma estinto in tribunale. Senza altre notizie ti faccio tutte le ipotesi possibili.

4. IPOTECA CONC.AMMINISTRATIVA/RISCOSSIONE derivante da RUOLO
E' come il punto 2.

5. DOMANDA GIUDIZIALE - DIVISIONE GIUDIZIALE AI SENSI DELL'ART. 1113 E 2646 C.C.
Vi è una causa in corso, vi sono più comproprietari dell'immobile (spesso sono eredi) che non si mettono d'accordo. Anche qui in genere si finisce con la vendita in asta.


Direi che se tutte le formalità sono attive non è una situazione troppo semplice da risolvere.
 

Cicionsky

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
In teoria potrebbe anche essere un immobile perfettamente "pulito".
Non dici infatti se le formalità sono tutte attive o se ve ne sono di annotate di cancellazione.

Partiamo dal presupposto che invece, come è anche più probabile, siano tutte attive e vediamo cosa sono esattamente.

1. IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO
Un creditore ha notificato un decreto ingiuntivo e successivamente iscritto ipoteca sull'immobile. Se espandi la nota trovi anche creditore e importo dell'ipoteca.

2. IPOTECA LEGALE derivante da RUOLO (ART. 77 DEL D.P.R. N. 602 DEL 1973)
La ex-Equitalia ha iscritto ipoteca evidentemente per debiti con lo stato. A meno che non sia una ipoteca molto datata, sarà da minimo 20.000 euro. Il problema di questo tipo debito è che non è trattabile. A meno che non siano in corso campagne di rottamazione o stralcio regolato per legge.

3. ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
L'immobile è pignorato. Potrebbe essere che il pignoramento è appena iniziato, quindi non visibile sui siti delle aste o potremmo essere già alla 10° asta andata deserta. Poi, se vogliamo essere ottimisti, potrebbe pure essere un pignoramento non cancellato ma estinto in tribunale. Senza altre notizie ti faccio tutte le ipotesi possibili.

4. IPOTECA CONC.AMMINISTRATIVA/RISCOSSIONE derivante da RUOLO
E' come il punto 2.

5. DOMANDA GIUDIZIALE - DIVISIONE GIUDIZIALE AI SENSI DELL'ART. 1113 E 2646 C.C.
Vi è una causa in corso, vi sono più comproprietari dell'immobile (spesso sono eredi) che non si mettono d'accordo. Anche qui in genere si finisce con la vendita in asta.


Direi che se tutte le formalità sono attive non è una situazione troppo semplice da risolvere.
Grazie mille, sei stato anche tu gentilissimo. Davvero, sono sincero, non so cosa fare, nel frattempo sto cercando altro di mio interesse e vedrò che fare. Quellimmobile è in "vendita" da troppo tempo ed è troppo interessante, ovvio che ci siano sotto evidenti e grossi problemi a questo punto, proprio perchè non è ancora stato venduto, la cosa mi puzza davvero ed è quindi sicuramente molto complessa (mi era già stato fatto giustamente notare che qualcun altro avrebbe dovuto interessarsene oltre a ma.. mi sembra ovvio.. eppure.. è ancora li in "vendita"). Molto strano effettivamente. Sto valutando insomma. Grazie ancora:)
 

Miciogatto

Membro Attivo
Proprietario Casa
Non è niente di strano, sono situazioni che si vedono spesso nei tribunali.

Ma sinceramente penso siano un po' troppe, soprattutto le due ipoteche con la pubblica amministrazione se di alto importo.

Ovvio che una risposta puoi averla solo esaminando tutta la documentazione.
 

Cicionsky

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Non è niente di strano, sono situazioni che si vedono spesso nei tribunali.

Ma sinceramente penso siano un po' troppe, soprattutto le due ipoteche con la pubblica amministrazione se di alto importo.

Ovvio che una risposta puoi averla solo esaminando tutta la documentazione.
Certamente, questo è ovvio, solo analizzando tutta la documentazione potrei (forse), venirne a capo. Il punto che sarà comunque un lavoro piuttosto complesso e impegnativo che richiederà una o più figure sicuramente, tutte sicuramente da retribuire. Metti che faccio analizzare tutta la documentazione, spendo 2000 o 3000 Euro o magari più (se fosse anche meno poco cambierebbe), e poi viene fuori che la situazione è troppo complicata da affrontare o addirittura sconveniente etc.. io butto soldi comunque, e tempo. Devo rifletterci su onestamente e il fatto che sia ancora li in vendita (da anni), mi fa pensare che davvero la situazione sia complessa e sicuramente non risolvibile nel breve periodo. Grazie ancora per la gentilissima risposta.
 

Miciogatto

Membro Attivo
Proprietario Casa
Come dicevo prima è una situazione che si presenta piuttosto difficile da chiudere.

Anche perché, come se non bastasse, hai più proprietari che non vanno d'accordo e magari nemmeno si parlano (c'è una domanda di divisione giudiziale).

Se proprio vuoi toglierti una curiosità, con poca spesa, estrai le note complete delle formalità per capire almeno gli importi delle 3 ipoteche.
 

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L'inquilino, sempre quello simpatico,ora prova a creare zizzania anche nei confronti di altri conduttori che finora, educatamente tacciono.Pensavo di convocare tutti in riunione stilando poi un verbale di accettazione delle regole (stavolta scritto nero su bianco e non solo verbale).Sarebbe la prima volta in trent'anni ma c'è pur sempre una prima volta!
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