RIchiesta informazioni e pareri post visura ipocatastale.

[Cicionsky]

Buonasera a tutti,

premettendo che non son un esperto di Diritto Immobiliare, non sono un Avvocato o un Notaio, vorrei chiedere a voi o comunque ad esperti che masticano la materia, un consiglio, cercherò di essere il più breve possibile sperando di chiarire almeno qualche dubbio.

Ho trovato una casa che potrebbe interessarmi e, dopo aver fatto una visura Ipocatastale e Catastale, ho potuto verificare che effettivamente su questo immobile sembra ci siano dei gravami a vario titolo e livello.

Di seguito un estratto molto sintetico di quanto indicato in suddetta visura.
NB. La prima dicitura in alto è la più datata, l'ultima in basso è la più recente, se non erro datata 2018.

1. IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO

2. IPOTECA LEGALE derivante da RUOLO (ART. 77 DEL D.P.R. N. 602 DEL 1973)

3. ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI

4. IPOTECA CONC.AMMINISTRATIVA/RISCOSSIONE derivante da RUOLO

5. DOMANDA GIUDIZIALE - DIVISIONE GIUDIZIALE AI SENSI DELL'ART. 1113 E 2646 C.C.

Ora, ho provato a fare delle ricerche per cercar di capire il significato di ognuna di queste "definizioni" ma l'argomento è complesso e non ho il know-how necessario per comprenderne l'effettivo e reale, sintetico significato.

Vorrei avere da voi un parere (o anche più pareri), circa quanto indicato sopra e il significato (quanto più comprensibile possibile per un non addetto ai lavori), delle diverse definizioni di cui sopra, nonchè un'ipotesi della situazione in cui versa questo immobile per quello che sono le vostre esperienze e competenze.

Ringrazio anticipatamente tutti per le gentili risposte e vostri pareri.

 

[studiogiardina]

Buonasera,
le formalità citate rilevano una situazione debitoria critica, sia con creditori privati che con l'erario.
Sembrerebbe anche, ma per esserne certi non è sufficiente quanto riporti, che l'immobile sia sottoposto ad esproprio forzoso, verosimilmente intestato a più soggetti differenti, di cui uno (o più) debitori nei confronti del creditore procedente, l'altro/gli altri potenzialmente no.
Sicuro non sia un immobile già in asta? Diversamente potrebbe essere questione di tempo. In questo senso le date di transcrizione del pignoramento e della divisione giudiziale sarebbero già un'indicazione utile.
Superfluo sottolineare che l'acquisto di un bene gravato da questo genere di problematiche possa essere concluso tramite aggiudicazione in asta o, diversamente, professionisti altamente qualificati, ammesso e non concesso che nella fattispecie sussistano le condizioni oggettive per un acquisto stragiudiziale.

 

[Cicionsky]

Gentile Studio Giardina, ringrazio per la gentilissima risposta, davvero molto, molto utile, ancora grazie. Volevo appunto avere un'idea anche di massima della situazione. L'idea era in effetti quella di "avanzare" una eventuale proposta di acquisto per "saldo e stralcio" dal momento in cui sembrerebbe (ripeto, sembrerebbe), che questo immobile sia in realtà in vendita ma, non essendo ben chiaro l'annuncio della vendita, volevo un tantino approfondire anche sommariamente la cosa. Sui vari siti di vendita immobili tra i più blasonati (vedi ad es. Immobiliare.it, Casa.it etc..), ci sono infatti numerosi annunci dove vengono proposti in "vendita" immobili che "sarebbero" appunto venduti tramite asta (ma che in realtà non hanno alcun riferimento ad Aste, date, luoghi etc..). Da qui la mia perplessità. Non avendo trovato questo specifico immobile in asta sui siti dei Tribunali, non riesco ancora a capire come possano "proporre" in vendita immobili in asta ma che di fatto in asta non sono perchè non vi sono date o riferimenti, annunci sui siti dei Tribunali etc.. Ce ne sono molti di questi annunci e da qui la mia idea di cercare di capirci un pò di più ed approfondire fino a quando ho deciso di fare una visura Ipocatastale per capire cosa vi fosse sotto e qui il risultato (è un esempio tra centinaia, ma vale la stessa identica cosa per tutti). La mia idea era quella di appoggiarmi magari ad uno Studio di Pofessionisti per capire se ci fossero mai anche solo le premesse per azzardare un'ipotesi di "saldo e stralcio" ma, visto e considerato anche quello che mi ha indicato e riportato Lei, sincero, a questo punto sono molto titubante e dubbioso. Forse meglio lasciar perdere sin da subito, la situazione sembrerebbe sicuramente essere piuttosto complessa e richiederebbe una consulenza probabilmente lunga, costosa e chissà, magari anche totalmente a vuoto. Cosa ne pensa lei? Di nuovo grazie per la sua gentilissima risposta. La saluto cordialmente.

 

[Fift@]

Lascia stare oppure compralo all'asta così almeno lo trovi libero da ogni ipoteca. Se il tuo scopo è risparmiare allora te lo sconsiglio vivamente

 

[Cicionsky]

Fift grazie mille, leggerò con molta attenzione le vs risposte e cercherò di seguire tutti i vs utilissimi consigli. PS. Sopra riportavo la possibilità di acquisire/acquistare questo immobile tramite operazione "saldo e stralcio", potrebbe essere un'operazione interessante o fattibile anche in una situazione del genere? Il professionista incaricato potrebbe comunque trovare soluzioni con i creditori ed avanzare delle proposte, può essere che si riescano a trovare accordi e quindi stralciare e saldare l'immobile. Il punto è capire PRIMA se ne velga la pena interpellare uno Studio o un Profesisonista (che comunque deve essere retribuito) anche solo per affrontare e definire/comprendere la situazione.. con il rischio che nulla si riesca a concludere di fatto e che io perda i 500/1000 o 2000 Euro di consulenza a vuoto, del tutto a vuoto. Suoi pareri in merito? La ringrazio per la gentile risposta in anticipo.

 

[Fift@]

Fift grazie mille, leggerò con molta attenzione le vs risposte e cercherò di seguire tutti i vs utilissimi consigli. PS. Sopra riportavo la possibilità di acquisire/acquistare questo immobile tramite operazione "saldo e stralcio", potrebbe essere un'operazione interessante o fattibile anche in una situazione del genere? Il professionista incaricato potrebbe comunque trovare soluzioni con i creditori ed avanzare delle proposte, può essere che si riescano a trovare accordi e quindi stralciare e saldare l'immobile. Il punto è capire PRIMA se ne velga la pena interpellare uno Studio o un Profesisonista (che comunque deve essere retribuito) anche solo per affrontare e definire/comprendere la situazione.. con il rischio che nulla si riesca a concludere di fatto e che io perda i 500/1000 o 2000 Euro di consulenza a vuoto, del tutto a vuoto. Suoi pareri in merito? La ringrazio per la gentile risposta in anticipo.

Il saldo a stralcio è una operazione complessa e poi hai a che fare con più soggetti creditori. L'agente non sarà minimamente in grado di assisterti e dovresti pagare un legale per seguirti. Se poi hai bisogno di un mutuo non troveresti una banca disposta a darti soldi. Sei inesperto e vuoi imbarcarti in una operazione così complessa. Tanto andrà o è già all'asta quindi non vedo quale sia il vantaggio di pagare anche l'agenzia. Ci sono siti di pubblico dominio per le aste, cercalo li

 

[studiogiardina]

Lieti dell'apprezzamento le confermiamo possa essere una delle proposta di cui parla, ovvero un immobile precedentemente in asta che attualmente non trova nei siti istituzionali in quanto le attività dei tribunali sono state sospesa causa emergenza Covid e le esecuzioni immobiliari sulle cd "prime case" sono state eliminate da questi portali in quanto sospese per un semestre.
Personalmente le sconsiglieremmo un tentativo a "saldo e stralcio" laddove fra i creditori compaia, come in questo caso, Agenzia delle Entrate Riscossioni.
Nel migliore dei casi il tentativo sarebbe vano, nel peggiore potrebbe incappare in qualche operatore poco serio, e chi le scrive (giusto per dare un peso al consiglio) si occupa di questo quotidianamente, da oltre un decennio.

 

[Cicionsky]

Grazie per la risposta. Certamente, in ogni caso mi dovrei ovviamente affidare ad un Esperto Professionista, ad uno STudio LEgale che mi segua in tutto questo, MAI lo farei io e MAI affiderei una simile operazione ad un AGente Immobiliare, qui è chiaro che serva un Avvocato o uno Studio Legale che mastichi molto bene ongi aspetto di Diritto Immobiliare. L'immobile è decisamente interessante per morfologia, posizione etc... e "parrebbe" che la cifra proposta sia in effetti bassa rispetto a quanto potrebbe essere il suo reale valore sul libero mercato, da qui il mio interesse. Ecco perchè avevo pensato ad un operazione saldo e stralcio, proprio e unicamente per questi motivi. Adesso come adesso sto solo cercando di capire e di scambiare due parole qui per cercare di capire qualcosa.

 

[Cicionsky]

Chiarissimo. Di nuovo grazie, lo tengo sicuramente ben presente, forse, vista la situazione effettiva, meglio buttarsi a cercare sul libero mercato, senza ombra di dubbio alcuno.

 

[Fift@]

Forse è meglio se cerchi un normale immobile in vendita, se fosse stato possibile o semplice acquistarlo, qualcun altro ci sarebbe riuscito oppure pensi che te ne sia accorto solo tu?