• propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

2021hcmc

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Allora questa volta tira dritto con lo sfratto.

Se effettivamente hanno la possibilità di pagare saneranno la morosità davanti al giudice, il contratto non verrà risolto e continuerà il vostro rapporto locativo.
Però questo "giochino" non è ripetibile all'infinito: la norma prevede che il conduttore possa sanare in udienza non più di tre volte nel corso di un quadriennio.

Qui una discussione sui morosi recidivi:
Recidiva morosità | propit.it - Forum per la Casa
la norma prevede che il conduttore possa sanare in udienza non più di tre volte nel corso di un quadriennio.

Uva, posso chiederti se le spese legali per la messa in mora sono a carico del conduttore?

Chiedo perche' mi costa 1.500euro la pratica di sfratto. Mi sembra che devo anticiparli
al legale; ma se durante la messa in mora il conduttore paga i mesi dovuti ci rimetto le spese legali?

 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Non so dare una risposta precisa, dovresti parlarne col tuo legale.
Posso dire che anni fa feci scrivere dal mio avvocato un sollecito ad un inquilino in ritardo con i pagamenti. Nella lettera lo si invitava a sanare la morosità e pagare circa 200 euro per l'intervento del legale.
L'inquilino pagò tutte le mensilità arretrate, ma non quei 200 euro che rimasero a mio carico.

mi costa 1.500euro la pratica di sfratto.
E' un costo ragionevole, che potrebbe aumentare se ci saranno più udienze alle quali dovrà presenziare il tuo avvocato.
Ma se la diffida con messa in mora è sufficiente per recuperare il tuo credito attuale, il costo sarà decisamente inferiore (suppongo qualche centinaia di euro).

Secondo me dovresti accordarti col tuo legale e procedere step by step.

Altro esempio: avevo fatto inviare a dei conduttori in ritardo di 4 mensilità l'intimazione di sfratto per morosità. Appena l'hanno ricevuta sono venuti da me quasi offesi perché dicevano di non meritare lo sfratto!
Allora gli ho imposto di pagare l'arretrato più le spese legali fatturate dal mio avvocato fino a quel punto della pratica. Hanno pagato tutto, il mio avvocato non ha iscritto a ruolo la causa e tutto è finito lì.
Dopo qualche mese mi hanno presentato disdetta del contratto di locazione (che ho accettato ben contenta se ne andassero!) e si sono trasferiti altrove.
 

2021hcmc

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Non so dare una risposta precisa, dovresti parlarne col tuo legale.
Posso dire che anni fa feci scrivere dal mio avvocato un sollecito ad un inquilino in ritardo con i pagamenti. Nella lettera lo si invitava a sanare la morosità e pagare circa 200 euro per l'intervento del legale.
L'inquilino pagò tutte le mensilità arretrate, ma non quei 200 euro che rimasero a mio carico.


E' un costo ragionevole, che potrebbe aumentare se ci saranno più udienze alle quali dovrà presenziare il tuo avvocato.
Ma se la diffida con messa in mora è sufficiente per recuperare il tuo credito attuale, il costo sarà decisamente inferiore (suppongo qualche centinaia di euro).

Secondo me dovresti accordarti col tuo legale e procedere step by step.

Altro esempio: avevo fatto inviare a dei conduttori in ritardo di 4 mensilità l'intimazione di sfratto per morosità. Appena l'hanno ricevuta sono venuti da me quasi offesi perché dicevano di non meritare lo sfratto!
Allora gli ho imposto di pagare l'arretrato più le spese legali fatturate dal mio avvocato fino a quel punto della pratica. Hanno pagato tutto, il mio avvocato non ha iscritto a ruolo la causa e tutto è finito lì.
Dopo qualche mese mi hanno presentato disdetta del contratto di locazione (che ho accettato ben contenta se ne andassero!) e si sono trasferiti altrove.
Allora gli ho imposto di pagare l'arretrato più le spese legali fatturate dal mio avvocato fino a quel punto della pratica

Benfatto uva! :)

Scusa le somme arretrate sono state pagate a te o all'avvocato? Grazie mille ;)))))
 
  • Mi Piace
Reazioni: uva

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
le somme arretrate sono state pagate
Sono state pagate a me, in quanto preferisco intrattenere rapporti diretti con i conduttori, anche quando c'è una pratica legale in corso.

Se tu preferisci non averci a che fare direttamente, puoi dirottare i morosi dal tuo avvocato.
 

Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
ma non si intende nullo un contratto se l inqulino non paga ;'affitto
Solo quando lo annulla il giudice o quando ci sia una clausola risolutiva espressa (ma è sempre meglio attendere la convalida del giudice): se pagasse prima della convalida il contratto tornerebbe attivo (e rinnovabile tacitamente, salvo legge); se pagasse dopo la convalida il contratto sarebbe comunque annullato.
 

2021hcmc

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ma se la diffida con messa in mora è sufficiente per recuperare il tuo credito attuale, il costo sarà decisamente inferiore (suppongo qualche centinaia di euro).

Scusa uva una cosa cosa mi sfugge:

l'intimazione di sfratto per morosità e' lo stesso che diffida con messa in mora?
(per intenderci costano lo stesso i 200 euro che hai pagato)
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
intimazione di sfratto per morosità e' lo stesso che diffida con messa in mora?
Io ho capito che il tuo avvocato ora si limita ad inviare all'inquilino una raccomandata ar di messa in mora, intimandogli di sanare il debito entro X giorni.
Questa pratica può costare qualche centinaia di euro. Supponiamo 300 euro.

Poi si decide passo dopo passo come precedere.

Se l'inquilino paga le mensilità arretrate (più eventualmente i 300 euro, che però tu dovrai comunque pagare al tuo legale) la cosa finisce lì.

Se invece l'inquilino non risponde, magari non ritira neppure la raccomandata e comunque non paga, allora tu dovrai decidere come proseguire.
Puoi dire all'avvocato di notificargli l'atto "di intimazione sfratto per morosità e contestuale citazione di convalida", che comporta appunto l'invito a comparire in Tribunale.
Oppure chiami tu l'inquilino e gli proponi un accordo stragiudiziale: lui disdice il contratto di locazione e si impegna a rilasciare l'immobile entro la data Y. Ovviamente a fronte di un "incentivo" economico: rimessione del debito, buonuscita, ecc.
 

2021hcmc

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Puoi dire all'avvocato di notificargli l'atto "di intimazione sfratto per morosità e contestuale citazione di convalida"

Haime', capito proprio nel momento delle ferie, che significa altre 3 settimane di ritardo.
Tra l'altro nel preventivo del legale e' citato:

""Non è compresa l’eventuale fase di notifica del titolo e del precetto e la fase per il rilascio forzato dell’immobile, né la fase monitoria ed esecutiva per il recupero coattivo del suo credito per canoni e spese di procedura.""


Quindi dai 1500 preventivati sembra il costo sia ben piu alto ma a sto punto non ho scelta
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
dai 1500 preventivati sembra il costo sia ben piu alto
Io capisco che il preventivo del tuo avvocato riguarda la procedura fino alla convalida dello sfratto da parte del giudice.
E' esclusa la parte successiva: notifica dell'atto di precetto, monitoria di sgombero, recupero del credito.

Considera un elemento importante dal punto di vista fiscale:
la convalida dello sfratto ti permette di non dichiarare e non sottoporre a tassazione i canoni di locazione non percepiti.
Mentre in caso di risoluzione (=chiusura) del contratto di locazione a seguito disdetta dell'inquilino, dovrai comunque pagare le imposte su tutti i canoni fino alla data di risoluzione. Anche su quelli che non incasserai, rinunciando al tuo credito per indurlo ad andarsene via spontaneamente.
 

2021hcmc

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Io capisco che il preventivo del tuo avvocato riguarda la procedura fino alla convalida dello sfratto da parte del giudice.
E' esclusa la parte successiva: notifica dell'atto di precetto, monitoria di sgombero, recupero del credito.

Considera un elemento importante dal punto di vista fiscale:
la convalida dello sfratto ti permette di non dichiarare e non sottoporre a tassazione i canoni di locazione non percepiti.
Mentre in caso di risoluzione (=chiusura) del contratto di locazione a seguito disdetta dell'inquilino, dovrai comunque pagare le imposte su tutti i canoni fino alla data di risoluzione. Anche su quelli che non incasserai, rinunciando al tuo credito per indurlo ad andarsene via spontaneamente.
Uva, ti posso chiedere: i legali che ho consultato dicono che andranno in ferie e che
i tribunali in Agosto sono chiusi.
E' consigliabile dare in mandato ad un legale comunque questa settimana o aspettare
la fine delle ferie?
(ad esempio, se parte la raccomandata il 6 Agosto e viene dato
al conduttore una settimana per rispondere: come fa il legale a sapere se e
quando il conduttore risponde alla raccomandata?)
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
come fa il legale a sapere
La raccomandata ar di messa in mora è valida anche se l'inquilino non la ritira e/o non risponde.
Il termine concessogli per pagare decorre dal giorno in cui essa viene consegnata al destinatario; oppure da quando il postino gli lascia l'avviso di giacenza nella cassetta delle lettere. In questo caso dopo i 30 giorni di giacenza presso l'ufficio postale se non viene ritirata torna al mittente (al tuo avvocato).

Io manderei adesso la raccomandata ar, eventualmente lasciando al moroso un termine maggiore per pagare (15 giorni, come previsto per la diffida ad adempiere di cui all'art. 1454 Cod. Civ.) per non perdere altro tempo.
Poi a fine mese, terminato il periodo delle ferie, tu e l'avvocato deciderete se e come procedere.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Meglio inviare prima possibile la raccomandata. Il conduttore potrebbe riceverla, leggerla e pagare, non si sa mai. Le banche sono aperte in agosto, anche se i Tribunali e gli avvocati sono in ferie.
 

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Ultimi Messaggi sui Profili

Ho due entrate nella mia proprietà. Il numero civico va messo solo all'entrata pedonale o anche al carrabile? Sono separati da molto muro di recinzione e spesso postini e corrieri citofono al carrabile quando la cassetta della posta è al pedonale. Cosa posso fare? Grazie
Alto