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2021hcmc

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Salve,

Il mio inquilino e' attualmente in mora (6 mesi di ritardo, causa in corso).
Tra 11 mesi scadono i primi anni 4 di contratto di affitto.

Vorrei sapere:
-se l inquilino durante la messa in mora paga i mesi che deve poi alla scadenza dei 4 anni il contratto si rinnova tacitamente per 4 anni?
- la messa in mora puo' essere giusta causa per richiedere il non rinnovo dei 4 anni aggiuntivi?

(nei primi 4 anni hanno sempre pagato con mesi di ritardo, vorrei proprio che se ne vadano all fine dei 4 anni)

Grazie
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Se non interviene prima una risoluzione dichiarata dal giudice, il contratto sarà rinnovato
per un periodo di quattro anni, salvo che tu intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'art. 3 della legge n. 431/1998, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3.
In tal caso, dovrai darne comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi rispetto alla prima scadenza.
 

2021hcmc

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Salve Nemesis,

scusa per il lungo articolo ma ho letto che:
Il locatore non deve provare la serietà delle ragioni del rifiuto di rinnovo del contratto di locazione abitativa
In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall’art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, non è necessario che egli fornisca la prova dell’effettiva necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso,

fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell’eventualità in cui il locatore non abbia adibito l’immobile all’uso dichiarato nell’atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità.

*Devo dire che l inquilino ha sempre pagato con diversi mesi di ritardo negli ultimi 4 anni: e' questa una ragione buona per esigere l annullamento del contratto?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
e' questa una ragione buona per esigere l annullamento del contratto?
No. Non è un motivo valido per negare, alla fine del quarto anno, il rinnovo del contratto per il secondo quadriennio.

I motivi sono esclusivamente quelli elencati nell'art. 3, c. 1 legge 431/1998.
Nella lettera di disdetta il locatore deve indicare il motivo da lui addotto, senza fornire alcuna "prova dell'effettiva necessità".

Se però poi non realizza quanto previsto, ne sopporterà le conseguenze:

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
l inquilino ha sempre pagato con diversi mesi di ritardo negli ultimi 4 anni
Non è uno dei motivi per cui il locatore ha la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla sua prima scadenza.
Se non esiste uno di quei motivi, o ti accordi con il conduttore affinché se ne vada, o dovrai ottenere dal giudice la risoluzione del contratto.
 

2021hcmc

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Uva,

se leggo bene allora, anche se un inquilino e' moroso, il contratto si intende rinnovato
in automatico per altri 4 anni? ( ma non si intende nullo un contratto se l inqulino non paga ;'affitto?

* In questo caso che opzioni ha un proprietario,? l unica scelta e' avviare pratica di sfratto?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
l unica scelta e' avviare pratica di sfratto?
In pratica se l'inquilino è moroso e vuoi mandarlo via devi iniziare la pratica legale di sfratto per morosità.
Il contratto verrà risolto (= chiuso, finito) quando il giudice convaliderà lo sfratto.
A quel punto se l'inquilino non rilascerà l'immobile spontaneamente lo sfratto verrà eseguito dall'ufficiale giudiziario.

Siccome hai scritto
causa in corso
mi pare di capire che la procedura di sfratto è già stata avviata dal tuo avvocato.
A che punto siete?
C'è già stata la prima udienza? L'inquilino si è presentato? Se sì, ha ottenuto il termine di grazia?
 

2021hcmc

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
In pratica se l'inquilino è moroso e vuoi mandarlo via devi iniziare la pratica legale di sfratto per morosità.
Il contratto verrà risolto (= chiuso, finito) quando il giudice convaliderà lo sfratto.
A quel punto se l'inquilino non rilascerà l'immobile spontaneamente lo sfratto verrà eseguito dall'ufficiale giudiziario.

Siccome hai scritto

mi pare di capire che la procedura di sfratto è già stata avviata dal tuo avvocato.
A che punto siete?
C'è già stata la prima udienza? L'inquilino si è presentato? Se sì, ha ottenuto il termine di grazia?
Grazie Uva, e' tutto piu' chiaro dopo che leggo la tua risposta.

In pratica il ns legale aspetta solo un "ok" da parte mia per invare Lunedi la
pratica di messa in mora. nel preventivo che ha fatto, sono Eur 1.600 e sono titubante perche se avvio la pratica non credo
che l inquilino mi rimborsera le spese legali.

D'altro canto sono 4 anni che l'inquilino paga con mesi di ritardo ;((( e sono esausto.
Ho scritto questo post perche voglio evitare altri 4 anni cosi
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
il ns legale aspetta solo un "ok" da parte mia per invare Lunedi la
pratica di messa in mora.
Quindi il tuo avvocato gli manderà la raccomandata ar (o la pec) invitandolo a sanare la morosità entro un certo termine.
Se l'inquilino non è in gravi difficoltà economiche (e se è una persona onesta) può darsi che inizi a pagare almeno una parte del debito.

nel preventivo che ha fatto, sono Eur 1.600
Mi pare sia approssimativamente il costo della pratica di sfratto, che verrà avviata se la messa in mora non sortirà effetto.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Dovresti rileggere il post n. #5 di @Nemesis , che ti ha giustamente suggerito le strade percorribili per liberarti di quell'inquilino sgradito.

Te le riassumo:

1) Segui le indicazioni del tuo avvocato:
messa in mora; se l'inquilino non paga gli verrà intimato sfratto per morosità; prima udienza (se lui non si presenta il giudice convalida subito lo sfratto); seconda udienza (se durante la prima l'inquilino si è presentato ma non potendo pagare ha chiesto e ottenuto il termine di grazia); se persiste la morosità lo sfratto viene convalidato e il contratto risolto/finito; notifica precetto; se l'inquilino non se ne va lo sfratto sarà eseguito dall'ufficiale giudiziario.
E' una pratica lunga, oltre che costosa, al termine della quale rientrerai in possesso dell'immobile e deciderai se vale la pena tentare il recupero del tuo credito tramite decreto ingiuntivo ed eventuali pignoramenti di redditi e/o beni del debitore (sempre che vi sia qualcosa da pignorare).
Anche il recupero credito comporta tempi lunghi. Ed esito incerto, per cui spesso al locatore conviene lasciar perdere.

2) Ti accordi con l'inquilino in modo che sia lui a presentarti disdetta del contratto, e lasci spontaneamente la casa.
Ovviamente dovrai incentivarlo, ad esempio condonandogli il debito e magari offrendogli una buonuscita. Il tutto da stabilire con accordo scritto, e regolando la parte finanziaria quando effettivamente sgombera l'immobile e ti restituisce le chiavi.
 

2021hcmc

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Dovresti rileggere il post n. #5 di @Nemesis , che ti ha giustamente suggerito le strade percorribili per liberarti di quell'inquilino sgradito.

Te le riassumo:

1) Segui le indicazioni del tuo avvocato:
messa in mora; se l'inquilino non paga gli verrà intimato sfratto per morosità; prima udienza (se lui non si presenta il giudice convalida subito lo sfratto); seconda udienza (se durante la prima l'inquilino si è presentato ma non potendo pagare ha chiesto e ottenuto il termine di grazia); se persiste la morosità lo sfratto viene convalidato e il contratto risolto/finito; notifica precetto; se l'inquilino non se ne va lo sfratto sarà eseguito dall'ufficiale giudiziario.
E' una pratica lunga, oltre che costosa, al termine della quale rientrerai in possesso dell'immobile e deciderai se vale la pena tentare il recupero del tuo credito tramite decreto ingiuntivo ed eventuali pignoramenti di redditi e/o beni del debitore (sempre che vi sia qualcosa da pignorare).
Anche il recupero credito comporta tempi lunghi. Ed esito incerto, per cui spesso al locatore conviene lasciar perdere.

2) Ti accordi con l'inquilino in modo che sia lui a presentarti disdetta del contratto, e lasci spontaneamente la casa.
Ovviamente dovrai incentivarlo, ad esempio condonandogli il debito e magari offrendogli una buonuscita. Il tutto da stabilire con accordo scritto, e regolando la parte finanziaria quando effettivamente sgombera l'immobile e ti restituisce le chiavi.
Grazie uva

""se persiste la morosità lo sfratto viene convalidato e il contratto risolto/finito; notifica precetto; se l'inquilino non se ne va lo sfratto sarà eseguito dall'ufficiale giudiziario.""

Siccome c'e il blocco degli sfratti fino al 31 Dicembre (se leggo bene),
anche se ottengo, (ad esempio, nel caso che il conduttore non paghi) l annullamento del contratto, devo aspettare fino al 31 dicembre prima che possa mandarlo via?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Siccome c'e il blocco degli sfratti
E' opportuno chiarire che il blocco si riferisce all'esecuzione degli sfratti: significa che le procedure proseguono e i giudici convalidano, mentre sono bloccate le esecuzioni (che competono agli ufficiali giudiziari).

Lo schema blocco esecuzioni è il seguente:
1) Provvedimenti di rilascio adottati tra il 28/02/2020 e il 30/09/2020: blocco prorogato fino al 30 settembre 2021.
2) Provvedimenti dal 01/10/2020 al 30/06/2021: blocco prorogato fino al 31 dicembre 2021.
3) Quelli precedenti allo scoppio della pandemia sono "liberati" e si possono eseguire da luglio 2021.

Quindi il tuo caso non rientra nelle scadenze suddette. Perché se, ad esempio, inizi la procedura a settembre avrai la convalida verso fine anno (considerato il probabile termine di grazia di 90 giorni che in genere i giudici accordano ai morosi).

Non è possibile prevedere cosa capiterà tra qualche mese, se ci saranno ulteriori blocchi oppure no.
Di sicuro gli ufficiali giudiziari saranno oberati di lavoro e le esecuzioni andranno a rilento, per cui non aspettarti tempi brevi.
 

2021hcmc

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
E' opportuno chiarire che il blocco si riferisce all'esecuzione degli sfratti: significa che le procedure proseguono e i giudici convalidano, mentre sono bloccate le esecuzioni (che competono agli ufficiali giudiziari).

Lo schema blocco esecuzioni è il seguente:
1) Provvedimenti di rilascio adottati tra il 28/02/2020 e il 30/09/2020: blocco prorogato fino al 30 settembre 2021.
2) Provvedimenti dal 01/10/2020 al 30/06/2021: blocco prorogato fino al 31 dicembre 2021.
3) Quelli precedenti allo scoppio della pandemia sono "liberati" e si possono eseguire da luglio 2021.

Quindi il tuo caso non rientra nelle scadenze suddette. Perché se, ad esempio, inizi la procedura a settembre avrai la convalida verso fine anno (considerato il probabile termine di grazia di 90 giorni che in genere i giudici accordano ai morosi).

Non è possibile prevedere cosa capiterà tra qualche mese, se ci saranno ulteriori blocchi oppure no.
Di sicuro gli ufficiali giudiziari saranno oberati di lavoro e le esecuzioni andranno a rilento, per cui non aspettarti tempi brevi.
Grazie infinite uva )

Al di la' della lentezza nell'esecuzioni, in generale e' meglio avviare la procedura di messa in mora oppure accordarsi "con le buone" con il conduttore ed evitare ulteriori spese + mesi di mancato affitto?

(mi riferisco al caso in cui, anche avendo ottenuto l,'annullamento del contratto, passano mesi di attesa dell'esecuzione dello sfratto: l'inquilino puo' comodamente stare dentro casa senza pagare? grazia+esecuzione=6 mesi circa)
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
E' molto difficile rispondere a questa domanda: si possono fare solo ipotesi conoscendo l'inquilino e i (presumibili) motivi della morosità.

Se si tratta di un nucleo familiare con minori, anziani, malati, è probabile che l'ufficiale giudiziario conceda delle proroghe prima di eseguire lo sfratto. Eventualmente interessando i servizi sociali per sistemare quella famiglia "fragile".
Se è un single o una coppia è più probabile che se ne vada/vadano, anche spontaneamente appena ricevuto il precetto.
Se è un disonesto starà lì più a lungo possibile, indipendentemente dalla composizione del suo nucleo familiare. Trattasi del cosiddetto IMP (inquilino moroso professionista) che passa con disinvoltura da uno sfratto all'altro.

Prima di tutte queste considerazioni sarebbe utile capire perché non paga: è in cassa integrazione? Ha perso il lavoro? Il suo reddito è diminuito causa crisi Covid? E' giovane/anziano/malato? Ha una famiglia da mantenere o, viceversa, potrebbe farsi aiutare da qualche parente?

Per quanto riguarda i costi: devi confrontare quello della procedura legale preventivato dal tuo avvocato con la somma che dovresti condonare all'inquilino (non hai detto a quanto ammonta attualmente la morosità) + eventuale rimborso spese per il suo trasloco e/o buonuscita.
 

2021hcmc

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Salve uva,

Si tratta di una coppia di 50 anni che ha una piccola azienda artigiana.
Credo abbiano una persona anziana.

"
"Trattasi del cosiddetto IMP (inquilino moroso professionista)""

Da quando sono entrati 3 anni fa hanno sempre pagato con 3, 4 mesi di ritardo (!).
La conduttrice e' una esperta nel "paghero' la prossima settimana" (poi ne passano 3 o 4)
e "lo dovrebbe vedere il bonifico" (bonifico mai inviato): in pratica palle vere e proprie. Adesso il saldo dovuto e' 630euro x 6 mesi=3.780 euro.

( nel frattempo si scopre che fanno viaggi in montagna, mare, escono col camper)
Si ha tutta l'impressione di persone che sanno piu di me e che mi prendono in giro.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Si ha tutta l'impressione di persone che sanno piu di me e che mi prendono in giro.
Vista la situazione io procederei con la messa in mora.
Quando ricevono la comunicazione dell'avvocato capiscono le tue intenzioni: non sei più disposto a tollerare ritardi né a credere alle loro scuse e bugie.
Se sono onesti sanano la morosità, o comunque ti contattano per concordare un piano di pagamento.
Se invece non ritirano neppure la raccomandata dimostrano ulteriormente la loro inaffidabilità, e a quel punto deciderai se fargli inviare l'intimazione di sfratto.
 

2021hcmc

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Vista la situazione io procederei con la messa in mora.
Quando ricevono la comunicazione dell'avvocato capiscono le tue intenzioni: non sei più disposto a tollerare ritardi né a credere alle loro scuse e bugie.
Se sono onesti sanano la morosità, o comunque ti contattano per concordare un piano di pagamento.
Se invece non ritirano neppure la raccomandata dimostrano ulteriormente la loro inaffidabilità, e a quel punto deciderai se fargli inviare l'intimazione di sfratto.
L'anno scorso ho inviato una lettera di intimazione. Sono andati dal legale che ha inviato
la lettera supplicandolo di aspettare che hanno problemi finanziari e mi hanno scritto promettendo di pagare; hanno pagato 2 mesi e poi si e' tornati agli stessi ritardi
di 2, 3, 4 mesi.
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
poi si e' tornati agli stessi ritardi
Allora questa volta tira dritto con lo sfratto.

Se effettivamente hanno la possibilità di pagare saneranno la morosità davanti al giudice, il contratto non verrà risolto e continuerà il vostro rapporto locativo.
Però questo "giochino" non è ripetibile all'infinito: la norma prevede che il conduttore possa sanare in udienza non più di tre volte nel corso di un quadriennio.

Qui una discussione sui morosi recidivi:
Recidiva morosità | propit.it - Forum per la Casa
 

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