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Altomare Alessandro

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Salve a tutti.
Il mio contratto di locazione per albergo è scaduto nel 2006 dopo 18 anni.
La proprietaria ha inviato la disdetta per finita locazione in ritardo di 6 mesi (12 anzichè 18) senza specificare il rilascio dell'immobile.
Vorrei sapere se a distanza di 4 anni senza rinnovo del contratto (anche se presumo che sia rinnovato tacitamente per altri 9), posso chiedere io stesso la disdetta senza preavviso e richiedere le 21 mensilità della perdita di avviamento (sarebbe un arma in più in quanto verbalmente mi ha chiesto un congruo aumento per il rinnovo, dato che in questo momento il canone è di circa novemila euro mensili).
Un grazie di cuore se potete consigliarmi (anche senza).
Alessandro
 

maidealista

Fondatore
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Proprietario Casa
Dalla Legge 392/78 :
Art.28. (Rinnovazione del contratto). Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.

Il tuo contratto, essendoti pervenuta la RRR della volontà di "non rinnovazione" del contratto fuori dei termini previsti è rinnovato per altri 9 anni.
Per la risoluzione anticipata del contratto, dalla medesima Legge :

Art.27. (Durata della locazione). Omissis…. È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

:daccordo:
 
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maidealista

Fondatore
Membro dello Staff
Proprietario Casa
1) Il contratto è rinnovato per altri 9 anni non essendo stato disdetto nei termini previsti.
2) Puoi chiedere la risoluzione anticipata con un preavviso (tramite RRR) di 6 mesi.
3)
richiedere le 21 mensilità della perdita di avviamento
: non previsto per risoluzione richiesta dal locatario. :daccordo:
 
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Salvatore Schiavone

Membro dello Staff
Il contratto si è rinnovato tacitamente e il canone è rimasto invariato. La proprietà, quindi, non può chiedere alcun aumento, se non l'ISTAT.
Tu puoi RECEDERE LIBERAMENTE dal contratto (prima della successiva scadenza) solo se il contratto prevede espressamente questo diritto, altrimenti puoi recedere solo per "GRAVI MOTIVI".
Se però recedi dal contratto, viene meno il diritto alla perdita dell'avviamneto commerciale. In pratica, questo diritto viene meno tutte le volte che il contratto si scioglie per un fatto imputabile al conduttore (es. recesso, disdetta, sfratto per morosità, fallimento del conduttore)
 

Marco Costa

Membro dello Staff
quoto al 100% GURU, e preciso che il concetto di GRAVI MOTIVI e' molto discutibile e soggetto a interpretazioni

Per "grave motivo" di cui all’art. 4 della legge n. 392/1978 non si può assolutamente ritenere una situazione che trae la sua origine da una scelta o decisione del conduttore, dovendo invece trattarsi di circostanze necessitate e causate, almeno a titolo di conoscenza, da fattori estranei alla libera determinazione dell’interessato.

* Trib. civ. Piacenza, 26 settembre 1985, Buono e altro c. Nossardi, in Arch. loc. e cond. 1985, 725.



L’antieconomicità della prosecuzione dell’attività produttiva del conduttore non realizza la condizione della sussistenza dei gravi motivi che abilitano ex art. 27, ultimo comma, L. n. 392/78 il conduttore a recedere dal contratto, dovendo invece tali motivi trovare la propria origine in fattori estranei alla volontà del conduttore medesimo nonché essere imprevedibili e sopravvenuti alla conclusione del contratto.

* Trib. civ. Padova, 29 maggio 1986, Siderpali c. Capitelli, in Arch. loc. e cond. 1987, 358.



In tema di recesso del conduttore ex art. 27, ultimo comma della legge n. 392 del 1978, i "gravi motivi" di cui alla norma non possono attenere esclusivamente alla sfera della soggettiva ed unilaterale valutazione del conduttore medesimo circa la convenienza o meno di continuare a svolgere la propria attività nell’immobile locato.

* Trib. civ. Genova, 23 marzo 1987, Srl Goal e altri c. Negrino, in Arch. loc. e cond. 1987, 524.



I gravi motivi in presenza dei quali gli artt. 4, secondo comma, e 27 ultimo comma, della L. n. 392 del 1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consentono il recesso del conduttore dal contratto in qualsiasi momento, devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore medesimo che, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, siano tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto stesso. Pertanto non ricorrono detti estremi ove la domanda di recesso sia fondata sul diniego dell’autorizzazione amministrativa per esercitare nell’immobile locato l’attività convenuta (nella specie: casa - albergo), ove già al momento della stipulazione del contratto non sussistano i presupposti di fatto e di diritto per conseguire detta autorizzazione (nella specie il diniego dell’amministrazione dipendeva dalla insussistenza di una specifica norma regionale relativa alle case - albergo).

* Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 1991, n. 260, S.p.a. PIEC c. Ponturo.
 
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