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vitt1

Membro Supporter
Proprietario Casa
buongiorno, nel condominio di 7 unità ( 5 appartamenti e 2 negozi ) fino alla stagione 2016/17 le spese di riscaldamento erano ripartite con una tabella millesimale dedicata. Anche i negozi, malgrado tutti affermassero che addirittura non avevano i termosifoni o comunque non li usavano, dovevano pagare e, di fatto, pagavano. Prima della stagione 2017/18 sono state installate valvole e contabilizzatori e i negozi hanno pagato, in base ai nuovi fabbisogni termici, solo la quota involontaria ( 25% ) in quanto non hanno termosifoni. La maggioranza dell'assemblea ( poco virtuosa ) ha chiesto di applicare l'opzione prevista dall'art 9 del Dlgs 102 del 2014 che cita testualmente “ ....E' fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai SOLI millesimi di proprietà....”

E qui sorge il problema dell'interpretazione della legge:
Punto di vista n. 1: per il 2017/18 si opera come se le valvole e i contabilizzatori non esistessero per cui tutti pagano, anche i negozi, con la differenza che non si può applicare la tabella millesimale termica ma quella di proprietà .
Punto di vista n. 2: per il 2017/18 i negozi pagano solo la quota involontaria ( 25 % ) secondo i millesimi di proprietà e non i vecchi termici.

Io faccio parte del gruppo 1 perchè il nostro inquilino è stato virtuoso e ha ridotto i suoi consumi sensibilmente ma non so ancora come l'amministratore, che tengo sotto pressione, rifarà i conti per cui:
se li fa come dico io, ok pago e taccio altrimenti vorrei impugnare la delibera, indipendentemente da quanto mi costerà tutta la faccenda. ( ci sono altri risvolti )
Cosa ne pensate, sto andando contro i mulini a vento ?
Inoltre, come ci si muove con la mediazione e con l'impugnazione ?
Grazie a tutti
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Anche i negozi, malgrado tutti affermassero che addirittura non avevano i termosifoni
e i negozi hanno pagato, in base ai nuovi fabbisogni termici, solo la quota involontaria ( 25% ) in quanto non hanno termosifoni
Ma allora chi si inventava le cose!!!???
...e se effettivamente non avevano termosifoni la tabella di riscaldamento era palesemente errata.

La maggioranza dell'assemblea ( poco virtuosa ) ha chiesto di applicare l'opzione prevista...
Ma se hai appena scritto che i negozi hanno pagato solo i consumi involontari significa che la delibera di riparto era già stata approvata.
Per riformulare il criterio di riparto serve che tutti diano voto favorevole.

se li fa come dico io, ok pago e taccio altrimenti vorrei impugnare la delibera,

Salvo tu abbia contrattualizzato diversamente il riscaldamento è a carico dell'inquilino... cosa ti viene in tasca a contestare ed impugnare una spesa che non ti compete?

indipendentemente da quanto mi costerà tutta la faccenda.
Dai!!! Ti nomino si d'ora Cavaliere... Don Chisciotte :fico:
 

vitt1

Membro Supporter
Proprietario Casa
caro Dimaraz, mi scuso per non essere stato abbastanza chiaro e cerco di precisare:
1) negli scorsi esercizi, ante contabilizzatori, i proprietari dei negozi hanno sempre pagato ( o fatto pagare ai conduttori ) secondo tabella senza fiatare; contenti loro.....
2) nell'ultimo esercizio, a contabilizzatori montati, secondo le indicazioni del perito incaricato, tutti dovrebbero pagare l'involontaria ( 25% dei consumi ) secondo i nuovi millesimi di fabbisogno energetico e la volontaria secondo quanto misurato dai contabilizzatori. Si tratta del consuntivo all'approvazione nell'assemblea ordinaria .
3) alcuni condomini, la maggioranza al momento, hanno chiesto invece, durante l'assemblea, di rifare le ripartizioni in accordo con quanto concesso dall'art 9 del dlgs 102. Il consuntivo, che non cambia, è stato approvato mentre la sola ripartizione , limitatamente all'esercizio 2017/18, non è stata approvata.
3) quando scrivo "io pago" intendo che il conduttore paga anche se, di fatto, sono io che pago le rate alle scadenze mentre il conduttore mi versa un rateo mensile con il canone e si conguaglia a fine esercizio. Suvvia, un po' di flessibilità interpretativa non guasta ......
Piuttosto, consigliami come muovermi sulla mediazione. Grazie
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
2) nell'ultimo esercizio, a contabilizzatori montati, secondo le indicazioni del perito incaricato
ovviamente ora è certo che i negozi non hanno contabilizzatori
Ma se l'impianto centralizzato non fosse almeno potenzialmente fruibile dai "negozi" allora dovevano stare esclusi anche dalla quota "involontaria".


durante l'assemblea, di rifare le ripartizioni in accordo con quanto concesso dall'art 9 del dlgs 102.
Siamo nel 2019... come mai citi che vogliono modificare quanto il 2017/2018 ...quale periodo copre il vostro "esercizio annuale"?
 

vitt1

Membro Supporter
Proprietario Casa
L'esercizio si chiude al 30 settembre e l'assemblea si è tenuta oltre i 180 giorni, anche se di poco.
 

vitt1

Membro Supporter
Proprietario Casa
Ma se l'impianto centralizzato non fosse almeno potenzialmente fruibile dai "negozi" allora dovevano stare esclusi anche dalla quota "involontaria".
ho visto che l'argomento era ripreso anche in un altro topic in cui si cita una sentenza della Cassazione
rif. :
Distacco misura di partecipazione alla spesa del distaccante ? Riscaldamento centralizzato: condomino che si distacca concorre alle spese? Cassazione civile , sez. II, sentenza 30.04.2014 n° 9526
"Va qui osservato che il motivo in esame ripropone una questione già affrontata e delibata da questa Corte Suprema ed è quella di stabilire quali oneri devono ancora sopportare (o quali oneri possano essere posti a carico dei) i condomini che hanno distaccato le proprie unità abitative dall’impianto centralizzato di riscaldamento.
Al riguardo, questa Corte ha ripetutamente (cfr. Cass. 30.0.2006, n. 7518; 25.3.2004, n. 5974; 2.7.2001, n. 8924), affermato che il condomino, può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, tuttavia, permane il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, e di quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini. Ed è questo, per la verità, un orientamento giurisprudenziale che ha assunto, adesso, veste di diritto positivo in ragione del quarto comma del nuovo art. 1118 cc così come modificato dalla legge n. 220 del 2012 in vigore dal 18 giugno 2013, cc.dd. riforma del condominio, il quale ha, espressamente, ammesso la possibilità del singolo condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di raffreddamento qualora questi dimostri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento od aggravi di spesa per gli altri condomini.
1.1.a).- In altri termini, e in sintesi, il condomino, dopo aver distaccato la propria unità abitativa dall’impianto di riscaldamento centralizzato, continuando a rimanere comproprietario dell’impianto centrale, continua ad essere obbligato a sostenere gli oneri relativi alla manutenzione e all’adeguamento del bene stesso, salva la possibilità di esonero con il consenso unanime di tutti i condomini, nonché continuano ad essere obbligati a partecipare alle spese di consumo del carburante o di esercizio se e nella misura in cui il distacco non ha comportato una diminuzione degli oneri del servizio a carico degli altri condomini, perché se il costo di esercizio dell’impianto dopo il distacco non è diminuito e se la quota non sarebbe (ndr . meglio sarebbe stato scrivere "fosse" ) posta a carico del condomino distaccante, gli altri condomini sarebbero aggravati nella loro posizione dovendo farsi carico anche della quota spettante al condomino distaccato."
....omissis
pertanto, se non sono i proprietari dei negozi a farsi avanti, non lo farò certo io.
Aspetto comunque risposte al primo quesito iniziale. grazie
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
1) negli scorsi esercizi, ante contabilizzatori, i proprietari dei negozi hanno sempre pagato ( o fatto pagare ai conduttori ) secondo tabella senza fiatare; contenti loro.....
con quale criterio pagavano? in base alla cubatura e secondo un regolamento di condominio contrattuale? Ma allora tutti pagavate il riscaldamento in base alla cubatura degli appartamenti.
sentenza della Cassazione
Tieni presente che la Sentenza della Cassazione si riferisce a chi si è distaccato e non a chi non ha mai avuto l'impianto. Chi si è distaccato rimane comproprietario dell'impianto caldaia; chi non è stato mai allacciato alla rete di riscaldamento non è comproprietario della caldaia.
E qui sorge il problema dell'interpretazione della legge:
Punto di vista n. 1: per il 2017/18 si opera come se le valvole e i contabilizzatori non esistessero per cui tutti pagano, anche i negozi, con la differenza che non si può applicare la tabella millesimale termica ma quella di proprietà .
interpretazione personalissima. L'uso della tabella di proprietà era prevista per la ripartizione della quota fissa qualora non fosse stata ancora approvata la nuova tabella del riscaldamento secondo la UNI 10200.
 

vitt1

Membro Supporter
Proprietario Casa
con quale criterio pagavano? in base alla cubatura e secondo un regolamento di condominio contrattuale?
Luigi,
1) la tabella era da rdc contrattuale
2) tutti erano attaccati in origine, negozi compresi. Di fatto non usavano mai i termo perchè, a detta loro, la presenza dei faretti era sufficiente a riscaldare ( negozio di scarpe e negozio di pelletteria )
3) nell'ultima assemblea si è deliberata la nuova tabella che varrà per l'esercizio in corso 2018/19 e per tutti i futuri;
4) il problema è solo come ripartire l'esercizio 2017/18 che l'amministratore ha ripartito con la nuova tabella da 10200 mentre la maggioranza vuole venga ricalcolato "come prima" e da questo concetto nasce una certa ambiguità. Per me "come prima" significa esattamente come prima ( ipotesi 1 ) fatto salvo il fatto di usare millesimi di proprietà ( art 9 del dlgs ) e non vecchi millesimi termici.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
tutti erano attaccati in origine, negozi compresi.
forse questa affermazione dovevi riportarla nel tuo post iniziale anziché descrivere in modo dubbioso la situazione portando gli interventi a supporre situazioni poco verosimili.
il problema è solo come ripartire l'esercizio 2017/18 che l'amministratore ha ripartito con la nuova tabella da 10200 mentre la maggioranza vuole venga ricalcolato "come prima"
quindi l'amministratore si adegua alla delibera assembleare. L'unica possibilità è che i negozi chiedano di pagare solo le spese di manutenzione della caldaia.
 

vitt1

Membro Supporter
Proprietario Casa
Ma allora i termosifoni ci sono o no?
da quando ci sono valvole e contabilizzatori, no. Prima è, a mio avviso, irrilevante
forse questa affermazione dovevi riportarla nel tuo post iniziale anziché descrivere in modo dubbioso
era un dato irrilevante perchè erano comunque collegati all'impianto.
L'unica possibilità è che i negozi chiedano di pagare solo le spese di manutenzione della caldaia.
nella maggioranza che vuole il conto secondo la vecchia tabella c'è il proprietario di uno dei due negozi. Inoltre, se vogliono conti diversi, vengono in assemblea a chiederli
La domanda ancora senza risposta è: come si ripartiscono i costi per il 2017/18, senza la 10200 e con i criteri " come prima "?
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
era un dato irrilevante perchè erano comunque collegati all'impianto.
questo lo dici tu ora; prima si poteva capire che non avendo i termosifoni non fossero collegati alla rete: tu non davi questa certezza. Il fatto che non sia il solo a chiedere della presenza dei termosifoni significa che non avevi trasmesso tutta questa certezza. D'altra parte si tratta di negozi ed è possibilissimo che non siano collegati all'impianto di riscaldamento condominiale. I negozi chiudono alla 20 e dalle 20 alle 22:30/ 23:00 il caldo scalda i muri non le persone. Invece se c'è la pausa del riscaldamento questa spesso coincide con gli orari di apertura dei negozi.
La domanda ancora senza risposta è: come si ripartiscono i costi per il 2017/18, senza la 10200 e con i criteri " come prima "?
come prima. cioè tutti i condomini nessuno escluso. Mi sembrava di averlo fatto sottintendere prima scrivendo che l'amministratore deve adeguarsi alla delibera.
Comunque nonostante le tue certezze leggi qui:
 

vitt1

Membro Supporter
Proprietario Casa
come prima. cioè tutti i condomini nessuno escluso
grazie, molto chiaro. E' evidente che il non aver installato le valvole si potrebbe configurare come una situazione di distacco ( non autorizzato ). Altri condomini hanno le valvole e, dalle letture consuntive, si vede che ne tengono alcune perennemente chiuse: in entrambi i casi è giusto che entrambi paghino la quota involontaria perchè nessuno è stato autorizzato al distacco. I negozi hanno risparmiato il costo di installazione e non sarò certo io a contestare il fatto. Spero che l'amministratore non cerchi, condizionato dalla maggioranza. strade diverse.
 

vitt1

Membro Supporter
Proprietario Casa
al romano, apparentemente, Luigi, un ringraziamento da parte di un milanese trapiantato in quel di Treviso per la citazione risorgimentale meneghina "tiremm innanz"
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
L'esercizio si chiude al 30 settembre e l'assemblea si è tenuta oltre i 180 giorni, anche se di poco.
A voler spaccare il capello la norma cita l'obbligo di "convocare" entro 180 gg da chiusura esercizio.


2) tutti erano attaccati in origine,
Tiratina di orecchi... ma ci han già pensato altri.
Le cose vanno spiegate con precisione altrimenti chi si prodiga a rispondere correttamente viene sviato.

Se in origine anche i negozi avevano i radiatori allora il termotecnico ha giustamente previsto concorrano alla spesa involontaria.

Se mancano i radiatori non vi è obbligo di termovalvole e/o contabilizzatori.

Se l'adeguamento è stato fatto entro la scadenza di Legge allora potreste adottare la facoltà di ripartire secondo kl criterio precedente per il primo anno.

La questione è capire se nella delibera di approvazione del bilancio si sia approvato anche il riparto con il nuovo metodo.
In tal caso servirebbe nuova votazione (con idonea convocazione) per cambiare la delibera precedente.
Servirà maggioranza idonea (50%+1 dei votanti ed almeno 500 millesimi) ... e in ogni caso sareste esposti ad impugnazione.
 

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sono proprietaria al 50% di un appartamento di una casa bifamiliare. L'altro 50% e di proprietà del mio ex marito,L'altro appartamento che si trova al piano di sotto e' di proprieta' al 50% sempre del mio ex marito e 50% di mia figlia. Ora ci sono delle spese da sostenere per il tetto della casa. Per quanto io devo partecipare ? grazie
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