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  1. GIOSINA

    GIOSINA Nuovo Iscritto

    Buongiorno, sono una persona fisica e ho un appartamento affittato ad una società (S.P.A.) che lo utilizza come domicilio per i suoi dipendenti. Posso applicare la cedolare secca? Grazie
     
  2. Tapinaz

    Tapinaz Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ci sono pareri contrastanti. Bisogna attendere la nuova circolare esplicativa dell'Agenzia delle Entrate, che si spera chiarisca questo dubbio.

    L'unico riferimento ufficiale al momento sono le istruzioni contenute nell'UNICO 2011 a proposito della cedolare prevista per L'AQUILA, dove questo tipo di tassazione sostitutiva è entrata in vigore l'anno scorso.
    Naturalmente si tratta di due situazioni diverse ma può essere utile per capire. In quel caso si parla di locazioni ta persone fisiche.
     

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  3. GIOSINA

    GIOSINA Nuovo Iscritto

    grazie Tapinaz per la tempestiva risposta ma dovre risolvere il quesito entro maggio, termine per l'eventuale aumento istat.
     
  4. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Secondo me è possibile, in quanto l'immobile verrebbe locato per fini abitativi.

    Sul Sole24Ore di qualche tempo fa, la risposta degli esperti propendeva verso la possibilità di ricorrere alla cedolare secca anche in questo caso.

    Comunque, su questo argomento c'è una richiesta di chiarimenti di Assoedilizia all'Agenzia delle Entrate.
     
  5. Clematide

    Clematide Membro Attivo

    Con l'Agenzia delle Entrate finisce sempre così: quando credi di aver capito, puoi star certo che è la volta che non hai capito un bel niente.

    La colonna 9 del quadro RB Unico/2011, riferita alla scelta della cedolare per le locazioni in provincia dell'Aquila, non lascerebbe spazio a dubbi interpretativi ("Il contratto di locazione deve essere stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di un'impresa, arte o professione"). Pertanto la cedolare si applicherebbe solo ad un contratto di locazione abitativa stipulato, per esempio, tra un impiegato dell'EUR e un gelataio a pedali, ma non tra un impiegato dell'EUR e la Ferrero S.p.A.

    Invece nel provvedimento delle Entrate del 7 aprile scorso, nessun requisito soggettivo è previsto per il conduttore da parte delle Entrate, a cui pare interessare solo il soggetto locatore (persona fisica titolare di diritto di proprietà o del diritto reale del godimento ecc. ecc.), lasciando così intendere che il conduttore, oltre ad una persona fisica (un gelataio a pedali) possa essere anche un'impresa o una società (Ferrero S.p.A.), a patto, però, che utlizzi l'immobile a fini abitativi e non professionali (ad esempio, concedendone l'uso ai propri dipendenti che - detto tra noi - potrebbero essere benisimo i figli del gelataio ambulante :^^:).

    Insomma, il solito rebus. La soluzione la potrete trovare nella circolare del'Agenzia.

    Oppure no. :)
     
  6. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Se si tratta di un contratto di locazione per fini abitativi 4 + 4 potrai optare per la cedolare secca al 21%.
     
  7. Enrico2011

    Enrico2011 Membro Ordinario

    Salve, se possibile vorrei sottoporre all'attenzione questo quesito che sembra ancora non essere stato chiarito dall'AdE: in caso di contratto di locazione (nel caso specifico 4+4 con inizio nel dic-2006) ad uso abitativo tra una persona fisica (locatore) e una società, rappresentata alla firma del contratto dal suo stesso Amministratore Unico che è conduttore dell'immobile oggetto della locazione (immobile adibito ad esclusivo uso abitativo per l'Amministratore Unico ed i suoi familiari; è inoltre fatto espressamente divieto di subaffitto), il locatore può esercitare l'opzione della cedolare secca sul reddito derivante da tale locazione? 3 commercialisti interrogati a riguardo hanno confermato la possibilità di optare per la cedolare secca (i requisiti sono: locatore=persona fisica; contratto di locazione=uso abitativo). Chiamando l'AdE, l'operatore che mi ha risposto non è stato in grado ne di conferma ne di smentire. Ancora dubbioso, ho optato per una visita di persona all'AdE: l'esito è stato negativo...l'impiegata, peraltro alterata perchè io non riuscivo a capire che il concetto di uso abitativo di un immobile è legato solo ad una persona fisica (richiamando il codice civile...) e non anche ad una persona giuridica, mi ha dato parere negativo sulla possibilità di poter optare per la cedolare secca nonostante, con contratto alla mano (regolarmente registrato - immobile A/2), cercassi di spiegare che l'immobile è abitato dall'Amministratore Unico, firmatario del contratto per conto della società in qualità di Amministratore Unico. Non so che fare (sarei tentato per optare per la cedolare secca dato che mi conviene....). Ringrazio anticipatamente per l'attenzione. Saluti, Enrico
     
  8. Clematide

    Clematide Membro Attivo

    Ti consiglio di aspettare ancora qualche giorno. Tra questa settimana e la prossima dovrebbero vedere la luce le istruzioni definitive per affrontare i nodi lasciati aperti dal provvedimento del 7 aprile scorso (fonte: Il Sole24Ore del 29 maggio 2011).
     
  9. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Non deve essere persona giuridica il locatore, pertanto nel caso esposto è possibile optare per la cedolare secca.
     
  10. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questa, in realtà, è ancora una questione aperta. Secondo gli esperti del Sole24Ore, questa modalità di locazione (affitto ad azienda per i propri dipendenti) dovrebbe rientrare nell'ambito di applicazione della cedolare secca. La risposta si avrà probabilmente con la circolare cui accennava Clematide.
     
  11. Enrico2011

    Enrico2011 Membro Ordinario

    Grazie!
    Allora attendiamo istruzioni definitive...vorrei evitare sanzioni, peraltro da quest'anno anche aumentate.

    Saluti,
    Enrico
     
  12. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questa la risposta dell'AdE.

    La circolare dellìAdE n. 26/E di oggi 01/06/2011 recita: «Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
    Il locatore può, invece, esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca in relazione ai contratti di locazione conclusi con soggetti che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni. Sono quindi compresi anche i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità. In tal caso, infatti, è soddisfatto il requisito della destinazione dell’immobile all’uso abitativo previsto dalla norma.
    »
     
  13. Enrico2011

    Enrico2011 Membro Ordinario

    Buon pomeriggio!
    :triste: ....a questo punto mi sembra di capire che non potrò optare per la cedolare secca :triste::triste:

    Grazie per l'aggiornamento.

    Saluti,
    Enrico
     
  14. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    E' il solito casino all'italiana, doe tutto deve essere interpretato, Dalla chiarezza da parte del legislatore dovrebbe partire la riforma giudiziaria, maggior chiarezza = minori ricorsi alla giurisdizione = minor intasamento per cause che potrebbero essere evitate!

    2) Per quali immobili è possibile esercitare l’opzione
    L’opzione per l’applicazione della cedolare secca può essere esercitata in relazione a ciascuna unità
    3
    immobiliare ad uso abitativo, ossia accatastate nelle categorie da A1 ad A11, esclusa la categoria
    A10 (uffici o studi privati) e alle relative pertinenze (C2, C6 e C7), se locate congiuntamente
    all’abitazione e l’immobile deve essere adibito ad abitazione.
    La nuova tassazione sostitutiva non si applica:
    a) agli immobili strumentali;
    b) agli immobili locati per l’esercizio di attività di impresa, arti o professioni.
    Contratti misti
    Se il contratto di locazione ha da oggetto unità immobiliari abitative per le quali viene esercitata
    l’opzione per l’applicazione della cedolare secca e altri immobili per i quali non è esercitata
    l’opzione, l’imposta di registro è calcolata come segue:
    ● sui soli canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata esercitata l’opzione;
    ● sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita, se il canone è
    stato pattuito unitariamente.
    3) I soggetti che possono applicare la cedolare secca
    Possono optare per il regime della cedolare secca solo le persone fisiche titolari del diritto di
    proprietà o di altro diritto reale di godimento (come l’usufruttuario) su unità immobiliari abitative
    esclusivamente locate ad uso abitazione.
    Non possono, pertanto, esercitare l’opzione le società e gli enti non commerciali (come le
    fondazioni e le associazioni).
    Nell’ipotesi di contitolarità del diritto sull’immobile locato, l’opzione può essere esercitata
    distintamente da ciascun locatore.
    I locatori contitolari, che non esercitano l’opzione, sono tenuti al versamento dell’imposta di
    registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso.
    Va, in ogni caso, versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
    L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa
    l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.
    Da quanto sopra non risulta ostare all'opzione della cedolare secca da parte del caso in oggetto.
     
  15. Enrico2011

    Enrico2011 Membro Ordinario

    Perdonatemi, ma da quanto riportato nella nuova circolare dell'AdE....
    ....come interpretate "...indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti"? Personalmente la interpreto così: se io persona fisica, proprietario di un immobile, lo affitto con contratto ad uso abitativo ad una società che esercita (come da statuto societario/certificato camera di commercio) un'attività commerciale (quindi fonte di reddito), indipendentemente dal fatto che l'immobile oggetto della locazione sia destinato, contrattualmente, ad uso abitativo per collaboratori/dipendenti della società stessa, non posso applicare la cedolare secca. O meglio, interpreto quanto riportato nella nuova circolare come un nuovo requisito che si va ad aggiungere a due precedenti: locatore/proprietario=persona fisica; contratto di locazione=uso abitativo; conduttore=persona fisica/giuridica che non eserciti attività commerciale (quindi "no profit").
    Secondo voi?
    Grazie.
    Saluti,
    Enrico
     
  16. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Domande&Risposte Le soluzioni ai quesiti dei lettori
    Alla foresteria spetta la cedolare
    Il benefìcio si estende quando il locatario è una società che usa l'alloggio per i suoi dipendenti
    Marco Zandonà
    Le case a uso foresteria rientrano nella
    cedolare secca? E le case affittate a una
    società che a sua volta le affitta a terzi? Sono
    alcuni dei dubbi ricorrenti nelle domande dei
    lettori che hanno partecipato al Forum online
    del Sole 24 Ore. Innanzitutto, bisogna
    rilevare che nessun requisito soggettivo è
    previsto dalla norma per il locatario. Ciò vuol
    dire che l'inquilino potrebbe essere, oltre a
    una persona fisica, anche una impresa o una
    società, senza che questo impedisca al
    proprietario di scegliere la cedolare. Questo
    purché la società utilizzi effettivamente a fini
    abitativi l'unità, anche indirettamente (per
    esempio, concedendola in uso ai propri
    dipendenti). Viceversa, la locazione a una
    società che non utilizzi direttamente
    l'abitazione, ma che, a sua volta, la conceda in
    locazione {o sublocazione) a uso residenziale
    a soggetti terzi dovrebbe essere esclusa dalla
    cedolare: infatti, la società locataria non
    utilizza, direttamente 0 indirettamente, il
    fabbricato come abitazione. Su questo
    aspetto, comunque, occorre attendere una
    presa di posizione ufficiale delle Entrate.
    Sotto il profilo del locatore, invece, sono
    espressamente esclusi dalla cedolare gli
    esercenti attività d'impresa, arte 0
    professione: bocciate quindi le abitazioni
    possedute da soggetti IRPEF nell'ambito
    dell'esercizio di queste attività (imprenditori
    individuali 0 società di persone) e le le
    locazioni effettuate da società di capitali e
    dagli altri soggetti Ires.
    La cedolare pare invece applicabile alle
    locazioni effettuate da società semplici: in tal
    caso, infatti, pur non essendo una persona
    fisica, la società ne ha le medesime
    caratteristiche (soggetto IRPEF), non svolge
    attività commerciale e il reddito è
    giuridicamente qualificato come «reddito da
    fabbricati» imputato direttamente ai soci, in
    base alle quote di partecipazione alla società.
    Fa propendere per questa conclusione anche
    il "precedente" della detrazione del 36% per
    le spese di ristrutturazione edilizia: per le
    circolari 57/E e 121/E del 1998, il bonus è
    applicabile alle case (anche locate)
    possedute da società di persone, purché non
    siano né beni merce, né immobili
    strumentali. E questo è tipicamente
    ciò che accade con le società semplici.
    Direttore Fiscalità editila • Ance
     
  17. onesense

    onesense Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    La legge, secondo me, non esclude assolutamente che tu possa optare per la cedolare.
    Viceversa, la circolare lo esclude decisamente.

    A questo punto sta a te decidere come comportarti.
    E' chiaro che in caso di controllo l'Agenzia ti contesterebbe l'opzione, e dovresti andare in Commissione Tributaria.
    Tieni comunque presente che la Circolare ha valore di prassi e non normativo
     
  18. Clematide

    Clematide Membro Attivo

    Anch'io l'ho capita così. Pollice giù banche, assicurazioni, imprese edili ecc. Pollice su enti publici e privati non commerciali che, in conformità alle proprie conformità statutarie, li destinano a propri dipendenti. Sul punto, evidentemente, è stata operata una scelta non del tutto convincente in quanto, principalmente, la cedolare opera sulla fiscalità del locatore=persona fisica. O no? :domanda:
     
  19. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    E' così, pertanto non è dato comprendere da che ratio possa muovere una sua esclusione in base alle caratteristiche del conduttore.
     
  20. onesense

    onesense Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Le caratteristiche del conduttore incidono, nella ratio dell'Agenzia, in quanto le imprese commerciali hanno interesse a scaricare dal reddito il costo dell'affitto, e quindi la cedolare non porterebbe all'emersione di affitti in nero.
    Gli enti, invece, non hanno interesse a detrarre il costo, e quindi la cedolare potrebbe esplicare i suoi effetti.

    Se la ratio mi sembra chiara, il punto è che la legge questa differenziazione non la fa
     
    A fpcamilli piace questo elemento.

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